지금 현금 거둘지, 훗날 차익 챙길지 선택… 꼬마빌딩 투자 유형 파악해 최적 전략 수립

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베이비부머의 은퇴로 노후 대비용 꼬마 빌딩에 관심이 커지고 있다. 꼬마 빌딩을 포함한 상업용 부동산시장에선 투자자 성향에 따라 안정 투자와 위험 투자로 나누고 있다. 단순하게 저위험에 따른 저수익은 안정투자고, 고위험에 따른 고수익은 위험투자라는 것이다. 하지만 투자자나 컨설턴트나 그 기준과 세부사항이 명확하지 않다.

그렇다면 투자 유형은 왜 알아야 하고 어떤 특징을 갖고 있는 걸까? 투자 유형을 분석해 맞춤형 전략을 세우는 것이 필요하기 때문이다. 그래야 투자 유형에 따라 그 동안 발생했던 각종 위험요소를 최소한으로 줄이고 실패를 반복하지 않을 수 있어서다. 연금기금·공제회·공공기관·대기업·개인자산가 등이 추구했던 투자 전략을 토대로 꼬마 빌딩 투자에 적합한 전략과 사례를 얘기하고자 한다.

먼저 상업용 부동산 시장에서는 투자 유형에 따라 안정 투자와 위험 투자로 구분한다. 그 유형에 따라 총 4가지 형태로 구분해 전략을 수립하고 실행한다. 그렇다면 어떤 기준으로 구분하고 왜 생겨난 것일까? 꼬마 빌딩 투자는 과거 몇 년 동안 진행돼온 투자 형태가 아니다. 1997년 외환위기 후 거래량과 거래규모가 점점 증가하면서 다양한 투자 사례 등을 통한 학습효과가 나타나게 됐다. 유사한 투자 형태가 반복되는 사례가 많다 보니 이를 통해 포괄적 범위로서 구분하게 된 것이다.

안정 투자는 안정적인 현금흐름 창출이 가능한 자산에 투자하는 것이다. 공실률이 낮고 입지 본연의 강점을 갖고 있는 핵심 상권에 투자하는 것이 대표적이다. 전체적인 수익 구성 중 임대 수익이 약 80%를 차지하고 있는 점이 특징이다. 그와 반대되는 위험 투자는 결론부터 이야기하자면 안정 투자에 플러스알파를 추구하는 전략으로, 시장의 흐름을 따라가기보다는 가치 부가를 통한 이익 추구 또는 매각시점에 도달해 큰 자본 이득을 실현하기 위한 것이다. 위험 투자의 특징은 빌딩의 임차인 구성, 건물 관리, 임대차 관리 등 운영 능력과 전략에 따라 큰 성과를 달성할 수 있다는 것이다. 하지만 이는 큰 위험 부담이 가중되는 방법인 만큼 신중한 의사결정을 통해 투자 유형을 결정해야 한다.

투자 성향·목표에 맞춘 전략 수립이 첫걸음

안정 투자와 위험 투자로 나누는 투자 유형은 다시 투자 성향, 투자 지역, 투자 목적물(건축물 용도) 등에 따라 ‘Core(코어)’, ‘Core Plus(코어플러스)’, ‘Value-added(밸류에드)’, ‘Opportunistic(오퍼튜니스틱)’로 구분한다. 이 네 가지 유형은 서로 차이점이 뚜렷하다. 이러한 차이점은 목표 수익부터 투자자 성향 그리고 추구하는 수익 형태까지 다양하다. 유형별 특징을 심층적으로 살펴보면서 자신에게 맞는 투자 전략이 어떤 것인지 찾아보자.

첫 번째, 매우 안정적인 빌딩에 투자하는 코어(Core) 전략이다. 본 전략의 수익 창출은 안정적인 임대수익이 주된 고려 대상이며, 자본이득(시세차익)은 비교적 많이 추구하지 않는다. 쉽게 얘기해 높은 임대율로 안정적인 임대수익을 창출하는 완전히 안정화된 자산이다. 이는 다양한 임차인으로 구성됐거나 마스터리스(부동산개발 업체가 시설을 통째로 임대해 재임대해·관리하는 사업방식)로 공실 위험이 비교적 적은 빌딩이다. 보수적인 성향을 갖고 있는 투자자가 추구하는 유형으로 필자 경험상 우리나라 1세대 자산가가 선호하는 전략이기도 하다. 동시에 타인자본 즉, 대출에 대한 부정적인 인식을 갖고 있는 투자자가 추구하기도 한다.

