수익소득·시세차익·시장동향 고려해 적정한지 따져봐야

▎꼬마 빌딩의 투자수익을 따질 땐 임대수익과 시세차익보다 수선·보수·세금 등 지출을 파악하는 것이 핵심이다. 꼬마 빌딩 전경.

2019년은 부동산 투기수요를 억제하기 위해 정부의 고강도 규제가 이어졌던 시기다. 대출 규제뿐만 아니라 제세 공과에 대한 규제로 압박했고 꼬마 빌딩을 보유하고 있는 자산가들이 민감하게 반응했다. 하지만 꼬마 빌딩 투자시장은 크게 위축되지 않았다. 저금리 기조가 유지되고 주거용 부동산에 대한 각종 규제로 상업용 부동산에 관심이 집중된 것이다.

저금리 시대에는 꼬마 빌딩의 진입장벽이 비교적 낮게 형성되기도 한다. 가장 큰 이유는 대출 이자의 부담이 감소하기 때문이다. 또 다른 사람들은 금리가 인하되는 경우 부동산 자산에 대한 기대 수익률이 하락해 실질적인 수익률이 낮아지는 것이 아니냐는 반대 의견 또한 낼 수 있다. 물론 금리와 수익률이 어느 정도의 상관관계가 있는 것은 사실이다.

꼬마 빌딩을 매입하는 대부분의 자산가는 부동산은 장기 보유 시 시세차익 효과가 무조건적으로 나타날 것이며 동시에 안정적인 임대 수익도 창출될 것으로 기대한다. 하지만 그 속에 담긴 불편한 진실에 대해 이야기하는 사람은 드물다.

우리나라 상업용 부동산 시장에서 약 80% 이상을 차지하는 중소형 빌딩 즉, 꼬마 빌딩은 연면적 1000평 이하로 분류된 건축물을 지칭한다. 2019년에 약 1000건이 거래됐으며 거래 금액은 약 7조원 규모다. 2018년과 비교해보면 거래 규모와 금액 모두 소폭 하락했다. 하지만 우수한 입지를 자랑하는 서울 강남, 도심 등 주요 권역의 거래 변동은 미미한 수준이다. 거래된 부동산 자산에 대한 투자자 유형을 분석해봐도 법인과 개인이 비슷한 수준을 형성하고 있다. 다만, 눈여겨볼만한 사항은 비교적 낮은 거래금액 구간에서는 개인의 투자 비중이 법인보다 압도적으로 많다는 점을 알 수 있다.

매입 전 지출 규모 알 수 없어 수익 산정 애먹어

이러한 꼬마 빌딩을 투자할 때 가장 고려하는 사항은 무엇일까? 대다수의 투자자는 수익률 이라고 이야기하고 있으며 투자에 대한 성공 지표로도 수익률만 이야기하고 있다. 과연 수익률만으로 부동산 투자의 성공을 평가하고, 수익률만으로 부동산을 매입하는 것이 올바른 투자인지에 대한 의문이 들지 않을 수 없다.

부동산 거래를 주선하는 것은 대부분 중개 업무를 담당하는 에이전시(공인중개사사무소)이다. 이러한 에이전시가 제시하는 수익률은 과연 어떻게 계산된 것이며, 정확한 정보일까? 결론부터 이야기하자면 투자자 스스로 꼼꼼하게 따져보지 않으면 수익률에 대한 올바른 정보를 제공받을 가능성은 현저하게 떨어진다.

이해를 돕기 위해 예를 들어보자. 50억원 빌딩을 매입했고 연간 5억원의 수입이 발생한다고 가정해보자. 단순하게 수익률을 계산해보는 경우 연간 5억원을 50억원(빌딩 매입가)으로 나누면 10%의 수익률이 산정된다. 여기에 함정이 있다. 5억원은 수익이 아니라 수입인 것이다. 수익과 수입은 어떠한 차이가 있는 것인가? 수익은 수입에서 지출을 뺀 것이며, 수입은 말 그대로 들어오는 돈만 뜻하는 것이다. 그렇다면 과연 앞에서 계산해본 수익률 산정방식은 정확한 것인가? 수익률 산정은 수입으로 하는 것이 아니라 수익 즉, 수입에서 지출을 차감한 금액으로 계산해야지만 올바른 수익률을 산정할 수 있다.

