전자상거래가 붐을 이루며 예상치 못한 부동산 혁명이 일어났다. 도심 속 유통센터는 그야말로 금광이 됐다. 그리고 금맥이 흐르는 곳에는 여지 없이 프로로지스가 앉아 있다.
대형 창고를 운영하는 프로로지스가 캘리포니아 주 오클랜드에 새로 개장한 0.024㎢ 면적의 창고 벽에는 나란히 문이 나 있다. 56번 창고 문을 열고 바깥을 내다보니 고속도로 3개가 보였다. 동쪽으로 뻗은 I-980 도로를 타고 가면 오클랜드 도심을 통과하고, 남쪽으로 향한 I-880 도로를 타고 가면 실리콘밸리가 나온다. I-580을 타고 북쪽으로 가면 마린 카운티 중심부로 들어갈 수 있다. 샌프란시스코는 서쪽으로 14.5km만 가면 나온다. 기차는 건물의 거의 앞까지 와서 시카고까지 제품을 운송해준다. 그러나 프로로지스 CEO 해미드 모가담(Hamid Moghadam·61)이 가장 많은 관심을 두는 도로는 바로 지방국도다. “우리는 사람이 많고 돈이 두둑한 시장에 집중한다”고 모가담은 말했다. “은행을 터는 이유는 은행에 돈이 있기 때문이죠. 소비는 어디에서 일어납니까? 바로 사람들이 사는 곳이죠.”

19개국에서 총 63.82㎢ 면적의 창고 공간을 소유한 프로로지스는 샌프란시스코에 본사를 둔 부동산 투자신탁 회사다. 산업용 부동산 보유 면적 기준으로는 세계 최고다. 창고에서 고객 문 앞으로 가는 ‘마지막 구간’의 왕이라고 할 수 있다. 2위 업체 듀크 리얼티(Duke Realty·인디애나 본사)의 보유 공간이라고 해 봤자 프로로지스의 20%밖에 안 된다. 프로로지스가 미국에 보유한 35.2㎢의 반경 160km 내에 미국 전체 인구 중 60%가 살고 있을 정도다. 해외시장 포트폴리오도 빠르게 발전하는 중이다. 프로로지스가 개발하고 있는 4.2㎢ 면적 중 70%는 전자상거래 성장 속도가 미국보다 빠른 해외에서 이루어지고 있다.

전자상거래의 미래가 밝다고 생각한다면, 프로로지스의 미래에도 확신을 가질 수밖에 없다. 온라인 쇼핑으로 오프라인 판매점에 대한 부동산 수요는 처참히 무너졌지만, 유통창고 등으로 사용되는 산업용 부동산은 정반대의 특수를 누리고 있다. 프로로지스의 최대 세입자는 총 1.5㎢ 공간을 임대한 아마존이다. (아마존 창고 공간 중 13%에 대해 소유권을 가진 프로로지스는 아마존의 최대 임대주이기도 하다.) 왜 그럴까? (아마존 프라임의 약속대로) 48시간 이내 책을 배송하려면 주문이 들어가는 순간 그 책을 이미 창고에 가지고 있어야 하기 때문이다.

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