지역·상품 따라 양극화 심화할 듯 … 실수요자 위한 금융지원 정책도 곁들여야

▎올 하반기에는 여느 때보다 입주 물량이 많아 임대차시장 안정에 도움이 될 전망이다. 사진은 올해 초 입주한 서울 강동구 고덕동의 고덕래미안힐스테이트 아파트.

올해 초 주택시장은 지난해 말 불거진 공급과잉 논란과 대출 규제 강화, 미국 기준금리 인상, 탄핵정국의 정치적 불확실성 등의 요인이 복합적으로 작용하면서 급격히 위축되는 양상을 보였다. 주택 거래가 끊기고 집값은 정체 내지 하락세를 보였다. 그러나 5월 대통령 선거가 끝난 이후에는 정치적 불확실성이 해소되고 새 정부에 대한 기대감이 커지면서 국지적으로 회복세를 보였다. 여기엔 대내외 경제 여건이 좋아지면서 주택 수요가 살아난 요인도 있다.

시중의 풍부한 유동자금이 부동산시장으로 몰리고 낡은 주택이 많은 대도시를 중심으로 새 주택에 대한 수요가 이어지면서 서울·부산 등지를 중심으로 신규 분양시장이 살아나는 모습을 보였다. 이 같은 일부 지역·상품에 대한 호황이 전체 주택시장 분위기를 견인하면서 규제 강화 필요성도 커졌다.

그 결과 전매제한기간 강화, 청약 조정대상지역 추가 선정 등의 내용은 담은 6·19 부동산 대책이 나왔다. 대책 발표 직후 시장은 잠시 주춤했으나, 7월 들어서는 다시 서울 재건축 아파트와 수도권 1기 신도시를 중심으로 거래가 재개되면서 집값 또한 상승세를 이어가는 모습이다.

하지만 이 같은 분위기는 서울·수도권 일부 지역에 제한적으로 나타나고 있다. 지방시장은 일부 지역을 제외하고는 하방 압력에 따른 잠재적 위험이 커지고 있는 상황이다. 이 때문에 국지화·양극화가 심화되고 있다. 지방에서도 대구·충청도·경상도 등지는 입주 물량이 급증하면서 2015년 말부터 집값이 약세를 보이고 있는데, 최근까지도 하락세를 면치 못하고 있는 실정이다. 울산·거제는 지역 경제를 떠받치고 있던 조선업의 구조조정 여파로 주택시장 또한 위축되고 있는 모습이다.

전국 집값 평균 1% 미만 상승 전망

이러한 최근의 주택시장 흐름과 주택산업연구원(주산연)이 주택사업자와 부동산 공인중개사를 대상으로 조사한 경기실사지수(BSI, Business Survey Index)를 종합하면 하반기 서울 집값은 상승 압력 영향으로 0.2% 오를 것으로 예상된다. 전국 집값은 일부 지방의 하락세로 인해 물가상승률보다 낮은 평균 1% 미만 상승하는 데 그칠 전망이다. 전세가격 또한 지방의 하방 압력으로 강보합(0%)을 유지할 것으로 예상된다. 지방은 매매·전세가격 모두 하락세를 보일 전망이다. 주산연이 조사한 2017년 하반기 주택매매거래전망 BSI는 수도권 96.2, 지방 63.0으로 수도권보다 지방의 거래 감소가 두드러진다. BSI는 100보다 높으면 거래가 증가한다는 답변이, 낮으면 거래가 감소할 것이라는 답변이 많다는 의미다. 하반기 전국에서 45만 가구 정도의 주택매매 거래가 예상되는데, 상반기 거래 물량을 고려하면 올 한 해에는 약 93만 가구가 거래될 것으로 예측된다. 이는 2016년의 주택매매 거래 약 105만 가구 대비 12% 정도 감소한 수치다.

