정치.사회.북한.국제

Home>월간중앙>정치.사회.북한.국제

[커버 스토리 | 정밀분석] 쏟아지는 부동산 대책, 집값 잡을 수 있을까? 

정부 정책 신뢰 하락이 가장 큰 불안요소 

집값 V자 반등에 지지율 하락하자 6월 이후 열흘에 한 번꼴로 대책 내놔
징벌적 과세와 부풀려진 공급 대책으론 한계… 향후 최소 2~3년 난관 예상


▎7월 29일 국회에서 임대차3법이 통과된 직후의 서울 송파구 아파트 단지 상가 부동산. 전세를 비롯한 매물 정보란이 텅 비어 있다. / 사진:뉴시스
코로나19 사태에 다소 익숙해진 5월 이후 3개월 동안 부동산 시장은 숨 가쁘게 달렸다. 정책 당국은 여전히 뜨거운 부동산 시장과 치열한 힘겨루기를 거듭하고 있다. 그래도 불안한 부동산 시장은 이제 현 정부의 아킬레스건으로 비화하고 있다.

2019년 12·16 대책 이후 시장은 일시적인 조정 국면을 거쳤지만, V자형으로 가파르게 원상회복하고 상승세를 이어가고 있다. 코로나19 사태가 겹쳤는데도 왜 이와 같은 상황이 발생했을까?

‘조정대상 지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제’ 조치는 12·16 대책 당시, 매물 잠김 현상을 해소하기 위해 다주택자에게 퇴로를 열어준 출구 전략의 일환이었다. 2020년 6월까지 한시적으로 시행된 조치였다. 실제 보유세 증가에 따른 부담에서 벗어나기 위한 매물이 시장에 나오며 일부 효과를 보기도 했다. 이에 따라 상반기 일시적 조정장이 형성됐다.

문재인 정부의 ‘부동산 조급증’

그러나 유예 조치 종료가 가까워진 5월에 접어들면서 급매물이 소진됨에 따라 다시 반등하는 모습을 보였다. 저금리 및 풍부한 유동성, 수요자들의 부동산 상승 전망 등 부동산 시장에 영향을 주는 요소들이 작동한 데 이유가 있다.

12·16 대책의 의도와 달리 시장이 안정되지 못했던 것은 정부와 시장의 시각차가 컸던 탓이다. 15억 이상 초고가 아파트가 밀집한 강남에서는 보유세 상승에 부담을 느꼈지만, 그 외 지역에서는 큰 부담으로 작용하지 않았던 것으로 보인다. 이에 따라 부동산 가격 하락을 기대하고 관망세를 보였던 실수요자들이 매수에 적극적으로 가담하기 시작했던 5월부터 다시 상승할 수밖에 없었다.

지난 5월 아파트 매매 건수 4328건 중 30대가 거래비중의 29.0%(1257건)를 차지함으로써 주택매매 시장을 주도하던 40대(27.8%)보다 더 많은 비중을 보인 것에서도 실수요자들의 초조한 심리를 읽을 수 있다. 실수요자들의 초조한 불안심리를 이해하지 못한 정부의 대응이 결국 패닉 바잉이라는 부작용을 초래한 것이다. 결국 정부는 시장에 쫓기면서 대책을 쏟아부을 수밖에 없는 다급함을 노출했다. ‘6·17 주택시장 안정을 위한 관리방안’과 ‘7·10 주택시장 안정 보완대책’이 그것이다. 그 연장선에 있는 ‘2021년 세법개정안’과 7월 31일 시행된 ‘주택 임대차보호법 개정안(계약갱신청구권 및 임대료 상한제)’ 그리고 ‘8·4 주택공급 확대방안’까지 포함하면 열흘에 한 번꼴로 대책이 나온 셈이다.

