분양가 10~20% 저렴... 조합원 모집 안 되면 사업 무산될 수도

▎서희건설이 지난 4월 분양한 울산시 북구 산하동의 강동서희스타힐스. 최근 저렴한 내 집 마련을 위한 지역주택조합 아파트에 대한 관심이 커지고 있다.

지난 11월 17일 국회 본회의에서 주택조합 추진위원회가 조합원을 모집할 때는 시·군·구청장에게 신고하고 공개 모집을 해야 한다는 개정안이 통과됐다. 지금까지는 추진위가 별다른 절차 없이 조합원을 모집할 수 있었다. 앞으로 신고하지 않거나 비공개로 조합원을 모으면 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금이 부과된다. 법 개정안은 공포 6개월 후에 시행된다. 국회는 또 조합원이 탈퇴할 경우 비용을 환급받을 수 있는 내용의 개정안도 통과시켰다. 김현아 새누리당 의원은 “주택조합 운영의 투명성을 높이고 조합원의 권익을 보호하고자 법안을 마련했다”고 말했다.

지역주택조합은 수요자들이 재건축·재개발처럼 조합을 만들어 집을 짓는 ‘주택 공동구매’ 방식의 사업이다. 시행사 없이 조합원이 직접 땅을 사고 건설사와 시공계약을 맺는 만큼 비용이 적게 들고 아파트 분양가도 일반 아파트보다 10~20% 싸다. 그러나 업무대행사가 토지 확보나 사업 계획이 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집해 사업이 지연되고 그 부담을 조합원이 떠안는 등 피해가 많았다. 최근 3년 간 국민신문고에 접수된 지역주택조합 피해 민원은 200여 건에 달한다. 그러나 이번 법안 통과로 앞으로 지역주택조합사업에 대한 투명성이 강화될 것으로 기대되고 있다.

지역주택조합 106곳 설립 인가 … 사상 최대

최근 집값 부담에 저렴한 내 집 마련을 위해 지역주택조합에 대한 관심이 커지고 있다. 여기에 11·3 부동산 대책 이후 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 청약 1순위 자격이 강화되고 분양권 전매가 입주 전까지 금지되면서 지역주택조합 아파트가 새로운 투자처로 떠오르고 있다. 지역주택조합 아파트의 경우 청약통장에 가입하지 않아도 되고, 전용 85㎡ 이하의 주택을 한채 보유하고 있어도 조합에 가입할 수 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 106곳이 조합설립 인가를 받았다. 사상 최대치다. 지난해 전국에서 지역주택조합으로 공급된 아파트는 4만8000여 가구에 이른다.

현재 조합원을 모집하고 있는 단지들도 있다. 경기도 수원에서는 코오롱글로벌이 짓는 ‘수원 명당골 코오롱하늘채’가 조합원 모집 중이다. 59~84㎡의 3347가구의 대단지다. 고양시 일산서구 덕이동에서도 2000여 가구의 대단지인 ‘일산 덕이동 동양파라곤’도 조합원을 모집하고 있다. 이 단지는 주변 아파트 분양가 대비 시세가 20% 저렴하다. 지역주택조합 아파트는 실수요자들에게 인기가 높다. 지난해 6월 조합원을 모집했던 충북 청주시 ‘흥덕 한양수자인’은 계약 3일 만에 74㎡, 84㎡ 등 400가구의 조합원 물량이 모두 소진됐다.

실수요자들의 수요가 늘면서 건설사들도 이 사업에 나서고 있다. 지금까지는 수익은 낮고 부정적 인식이 강해 선뜻 나서지 못했다. 이 사업의 선두주자는 서희건설로 지난 2011년부터 뛰어들었다. 틈새시장으로 여겼던 이 사업은 이젠 회사의 주력 사업이 됐다. 이 사업의 매출은 전체 40%에 달한다. 사업 시작 후 현재까지 5개 단지를 준공했고, 11개 단지를 짓고 있다. 이봉관 서희건설 회장은 “앞으로 시공 예정인 주택조합 물량만 5만7000여 가구인데 이는 5년 간 공사할 물량”이라며 “그동안 잡음이 많던 주택조합조합 제도 개선으로 투명성이 높아진 만큼 관심이 더 커질 것”이라고 말했다.

쌍용건설도 지역주택조합 사업을 통해 아파트 분양사업을 확대한다는 방침이다. 그동안은 워크아웃과 기업회생절차(법정관리) 등을 거치면서 ‘쌍용예가’ 브랜드 아파트 공급이 없었다. 그러나 지난해 초 두바이투자청을 대주주로 맞이한 후 약 4년 만에 주택사업에 나선다. 현재 경기도 평택시에 지역주택조합 아파트인 ‘평택 안중 쌍용예가’를 분양하고 있다.

전문가들은 실수요자 입장에서 “분양가가 저렴하다고 투자하는 것은 절대 금물”이라고 말한다. 만약 조합원으로 가입하려고 한다면 주의사항이 있다. 먼저 토지 매입이 얼마만큼 이뤄졌는지를 반드시 확인해야 한다. 이봉관 서희건설 회장은 “사업부지를 95% 이상 확보했는지, 조합원 모집이 얼마나 됐는지를 따져야 한다”며 “90%까지 확보하고 5%가 안될 때가 있는데 이럴 때는 될 때까지 기다려야 한다”고 말했다. 땅을 확보하지 않은 상태면 사업 추진이 지연되거나 아예 무산될 수도 있다.

이렇다 보니 조합원 모집을 하고 있는 각 지자체에서는 피해 예방을 위한 안내문을 보내기도 한다. 실제로 청주시 청원구의 한 주택조합은 1100여 가구의 아파트를 짓겠다고 조합원을 모집했다. 그러나 알고 보니 이 용지는 현재 도시계획상 체육시설 용지로 묶여 있는 곳이었다. 청주시는 주민 피해가 우려되자 기자회견까지 열어 “해당 지역을 아파트를 지을 수 있도록 용도 변경할 계획이 없다”고 주의를 요구했다. 우후죽순처럼 추진되는 주택조합의 문제점을 단적으로 드러낸 사례다.

토지 확보 여부, 시공사 확인해야

건설사도 피해를 줄이기 위해 대책을 마련하기도 한다. 지역주택조합은 95% 토지 확보, 조합원 50% 이상 모집하면 아파트를 지을 수 있지만 서희건설은 ‘80% 조합원 모집 후 착공’을 기본으로 한다. 이봉관 회장은 “조합원 설립부터 착공까지 일반 분양 아파트보다 1~2년이 더 걸리기 때문에 사업이 무산되면 실수요자들의 피해가 더욱 커질 수밖에 없다”며 “때문에 착공 후에는 조합원 모집 여부에 따라 사업 진행과 사업비 절감 등이 좌우된다”고 말했다.

시공사가 어딘지도 확인해야 한다. 가령 조합원을 끌어들이기 위해 대형 건설사라고 속이는 경우도 있어서다. 쌍용건설 관계자는 “사업 승인이 나기 전까지 시공사가 확정되지 않기 때문에 사업 승인이 난 후에 조합에 가입하는 것도 방법”이라며 “사업이 지연될 경우 추가 분담금을 요구하는 경우도 있다”고 말했다.