▎올 3월 준공 이후 8개월 동안 임차인을 채우지 못해 70%가 공실로 남아 있는 서울 강남역 인근 상가 내부. / 사진:중앙포토

기준금리 1%대의 저금리 기조가 이어지면서 상가와 오피스텔 같은 수익형 부동산 상품에 투자자가 몰리고 있다. 안정된 임대소득을 올릴 수 있는데다, 부동산 가격 상승에 따른 시세차익도 노릴 수 있어서다. 그런데 요즘 상가 투자에 ‘빨간불’이 켜졌다. 터무니없는 고수익 보장을 내걸거나 확정되지도 않은 ‘키테넌트(Key Tenant: 핵심 점포)’ 입점을 내세우는 업체가 적지 않다. 인터넷, 홍보 책자, 영업사원 등 온갖 상술을 동원해 ‘연 10% 이상 확정수익 보장’ ‘5년간 선임대 보장’ 등 자극적인 문구로 투자자를 현혹하고 있다.

확정수익은 분양 업체에서 미리 임차인을 구해놓고 입주 초기 1~2년 동안 일정한 수익을 보장해 주는 방식이다. 분양 업체 입장에서는 확정수익 등의 보장을 통한 금융 조건을 제시해 좀 더 안정적으로 분양에 나설 수 있다. 선임대 방식도 상가 공실을 우려하는 투자자를 위해 미리 임차 업종을 맞춰 3~5년간 고정적인 임대수익을 올릴 수 있도록 해주는 마케팅 기법이다. 선임대 상가는 비교적 투자 안정성이 확보된다는 점에서 매력적이다. 투자 즉시 임차인에게 임대료를 받을 수 있어 예상 수익률을 파악하기 쉽고, 이를 통한 안정적인 자금 계획을 수립할 수 있다.

광고에 솔깃해 섣불리 계약했다간……

그러나 최근 분양 업체의 광고에 솔깃해 섣불리 계약에 나선 투자자의 피해 사례가 잇따르고 있어 주의가 필요하다. 지난해 5월 유모(60)씨는 임대차 계약이 진행 중이라는 분양 업체의 설명을 듣고 서울 강남역 1번출구 대로변 인근의 전용 40㎡짜리 상가를 16억3700만원에 계약했다. 계약금 1억6370만원을 납부하고 6억5480만원 중도금 대출을 받았다. 그러나 이 상가는 올 3월 준공됐지만 임대차 계약이 이뤄지지 않아 비어 있는 상태다. 유씨는 “8개월 째 상가가 비어 있어 임대 수익은커녕 매달 은행에 내야 하는 이자만 400만원에 달한다”며 “공실로 남아 있지만 상가 관리비도 매달 30만원씩 내고 있다”고 하소연했다. 유씨는 ‘사기분양’을 내세워 소송을 진행했지만 패소했다. 법원은 계약서에 선임대 조건이 명시돼 있지 않았던데다, 임대차 계약이 확정된 것이 아니라는 사실을 알고서도 유씨가 분양계약을 했다고 판시했다.

같은 상가 1층에 투자한 홍모(50)씨 역시 약국 선임대가 맞춰져 있다는 분양 업체의 말을 믿고 전용 42㎡ 상가를 19억6100만원에 분양 받았다. 보증금 1억원에 월세 900만원의 약국이 들어올 예정이어서 계약을 했지만 준공 이후 약국은 입점하지 않았다. 홍씨는 “임차인이 마음을 바꿔 약국 계약을 하지 않았다고 분양 업체가 설명했다”며 “공실로 인한 손해가 큰데도 분양 업체는 ‘모르쇠’로 일관하고 있다”고 토로했다. 이 상가의 경우 3.3㎡당 6600만원(분양면적 기준)의 고분양가에도 강남역 1번 출구 바로 앞이라는 입지적 특성 때문에 대부분 분양됐다. 준공 이후 임차인을 채우지 못해 70% 이상이 공실로 남아 있는 상황이다. 하지만 분양 업체는 계약자를 위한 아무런 사후관리를 하지 않고 있다. 분양잔금을 유예해 주거나 관리비 감면, 적극적인 임차인 유치와 같은 후속조치가 필요하다는 게 업계의 얘기다.