나오자마자 논란을 빚었던 6·17 대책. 과열지역의 투기수요 차단을 위한 규제지역 확대와 정비 사업에 대한 규제 및 법인을 활용한 투기 차단이 주요 내용이다. 12·16 대책에서 조정대상 지역으로 지정됐음에도 불구하고 지속적인 상승세를 보였던 경기 남부권과 규제지역 밖이었던 인천 지역을 투기과열지구 및 조정대상 지역으로 지정해 더 강력한 규제를 받게 했다.

그동안 크게 상승했던 대전과 청주 지역 또한 규제의 칼날을 피하지 못했다. 이에 따라 조정대상 지역뿐만 아니라 곧바로 투기과열지구의 이중 규제를 받게 된 인천(연수구·남동구·서구)과 대전(동구·중구·서구·유성구) 지역은 상승률이 급격히 둔화되는 모습을 보이고 있다.

수도권 전역이 규제의 칼날 아래


▎김현미(왼쪽부터) 국토교통부 장관, 홍남기 경제부총리, 서정협 서울시장 권한대행이 8·4 공급 대책을 발표하고 있다.
가장 강력한 규제 중 하나인 토지거래허가구역 지정 또한 이번에 활용됐다. 최근 영동대로복합개발사업, 잠실 MICE 개발사업, 현대GBC 등 대규모 개발사업으로 시장의 관심이 집중되는 서울 송파구(잠실동)와 강남구(삼성동·청담동·대치동)가 그 대상 지역인데 실수요자 외에는 거래 자체가 원칙적으로 불가능하게 됐다고 할 수 있다. 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 일정 면적(주거용 18㎡, 상업용 20㎡) 이상의 토지를 취득할 때 관할 구청장의 허가가 필요하다. 이를 위반할 경우에는 2년 이하의 징역형도 가능한 강력한 규제가 6월 23일부터 발효됐다.

주택구매를 위한 자금 출처에 대한 검증을 강화하기 위해 자금조달계획 제출 의무 대상과 증빙자료 제출 대상도 확대했다. 규제지역(투기과열·조정대상)에서 주택을 거래하는 경우, 거랫값과 무관하게 자금조달계획서를 제출(현행 3억원 이상)해야 하며, 투기과열지구 내에서는 거랫값과 무관하게 자금조달계획에 따른 증빙자료를 제출(현행 9억원 초과)해야 한다. 시행령 개정이 필요한 사항으로서 2020년 9월경 시행이 예상된다. 이 외에도 2020년 7월 1일부터 규제지역 내에서 무주택자가 주택담보대출을 받자면 주택 가격과 관계없이 6개월 내 전입해야 한다. 1주택자인 경우에도 6개월 이내에 기존주택을 처분하고 신규주택에 전입하는 조건일 경우에만 대출이 가능하게 바뀌었다. 갭 투자 방지를 위한 전세자금대출 보증 또한 강화했다.

6·17 대책은 전반적으로 실수요자를 제외한 투자 수요를 원칙적으로 차단하겠다는 강력한 의지를 보였다. 이는 법인을 활용한 투자 수요를 차단하기 위한 규제를 강화한 점에서도 알 수 있다. 대출규제, 양도세 강화 등 점차 강화된 규제로 인해 최근 법인을 활용한 대출과 갭 투자가 성행해왔는데 이는 정부 발표 자료에서와 같이 부동산 매매업·임대업 법인의 증가(매매업 140% 증가·임대업 117% 증가, 2017년 12월~2019년 12월 기간 기준) 및 법인의 아파트 매수 비중(서울 0.5%→2.2%, 2017~2020년 기준)이 큰 폭으로 확대된 것에서도 알 수 있다.

이에 따라 6·17 대책에서는 법인을 활용한 투자에 본격적인 제동을 걸었다. 2020년 7월 1일부터는 주택 매매·임대사업자에 대한 주택담보대출이 전면 금지됐다. 이는 규제·비규제 지역 관계없이 전국이 대상이며, 법인·개인사업자 모두에게 적용된다. 또 2021년부터 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제(6억원) 폐지와 개인 종부세율 중 최고세율인 3~6%의 종부세율(7·10 대책에서 추가 인상 확정)을 적용하고 양도세율 추가세율을 20%로 인상하는 등, 정책당국은 법인을 통한 주택 구입을 투기로 분류하고 있다.