우리는 이렇게 지출이 반영되지 않은 수익률을 명목상 소득 수익률이라고 부른다. 여기서 말하는 지출은 부동산 보유 시 발생하는 제세공과금·유지보수비·수선비 등을 이야기하는 것이다. 그렇다면 지출이 반영된다면 실질 소득수익률은 어떻게 되는 것인가? 당연히 하락하게 된다. 에이전시는 투자자에게 실질적인 수익률을 왜 제공하지 않는 것일까? 실질적인 수익률이라 불리는 실질 소득수익률을 산정하기 위해서는 비교적 많은 시간이 필요하다. 많은 부동산 물건을 투자자에게 소개하고 홍보해야 하는 에이전시 입장에서는 한 개의 물건마다 시간과 비용을 일일이 투자하기란 어려운 것이 사실이다. 번외 이야기일 수 있겠지만 이는 우리나라 에이전시의 임금체계를 구성하는 기본 요소인 중개수수료의 미흡한 면을 보여주는 단면이기도 하다.

드러나지 않는 체계적·안정적 관리 여부에 초점을

그렇다면 투자자가 원하는 실질 소득수익률은 어떻게 산정할까? 실질 소득수익률은 수입(임대료·관리비·주차장·기타)에서 지출(유지보수비·수선비·보험료 등을 뺀 뒤 부동산 가격으로 나누는 방법으로 도출 할 수 있다. 수입에서 지출을 차감하면 순영업이익(NOI·Net Operating Income)이 발생하는 것이다. 좀더 쉽게 풀이하면 순영업이익을 가지고 부동산 가격으로 나누어 산정하면 되는 것이다. 하지만 아직 매입하지도 않은 부동산의 지출 부분을 산정하기란 쉽지 않다. 이러한 경우 총 관리비 수입에서 70% 정도를 지출경비로 산정해 비교적 유사한 수준의 순영업이익을 산정할 수 있다.

우리는 수익률이라는 단어를 마치 하나의 뜻만 가지고 있는 것처럼 단정지어 사용하고 있다. 하지만 수익률은 산출 방법에 따라 각기 다른 정의를 갖고 있다.

먼저 앞서 이야기한 부동산의 수익을 기초로 해 창출되는 수익률은 소득수익률이라고 이야기한다. 말 그대로 부동산 소득에서 발생하는 수익이라는 것이다. 실질이라는 단어를 포함하지 않는 이유는 당연히 실질적인 사항을 전제로 산정하기 때문이다. 두 번째로 부동산 고유의 특성인 시세차익을 의미하는 수익률은 자본수익률이다. 매수하는 시점과 매각하는 시점에 발생하는 부동산 가격의 증감을 백분율로 환산한 것이다. 그리고 마지막으로는 이러한 두 가지 수익률을 합산한 투자수익률이 있다. 흔히 수익률이라 하면 당연히 투자수익률을 생각하지만 실제로는 소득수익률의 산정방식을 사용하고 있다.

그렇다면 내가 투자하려는 부동산시장에 대한 수익률을 미리 예측하고 알아볼 순 없을까? 한국감정원은 분기별로 상업용 부동산에 대한 수익률을 조사하고 발표한다. 물론 내가 투자하고자 하는 부동산이 조사 대상 표본에 없을 수도 있다. 하지만 주요 권역별로 조사하는 만큼 최소한의 시장 흐름에 대한 이해 정도는 가능하다. 때론 투자 대상으로 고려하는 부동산이 조사된 수익률 보다 높을 수도 있고 낮을 수도 있다. 투자자가 초점을 둬야 할 부분은 겉으로 드러나지 않는 빌딩의 체계적이고 안정적인 관리다. 이는 수익률은 물론 부동산의 가치를 상승시키는 중요한 요소다.

아직도 대부분의 투자자는 투자를 위한 첫 번째 조건을 수익률로 이야기하고 있다. 하지만 부동산은 입지, 건물의 상태, 임차인의 신용도, MD(입주·입점) 구성 등에 따라 그 가치가 증감될 수 있다. 수익률을 상승시키고 하락시키는 것은 투자자의 시간과 노력에 비례한다는 것을 잊지 말자.

※ 필자는 상업용부동산 관리 서비스 기업인 백경비엠에스 투자자문 본부의 컨설팅 팀장이다. 정부 공공기관의 부동산 투자자문을 수행하고 있다. 부동산학 박사과정을 수료하고 미국 부동산자산관리사(CPM)와 상업용부동산중개자문자격(SIOR)을 갖고 있다.