최근 제주도와 영종도 등지에서 급증하고 있는 분양형 호텔도 투자자의 주의가 필요하다. 분양형 호텔은 호텔 객실을 분양받아 개별 등기를 한 후 운영수익을 지분률에 따라 배정받는 수익형 부동산 상품이다. 업계에 따르면 지난해 제주에서만 5300여실을 비롯해 전국에서 1만3000여실의 분양형 호텔이 공급됐다. 그러나 이 같은 인기에 너도나도 분양형 호텔을 짓다보니 한 지역에 지나치게 많은 객실이 공급되는 경우가 생기고 있다. 제대로 된 수익 실현이 어려운 곳도 늘고 있다. 한국은행 제주본부는 제주 지역 관광객 증가율 둔화와 공급 과잉 여파로 객실 가동률이 2018년 63%로 하락할 것으로 전망됐다. 제주 본부 측에 따르면 2018년 이후 제주 분양형 호텔의 평균 연간 예상 수익률은 5.1%에 불과하다. 이는 분양형 호텔 시행사가 제시하는 확정 수익률의 절반 수준에 불과하다. 업계 전문가는 “수익형 부동산 상품이 인기를 끌면서 분양률을 높이기 위한 일부 업체들의 과대·과장광고가 기승을 부리고 있다”며 “당장 눈앞의 수익률을 노린 ‘묻지마 투자’가 아닌 철저한 시장 분석을 통한 옥석 가리기가 필요하다”고 조언했다.

분양형 호텔 급증, 확정 수익은 ‘글쎄’

선임대나 확정수익을 내세워 수익형 부동산을 분양하는 업체가 수두룩한 가운데 투자자들은 어떻게 투자에 나서야 할지 고민이 많다. 전문가들은 성급하게 수익형 부동산 시장에 뛰어들기 보다는 부동산 입지와 예상 자금, 대출 이자 등을 따져봐야 한다고 조언한다. 부동산 중개업소를 직접 방문해 임대 시세를 비교해 보고 분양가가 적정한지, 임차인을 구할 수 있을지, 예상 수익률이 어느 정도 나올지를 직접 분석해 보는 게 좋다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “신도시 상가에 투자할 경우 상권 형성에 최소 3~5년 걸리는데다, 공실 등 변수가 많아 과도한 대출은 금물”이라며 “융자는 30%선이 적정하며 장기적인 관점에서 접근해야 한다”고 설명했다.

분양 업체의 확정수익이나 선임대 광고만 믿고 투자에 나섰다가는 낭패를 보기 쉽다. 계약서에 확정수익, 선임대 등을 명시하지 않고 구두로 진행하는 경우가 대부분이기 때문이다. 선임대 상가의 경우 선임대를 미끼로 한 ‘가짜’ 임대차 계약을 조심해야 한다. 시행사나 분양 업체 등 선임대 관련 계약 주체가 수수료를 챙길 목적으로 투자자에게 분양 계약을 유도한 다음, 입점이 임박하면 임차인의 입점이 불가능하다며 계약을 파기하는 사기 행태다. 보증금 잔금 수령과 월세 소득을 기대했던 투자자는 계약금만 다시 돌려받게 될 뿐, 입점 시기에 새로운 임차인을 구하지 못해 낭패를 보게 된다.

선임대 계약과 관련해 임대인의 계약 주체가 분양계약서 상의 대상 주체인 시행사인지를 확인해야 한다. 임대차 계약은 소유권이 확보된 임대인과 계약해야 한다. 분양상가의 경우 건물등기가 나지 않았더라도 정상적인 임차인이라면 시행사와 체결한 계약서가 있어야 한다. 특히 계약금이 시행사의 통장으로 입금됐는지 직접 확인하는 게 좋다. 정상적인 선임대 계약이라면 계약금 송금은 시행사 통장으로 입금돼야 한다.

선임대 임차인과 직접 대면하는 것도 좋은 방법이다. 이때 해당 임차인에게 과거 사업경력 여부를 확인해 보고 과거 창업경력이 있는지 등을 확인해 봐야 한다. 병원이나 약국과 같은 특수 업종의 경우에는 해당 임차인의 면허증을 확인해 볼 필요가 있다. 확정수익이 보장된 경우에도 임차 계약기간이 남은 상황에서 임차인이 임대료를 낮춰달라고 요구한다면 수익률이 떨어질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 분양형 호텔의 경우 브랜드 인지도와 운영을 맡은 운영사의 능력을 꼭 살펴봐야 한다. 브랜드 인지도가 약하거나 운영 업체의 노하우가 떨어지면 객실가동률에 직접적으로 영향을 미치고 이는 곧 수익률로 직결되기 때문이다. 법무법인 동화 김상휘 부동산법무실장은 “시행사에서 일정 수익률을 보장해준다는 약정서를 계약서와 함께 받아두는 게 좋다”며 “수익률만 내세워 홍보하는 분양 업체에 현혹되지 말고 인근 상가 분양가와 임대료 수준, 임대수요 등을 비교해 보고 신중하게 투자해야 한다”고 조언했다.

- 한진 중앙일보조인스랜드 기자