이 외에도 수도권 투기과열지구의 재건축 조합원에 대해서 최소 2년 이상 거주하는 경우에 한해서 분양신청을 가능토록 하는 규제를 발표해 큰 논란을 일으켰다. 조합원 분양 신청 제한은 개정안이 아직 확정되지 않았지만 법 시행일(2020년 12월 예상) 이후 조합 설립을 신청하는 재건축 조합에 대해서 적용할 예정이다. 일부에서 추측했던 재건축 가능 연한을 40년으로 늘리지는 않았지만 조합 설립을 준비하고 있던 초기 단계 재건축 단지의 셈법이 좀 더 복잡해진 셈이다.

징벌적 과세에 집중한 7·10 대책


▎8·4 대책을 통해 정부가 주택 공급부지로 결정한 태릉골프장 일대.
6·17 대책 이후 정부의 기대와 달리 여전히 불안한 시장 상황과 악화하는 여론에 떠밀려 나온 정책이 7·10 대책이다. 서민·실수요자 부담 경감, 실수요자를 위한 주택공급 확대, 다주택자·단기거래에 대한 부동산 세제 강화, 등록임대사업제도 보완 등 4개 항목으로 발표됐다. 이 중 이슈가 됐던 주요 내용을 살펴보면 다주택자 종부세 중과세율 인상, 단기 보유 주택과 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상, 다주택자·법인에 대한 취득세율 인상 등 징벌적 과세에 집중했다.

7·10 대책에서는 ‘3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택’에 대한 종부세율을 추가로 인상했다. 최고 6.0% 세율로 상향해 2021년 세법개정안에 이를 반영한다. 이에 따라 6·17 대책에서 밝힌 다주택 보유 법인의 중과 종부세율 또한 최고 세율인 6%로 반영됐다. 개정된 세법개정안에 따라 2021년부터는 다주택자의 보유세 부담이 매우 크게 늘어날 수밖에 없다.

다주택자 양도소득세 중과세율도 20~30%로 상향 조정했다. 규제지역 내 다주택자의 경우 최고 75%의 양도세율을 적용받게 됨에 따라 지방세를 감안할 시 부담하는 세금이 양도차익의 80%가 넘게 된다. 이는 과거 참여정부 시기보다도 훨씬 높은 중과세율로서 다주택자 양도소득세율 중과는 징벌적 수준이라 표현될 만하다. 양도세 중과 자체만으로는 매물 잠김 현상의 부작용이 있기 때문에 매물 유도를 위한 유예기간을 뒀다. 2021년 6월부터 시행함으로써 종부세 중과 적용 시기와 동일시해 효과를 극대화하려는 모양새다.

징벌적 과세방안은 취득세율 인상에도 반영돼 3주택 이상의 다주택 취득과 법인의 신규 취득에 대해 취득세 12%를 부과토록 하였다. 증여 시에도 동일한 취득세율이 적용돼 증여를 통한 다주택자의 절세 전략에 제동을 걸었다. 이 외에도 7·10 대책에서는 주택임대사업자 제도에 대한 실질적 일몰을 밝혔는데 현 정부 들어와서 급증했던 주택임대사업자 제도가 매물 잠김 현상을 심화시키는 부작용의 주범 중 하나로 지적됐기 때문이다. 정책 실패를 공식적으로 인정한 사례가 된 셈이다. 정부는 기존 세제 혜택이 사라질 수 있다는 관측에 임대사업자의 불만이 커지고 시장도 혼란에 빠지자, 기존 임대주택은 원래의 세제 혜택을 유지하는 선으로 후퇴했다.