두 번째, 안정적이긴 하나 최소한의 수선 공사와 관리가 필요한 코어플러스(Core Plus)전략이다. 이 투자전략의 기본 취지는 코어(Core)전략과 비슷하다. 하지만 건물 소유주의 관심과 노력, 그리고 최소한의 비용 지출이 불가피하다. 이 역시 대부분의 투자자가 추구하는 유형으로 꼬마 빌딩에 투자할 때 가장 많이 활용되는 전략 중 하나다. 타인자본을 적절하게 활용해 레버리지 효과를 극대화하고자 할 때 빈번하게 사용된다. 상속·증여 등을 통해 부동산을 취득한 투자자가 선호하는 형태며 이들은 본업이 임대사업자가 아닌 2세대에게서 많이 나타나는 경향을 보인다.

세 번째, 매입 후 전문적인 관리와 함께 대수선 공사 등을 통해 가치를 제고시키는 밸류에드(Value-added) 전략이다. 이 전략은 안정적인 임대수익과 자본이득(시세차익)을 동시에 고려하는 유형이다. 공실률이 높거나 내용연수가 오래돼 물리적으로 오래된 빌딩에 투자하는 것이다. 공격적인 투자자가 추구하는 방식이자 비교적 젊은 세대의 자산가들이 선호하는 전략이다. 눈여겨볼만한 특징이라면 밸류에드가 최근 각광받고 있는 전략이지만, 위험성이 높아 진입 장벽이 높다는 것이다. 또한 전문지식이 없거나 믿고 함께 할 수 있는 파트너가 존재하지 않으면 시도하기 어려운 전략이다. 필자가 지난 회차〈이코노미스트 1534호 78쪽〉에서 다뤘던 구유지 관련 사례가 바로 밸류에드 전략에 부합하는 투자 사례다.

마지막으로 오퍼튜니스틱(Opportunistic)은 신축 개발, 리모델링 등 매우 공격적인 투자자가 선호하는 유형의 전략이다. 이 전략은 비교적 낮은 금액의 빌딩 등을 매입해 높은 금액으로 매각하는 것으로 임대 수익보다 자본이득(시세차익)만 고려하며 비교적 단기간 보유하는 특징을 갖고 있다. 이 또한 높은 위험성 때문에 진입 장벽이 높은 점이 밸류에드 전략과 비슷하다. 하지만 한 번 시도해서 성공을 맛본 투자자는 오퍼튜니스틱스만을 통한 부동산 투자를 선호하는 편이다. 이 방법은 노하우가 많이 필요한 투자 전략이므로 꼬마 빌딩을 매입하려는 투자자들에게는 그다지 대중적이지 않은 전략이다.

무조건 모방보다 벤치마킹으로 수익 창출 고민

부동산은 실물자산으로서 입지, 임차인 구성 등 독특한 특성을 보유하고 있다. 그런 이유에서 앞서 이야기한 전략을 기초로 벤치마킹 할 수 있는 전략을 도출하는 것이 중요하다. 그렇지만 무조건적인 모방은 돌이킬 수 없는 결과를 만들기도 한다. 그 이유는 부동산은 전자제품처럼 영수증을 가지고 환불되는 상품이 아니기 때문이다.

꼬마 빌딩에 처음 발을 디딘 투자자는 비교적 안정적인 자산에 투자해 수익을 창출하고 매각시기에 부동산 본연의 역할인 최소한의 자본이득을 실현하는 투자를 통해 노하우를 쌓는 것이 중요하다. 하지만 이런 안정적인 자산에 대한 투자는 분명한 한계를 보유하고 장기적인 관점에서 염증을 느낄 수 있는 투자전략이다. 이런 이유로 최근 업계에선 점진적으로 공격적인 투자 형태를 벤치마킹하는 패러다임으로 변화하고 있다.

※ 필자는 상업용부동산 관리 서비스 기업인 백경비엠에스 투자자문 본부의 컨설팅 팀장이다. 정부 공공기관의 부동산 투자자문을 수행하고 있다. 부동산학 박사과정을 수료하고 미국 부동산자산관리사(CPM)와 상업용부동산중개자문자격(SIOR)을 갖고 있다.