하반기 주택공급은 전년 동기 대비 20~50% 수준의 감소가 예상된다. 주택 인허가는 29만1000가구, 착공은 25만7000가구, 분양은 19만1000가구 수준이 될 전망이다. 다만 준공(입주 예정) 물량은 지난해 하반기보다 15.1% 증가한 31만3000가구에 이를 것으로 보인다. 준공 물량 증가는 전세가격 하향 안정화에 기여해 임대차시장이 안정세를 보일 것으로 예상된다. 특히 준공 물량이 대거 몰려 있는 지역에선 역전세난이 예상되므로 준공 물량이 과다한 지역에 대해선 지속적인 모니터링이 필요해 보인다.

하반기에는 미국이 추가로 금리를 인상할 가능성이 큰 만큼 국내 기준금리 인상 압력도 커질 전망이다. 가계부채 리스크로 금리를 급격히 올리기는 어렵겠지만 최근의 거시지표 개선과 시중 유동성 관리 차원에서 인상 가능성을 배제할 수 없다. 금리가 오르면 주택시장의 잠재적 하방 위험도 커지게 된다.

하반기 주택시장의 주요 영향 변수는 대출규제, 금리, 가계부채, 대선(정책방향), 입주량으로 이 가운데 영향력이 가장 큰 대출 규제와 금리, 가계부채를 포괄하는 ‘주택금융정책’이 지난해에 이어 올 하반기에도 주택시장에 중요하게 작동할 것으로 보인다. 특히 6·19 대책의 실효성 논란이 확대되는 상황에서 총체적상환능력비율(DSR)을 포함한 8월 가계부채 관리대책 수준이 하반기 주택시장에 큰 영향을 미칠 수 있다. 향후 금리 영향 확대와 강력한 가계부채 관리정책 추진이 예상되는 바, 주택시장 충격을 최소화할 수 있는 합리적 수준의 주택금융정책 추진이 중요하다.

주택시장 연착륙 유도해야

최근 국지적으로 과열된 분양시장을 안정시키고 실수요자 중심으로 재편하고자 하는 새 정부의 주택정책 방향은 지극히 타당해 보인다. 다만 하반기 주택시장은 입주물량 증가와 금리 인상 등 다양한 위험 요인 탓에 전체적으로 강보합이 예상된다. 주택시장의 안정적인 연착륙을 위해서는 시장 충격을 최소화하기 위한 노력도 필요할 것으로 보인다.

금융위기를 거치면서 주택시장의 국지화·양극화가 심화되는 가운데, 공급이 많았던 지방시장을 중심으로 하반기에는 가격 하락 지역이 더욱 늘어날 것으로 예상된다. 이러한 상황에서 하반기에 전국적으로 강력한 규제 중심의 주택·부동산정책을 시행하는 것은 의도하지 않은 시장 경착륙을 야기할 수 있어 경계해야 한다. 하반기 규제 정책은 현재 정책 기조처럼 과열양상이 장기간 지속되는 지역으로 규제 대상을 한정하는 선별적 관리가 이어져야 한다.

또 가계부채 관리는 필요하나 실수요자의 주택 소비를 제약하는 것은 부적절하기 때문에 합리적인 수준에서 대출규제 강도와 도입 시기를 조절할 필요가 있다. 특히 DSR 도입으로 취약계층이나 서민계층의 부담이 커질 것으로 예상되므로 도입 시점에 대한 신중한 검토와 계층별로 차별화된 규제정책이 요구된다. 또한 규제 일변의 정책 이외에 실수요자를 위한 금융 지원 정책을 열어둠으로써 주택시장의 수요가 안정적으로 유지될 수 있도록 지원해야 할 것이다.

하반기 주택시장 강보합이 예상되는 상황에서 ▶조정 대상 지역의 무리한 확대 ▶일률적인 금융규제 적용 ▶일부 과열에 따른 규제 조기 도입 등은 경계해야 한다. 결론적으로 하반기 주택정책은 면밀한 시장진단을 통한 지역별 맞춤 규제정책과 대상별 맞춤 주택금융정책 기조를 유지하는 방향으로 펼쳐야 할 것으로 보인다.