7·10 부동산대책은 현 정부의 정책 기조와 크게 다르지 않다. 하지만 정부 정책이 시장을 안정적으로 유도하지 못하는 상황이 심화함에 따라 수요자의 정책 신뢰가 점점 하락하고 있다. 공급 확대가 가능한 3기 신도시 분양 시까지 최대한 안정적인 흐름을 유지하고자 하는 정부 입장에서는 악화하는 여론을 의식해 점점 극단적인 선택을 할 수밖에 없는 상황에 내몰리고 있다는 점에서 우려가 크다. 이제는 정부 정책이 어디로 튈지 모른다는 점이 오히려 시장에 가장 큰 불안요소가 될 수 있는 상황으로 내몰린 것이다.

그 결과, 대통령까지 나서서 공급 확대를 주문하고 그린벨트 해제 여부로 정부와 서울시의 치열한 논쟁과 수차례의 발표 연기 끝에 ‘8·4 주택공급 확대방안’이 나왔다. 시장의 예상을 훌쩍 웃도는 물량으로 2028년까지 서울권역에 추가로 13만2000호를 공급하는 계획이다. 공급할 땅이 부족하다는 서울권에 갑자기 분당신도시(최초 9만7500가구 계획)보다 더 많은 물량의 공급 안이 어떻게 가능했을까? 비밀은 정비사업의 공공참여를 통한 고밀도 개발(7만 호 예상)에 있었다. 공공참여형 정비사업은 기존 재개발 활성화를 위해 제시됐던 방안을 확대 가공한 것이다. 이번 공급 대책이 실효성이 있냐는 논란의 핵심쟁점이기도 하다.

공공참여형 고밀도 재건축은 LH·SH 등 공공기관이 재건축사업에 참여해 규제 완화(용적률 300~500%)를 통해 공급량을 늘리고 개발이익은 기부채납(증가 용적률의 50~70%)을 통해 환수하는 방안이다. “개발이익의 90%까지 환수하겠다”는 여당 발언과 맞물리면서 조합원의 실질적인 이득이 거의 없다는 판단하에 많은 재건축 조합이 부정적 의견을 보이고 있는 것으로 알려졌다.

8·4 공급 대책, 파격적이나 효과는 의문시


고밀도 개발로 인한 교통난 악화가 예상되는 주거환경과 조합원의 이득이 없다는 것게 표면적 이유로 제시된다. 하지만 재건축 초과이익환수제 및 분양가상한제 적용 유지, 단지의 30%에 육박하는 공공분양·공공임대에 의한 자산 가치 하락을 더 우려하는 것이다. 따라서 사업성이 좋은 주요 역세권 등 수요자 선호 지역과 소유자들의 추가분담금 지불능력이 높은 강남권 단지 참여는 저조할 것으로 예상된다. 재건축 조합이 능동적으로 참여할 수 있도록 제도를 보다 세심하게 다듬는다면 재건축 타당성이 낮은 단지들은 관심을 보일 수도 있다.

이 외에도 군에서 소유하고 있는 태릉CC, 용산 캠프킴 등 신규택지 발굴을 통한 3만3000호와 3기 신도시 용적률 상향을 통한 2만4000호 공급이 골격을 이룬다.

시장이 즉각 반응하는 수요억제 정책과 달리 공급 방안은 실제 공급이 일어나기까지 많은 시간이 소요된다. 이번 공급 방안이 시장 안정에 영향을 주기까지는 최소 2~3년 이상의 시간이 필요할 것으로 예상된다. 그동안 재건축의 큰 제약이었던 서울시의 ‘35층 룰’이 깨졌다는 점은 이번 정책의 큰 변화라 볼 수 있다.

이어 임대차3법의 핵심인 계약갱신청구권(2+2년)과 전·월세 상한제(5%)를 담은 ‘주택 임대차보호법’ 개정안이 국회 상임위와 국무회의를 거쳐 관보에 게재되기까지는 3일밖에 걸리지 않았다. 유례없는 초스피드 처리는 국회 과반수를 차지하고 있는 여당이 밀어붙인 결과이거니와 부동산 부메랑에 급락 추세를 보이는 국정지지율에 대한 조바심의 발로이기도 하다.

