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오피스텔의 두 얼굴 

 

이제 주택 취득세를 따질 때 분양권과 입주권, 오피스텔까지 주택 수에 포함된다. 특히 그간 주택 수를 계산할 때 빠졌던 주거용 오피스텔이 포함되면서 취득세 셈법이 달라지게 됐다. 어떻게 달라졌는지, 최근 들어 문의가 급증한 내용을 중심으로 정리해봤다.

오피스텔은 영어가 아니라 한국어다. 영어권 독자가 오피스텔이란 용어를 차용해 쓸 땐 이런 설명이 붙는다. ‘상업용과 주거용 두 가지 목적으로 사용되는 빌딩.’ 이 때문에 한국에선 오피스텔을 용도에 따라 주택으로 취급하기도 한다. 문제는 주택 관련한 세금이 붙느냐 안 붙느냐다. 정부가 오피스텔을 이제 주택으로 보면서 취득세를 다시 따져봐야 한다. P씨의 사례를 보자.

아파트 1채를 보유한 P씨는 퇴직 후 임대수입을 위해 주거용 오피스텔에 투자하려고 한다. P씨는 가장 먼저 세금부터 따져봐야 한다. 주거용 오피스텔이 주택인지 여부를 잘못 판단하면 세금을 더 내야할 수 있다. 그럼 임대수익은 고사하고, 손해를 입을 수밖에 없다. 이미 취득할 때 오피스텔이란 이유로 주택보다 두 배 정도 많은 취등록세를 물었는데, 다른 주택으로 인정돼 중과되면 내야 하는 세금은 훨씬 늘어나기 때문이다. 최근 정부가 취득세를 포함한 부동산법을 대폭 손보면서 주거용 오피스텔에는 어떻게 세금이 붙는지 묻는 전화가 이어졌다. 질문을 추려 정리해봤다.

주거용 오피스텔의 취득세율은 몇 %인가?

8월 12일 지방세법이 개정, 시행되면서 주택 취득세율에 많은 변화가 있었고, 그 여파가 주거용 오피스텔 취득에도 미칠 것이라 생각하는 사람이 많다. 다행히 오피스텔 취득세율에는 변동이 없다. 오피스텔은 취득 시점에 주거용인지 상업용인지 구분이 확정되지 않는다. 따라서 건축물대장상 용도대로 건축물 취득세율인 4.6%가 기존과 동일하게 적용됨을 기억하자. 단, 주의할 점이 있다. 오피스텔을 매입할 때 사무실용으로 사업자등록을 내고 건물 매입분의 부가가치세를 환급받은 사람은 10년 이내 주택 임대사업자로 전환 시 환급받은 부가가치세를 추징당할 수 있다. 일반과세자로 부가가치세를 환급받았지만 추후 부가가치세가 과세되지 않는 면세사업자로 전환했기 때문이다. 처음부터 주거용으로 사용할 계획이라면 부가가치세는 환급받지 않아야 한다.

주거용 오피스텔도 주택 재산세 및 종합부동산세 과세 대상인가?

보유세인 재산세와 종합부동산세는 오피스텔이 실질적으로 주거용으로 사용되는지 여부에 따라 판단한다. 주민등록 전출입 기록, 공과금 영수증 등 각종 자료를 활용해 주거용인지 확인하고 주거용으로 판단된다면 주택 재산세 및 종합부동산세가 부과된다.

다른 주택을 취득할 때 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함되나?

주거용 오피스텔은 재산세 부과 시 주택분 재산세가 부과되기 때문에 주택 수에 포함해서 계산한다. 가령, 주거용 오피스텔 2채를 보유한 상태에서 조정대상지역인 서울의 아파트를 1채 구매하려고 한다면 취득세율은 조정대상지역 내 3주택 취득으로 간주되어 13.4%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)의 중과세율이 적용된다. 즉, 주거용 오피스텔을 취득할 때는 취득세 중과세율의 영향을 받지 않지만 다른 주택을 취득할 시 주택 수에 영향을 준다. 다행히도, 법 시행 이후인 8월 12일 이후 신규 취득분부터만 적용되는 규정이므로 이전에 취득한 오피스텔과 8월 12일 전에 계약 및 계약금 지급을 완료한 오피스텔은 개정된 규정을 적용받지 않는다.

주거용 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되나?

주택조합원 입주권 및 분양권은 주택이 준공되기 전이라도 주택 취득이 예정되어 있기 때문에 취득세 중과 여부 판단 시 주택 수에 포함한다. 하지만 오피스텔은 실제 사용하기 전까지는 주거용인지 상업용인지를 판단하기 어렵다. 따라서 오피스텔 분양권은 주거용이라 하더라도 주택 수에 포함되지 않아 다른 주택 취득 시 중과세율에 영향을 주지는 않는다.

매도 시 주거용 오피스텔의 주택 여부 판단은?

실거주 주택 1채를 매도하면서 1주택자로 비과세 신고를 했다가 큰 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 흔히 본인 소유 주거용 오피스텔을 주택으로 생각하지 않았기 때문에 발생한다. 만약 해당 주택이 조정대상지역에 있었다면, 양도소득세 중과로 인해 장기보유특별공제도 받지 못하고 세율도 추가되어 생각지도 못한 세금에 부담이 클 수 있다. 이처럼 매도와 관련해서 주거용 오피스텔은 주택과 동일하다고 생각해야 한다. 일반 주택을 매도할 때는 주택 수에 영향을 주며, 주거용 오피스텔 자체를 매도할 때도 주택과 동일하게 중과세율 적용을 받는다. 따라서 일반 주택과 주거용 오피스텔을 보유한 사람이라면 매도 순서를 적절히 조율해서 절세 방안을 마련해야 한다. 일반적으로 주거용 오피스텔의 시세차익이 주택의 시세차익보다 상대적으로 작기 때문에 양도소득세 중과를 적용받더라도 세금 부담 측면에서 유리할 수 있다.

주택과 관련된 세금의 무게가 커지다 보니, 주거용 오피스텔에 투자하고자 했던 이들의 고민도 깊어지고 있다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정으로 단기민간임대주택과 아파트는 주택임대사업자 등록이 불가하게 됐다. 하지만 주거용 오피스텔을 장기일반민간임대주택으로 등록하는 건 가능하다. 세제 혜택도 일정 요건을 충족하면 세부담 측면에서 유리한 부분이 아직까지는 존재한다. 다만, 의무임대기간이 기존 8년에서 10년으로 2년 늘어났기에 주택임대사업자로 등록하는 건 신중하게 고민해봐야 한다.

- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원

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202010호 (2020.09.23)
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