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15년이 지나도 새 건물처럼GFC는 1995년 현대산업개발이 착공해 2001년 7월 완공한 빌딩으로 최초 이름은 ‘현대 I 타워’였다. 하지만 건설 도중 외환위기를 틈타 론스타가 건물을 매입하고 이름을 '스타타워'로 변경했다. 론스타는 이 빌딩을 2004년 싱가폴투자청(GIC)에 약 9000억원에 매각했다. 싱가폴투자청은 2007년 지하 층을 리노베이션 해 상업시설을 갖춘 Mall로 만들고 이름을 GFC로 다시 바꾸며 지금의 모습을 완성했다.GFC는 1995년 착공 당시부터 큰 관심을 모았다. 엄청난 규모와 화려한 설비로 빌딩이 즐비한 강남에서도 눈에 띄는 건물이었다. 이러한 평가는 약 20년이 지난 지금까지도 이어지고 있다. 고급스러운 로비와 깔끔한 내외관, 최첨단 시설까지 갖춰 새 건물이라도 해도 믿을 정도다. 평당 임대료와 관리비도 강남 지역 최고 수준이다. 그럼에도 많은 기업이 앞다퉈 이 건물 입주를 희망한다. 이 건물은 2008년 이후 최근까지 공실률이 한번도 10%를 넘은 적이 없다. 2012년에는 공실률 0%를 달성하는 기록도 세웠다. 현재는 오피스와 상점을 포함해 약 100개의 법인이 입주했다. 그 면면도 화려하다. 내로라 하는 기업들이 GFC에 둥지를 틀었다. 특히 이베이·나이키·구글과 같은 글로벌 회사에게 인기가 좋다. 서울대학교병원 VIP 검진센터도 있다.GFC가 오늘의 모습을 갖춘 데는 숨은 조력자의 힘이 컸다. 건물의 PM(Property Manage ment)을 맡고 있는 CBREKorea다. 최초 건물의 매입부터 매각까지 전 분야에 걸쳐 부동산 관련 서비스를 제공하는 회사다. 2007년부터 GFC와 인연을 맺어 이곳을 관리하고 있다. GFC의 지하에 멋진 몰이 탄생한 것도 CBRE 컨설팅의 결과물이다. 현재 오피스 임대부터 건물 설비 및 내외관 관리까지 대부분의 업무를 이 회사가 책임진다. 임세훈 CBREKorea 이사를 만나 GFC를 관리하는 비결을 물었다. 그는 3가지 원칙을 말했다. 첫째, 건물에 쓰는 돈은 비용이 아니라 투자다. 둘째, 공실을 두려워하지 마라. 셋째, 입주사들에게 최고의 공간에 머물고 있다는 프라이드를 심어줘라.빌딩을 짓고 시간이 흐르면 수많은 문제가 발생한다. 주요 시설이 고장나고, 건물 일부가 낡고 녹스는 등의 문제다. 대부분 건물주는 문제 해결을 주저한다. 당장 돈이 들기 때문이다. 로비의 바닥이 조금 깨졌다고, 혹은 엘리베이터의 버튼 하나에 불이 들어오지 않는다고 공실률이 올라가거나 임대료가 깎이진 않는다. 보수할 때 쓰는 돈을 ‘아깝다’고 생각하는 것이다. 임 이사는 이때 들어가는 돈을 ‘비용’이 아닌 ‘투자’의 개념으로 접근해야 한다고 말한다. “건물주에게 돈을 쓰라고 설득하는 과정은 꼭 필요한 일이다. 지금이 아니라 먼 미래를 보라고 한다. 이 작은 돈이 모여서 먼 미래에 건물을 더욱 가치 있게 만든다. 결국에는 임대료를 올리고 매각할 때 더 좋은 가격을 받을 수 있다. 비용이 아니라 투자인 셈이다. 사소한 것이 모이면 순식간에 나쁜 이미지를 만든다. 누군가 어떤 건물에 들어갔을 때 ‘이 건물이 이렇게 낡았었나?’라는 생각을 하는 순간, 그 빌딩의 가치는 끝없이 추락한다.”