개정안에 따르면 임차인은 1회(2년)에 한하여 계약갱신 요구권을 행사할 수 있으며 이에 따른 전·월세의 상한률을 5%로 제한하고 있다. 또 임대인의 계약갱신 거절 사유를 명확히 하고 이를 악용할 경우 임차인의 손해배상에 대한 기준을 마련했다.

과거 1989년 주택 임대차계약 보장 기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 때 발생했던 전셋값 폭등과 같은 부작용을 방지하기 위한 방안으로 공포한 날부터 시행하며, 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용하도록 부칙에서 규정했다. 다만 이미 임대차 계약을 체결한 경우 새로운 임차인의 피해가 발생할 수 있으므로 임차인의 계약갱신청구권은 제한된다.

법이 시행된 현재까지도 많은 논란이 되는 계약갱신청구권은 전세대출 연장 동의 거부, 보유주택 돌아가며 실거주하기 등 임차인과 임대인의 갈등을 폭발적으로 증가시키고 있다. 최근 전셋값 급등으로 재계약을 앞둔 임차인 입장에서는 이번 개정안이 단비와 같은 소식이지만, 공포 즉시 시행됨에 따라 당분간 혼란이 불가피한 상황이다.

또 임차인은 기본적으로 4년을 거주할 수 있어 계약 기간 중에는 안정될 수 있으나 4년 계약이 끝난 후에는 재계약 및 인상률에 제약이 없으므로 전셋값이 4년 단위로 급등할 가능성은 우려할 만하다. 하지만 추후 현재의 개정안이 자리 잡는다면 임대차 시장 안정에 많은 도움이 되리라 예상되므로 임대차3법이 자리 잡는 동안 나타날 부작용만으로 이번 개정안을 평가하기에는 아직 이르다 할 것이다.

화약고와 같은 부동산 시장

숨 가쁘게 쏟아낸 부동산 대책의 영향으로 아파트 주간 상승률이 낮아지며 소강상태의 모습을 보이고 있다. 이에 대해 정부는 “안정세를 찾아가고 있다”는 자평과 함께 더욱 규제의 고삐를 죄기 위해 부동산 시장 감독기구 설치를 위한 검토, 준비 작업에 들어간 것으로 알려졌다. 정부는 사례를 찾아보기 힘든 부동산 시장 상설 감독기구 설치를 추준 중이다. 이는 정책의 실기(失機)를 더 강력한 정부 개입으로 막으려 하는 악수(惡手)로 보인다.

8월 들어 소강상태를 보이는 추세만으로 안정화가 나타나고 있다고 속단하기는 아직 이르다. 이는 장기적인 안정 흐름이 아니라 10일에 한 번꼴로 쏟아부은 정책의 압력이기 때문이다. 시장은 잠시 움츠러들었을 뿐 언제 터질지 모르는 화약고와 같다는 표현이 더 정확할 것이다. 시장에는 여전히 수요와 공급의 불균형 상황이 지속하고 있다. 저금리에 따른 유동성 과잉, 인플레이션 우려, 수요자의 심리적 불안감 또한 여전히 유효하다. 급등하고 있는 전셋값 또한 시장을 불안케 하는 복병이 될 가능성이 매우 크다.

이러한 시장 흐름은 3기 신도시가 본격적으로 분양되기 전까지 지속할 가능성이 매우 크다. 무작정 부동산 가격이 내려가기를 기다리기보다는 현재 상황에 최선을 다하는 방법을 찾는 것이 합리적일 것이다. 정책 또한 시장의 눈치만 보며 명분에 집착해 대립구도를 자꾸 만들기보다는 지금보다 과감한 선택을 할 필요가 있다. 향후 2~3년이 부동산 시장 참여자 모두에게 가장 힘든 시기가 될 수도 있다는 우려를 지울 수 없다.

- 최환석 하나은행 부동산자문센터팀장 hwanseok@hanafn.com

/images/sph164x220.jpg
202009호 (2020.08.17)
목차보기
  • 금주의 베스트 기사
이전 1 / 2 다음