좋은 건물이 되기 위해서는 어떤 파트너와 함께 하는가도 중요하다. 좋은 기업이 모여있어야 빌딩의 가치도 상승한다. 문제는 많은 건물주가 공실을 두려워한다는 사실이다. 공실이 생기면 그만큼의 임대수익이 준다. 상대방이 누구든 돈만 내면 공간을 내어주는 건물이 대부분이다. CBREKorea는 2007년 GFC 관리를 시작하며 입주법인을 정리했다. 다방면으로 검토해 빌딩의 취지에 맞지 않거나 신용도가 떨어지는 기업에게 ‘사무실을 비워달라’고 요청했다. 임 이사는 “1차적으로 건물주 설득에 어려움이 있었고, 2차로는 기존 입주고객을 내보내는 과정이 쉽지 않았다”고 당시를 회상했다. 과감한 결단이 빛을 발하는 데는 오랜 시간이 걸리지 않았다. 잠시 늘어나는 듯했던 공실률은 오히려 2007년 이전보다 줄었다. ‘GFC에는 좋은 기업만 들어갈 수 있다’는 인식이 생기면서 더 많은 기업이 GFC의 문을 두드렸기 때문이다.임 이사는 “입주사들이 ‘나는 최고의 공간에 머물고 있다’는 프라이드를 심어줘야 한다”고 말했다. 빌딩의 사소한 부분까지 챙기는 이유다. 대표적 공간이 주차장이다. GFC는 단일 오피스 면적으로는 서울에서 가장 큰 빌딩이다. 하루에도 수백 대의 차가 이 건물을 드나든다. 그 중에는 각 회사의 CEO부터 직원, 그 회사를 방문하는 VIP, 1층 식당이나 카페를 이용하는 고객들이 섞여있다. 최근 주차 시스템을 가다듬어 사람들이 최대한 엉키지 않도록 설계했다. 여러 개의 진입로를 잘 정비해 빌딩 근처의 교통체증도 최대한 없앴다. 주차 안내 요원도 오랜 기간 교육받고 검증된 전문인력을 배치했다. 처음 건물을 들어설 때부터 좋은 인상을 갖도록 한 것이다. 2013년에는 미국 그린빌딩 위원회가 만든 세계 최고 권위의 친환경 인증제도인 LEED 플래티넘 등급을 획득했다. 건물의 모든 오피스에는 Co₂측정기가 설치되어 상황에 따라 공조량을 조절해 쾌적한 환경을 유지한다. “입주사의 직원들이 기분 좋게 하루를 시작하고, 당당하게 거래처 사람을 사무실로 초대해 업무를 보도록 하는 것. 그런 게 프라이드가 아닐까요?”- 박성민 기자 park.sungmin1@joins.com
[박스기사] CBRE는? - 200년 역사의 종합 부동산 서비스 회사CBRE는 1773년에 설립된 세계 최대 규모의 종합 부동산 서비스 회사다. 본사는 미국 로스앤젤레스에 위치하고 있다. 전 세계 44개국에 372개의 오피스를 보유하고 있으며 5만2000여명의 부동산 전문인력이 CBRE에 몸담고 있다. 부동산 업계 최초로 미국 포춘이 선정하는 ‘포춘 500 컴퍼니’에 이름을 올렸고, S&P 500에 등록된 유일한 부동산 기업이기도 하다.CBREKorea는 1999년 외국인직접투자로 설립됐다. 현재 180여명의 부동산 전문인력이 근무하고 있다. 전문성과 경험이 바탕이 된 매뉴얼로 체계적인 서비스를 제공한다는 것이 강점이다. 기본 틀은 글로벌 CBRE 본사에서 제공한다. 200년이 넘는 노하우가 축적된 매뉴얼이다. 여기에 한국에서 활동하며 쌓은 노하우를 더해 매일 매뉴얼을 업데이트한다. 어떤 부동산을 맡기든, 담당자가 누구든 일관되게 최상의 서비스를 제공한다. 부동산의 매입 단계부터 매각까지의 모든 과정에서 전문적인 서비스를 제공할 수 있는 국내에 몇 안 되는 부동산 서비스 회사 중 하나다.
