우리 시대 고르디우스의 매듭3: 증세 로드맵 폐기를 환영한다

▎윤석열 대통령이 19일 서울 영등포구 문래예술공장에서 ‘도시혁신으로 만드는 새로운 한강의 기적’을 주제로 열린 스물한 번째 국민과 함께하는 민생토론회에서 발언하고 있다. 연합뉴스

드디어 현 정부가 ‘공시가격 현실화 로드맵’ 폐기를 선언했다. 필자는 오랫동안 이 현실화 로드맵을 폐기해야 한다고 주장해왔다.

우리 시대 고르디우스의 매듭1: 공시가격 현실화율 로드맵

우리 시대 고르디우스의 매듭2: 공시가격제도의 불투명성

이 제도는 시장이 침체돼도 공시가격은 계속 오르는 세금 자동 상승 장치였다. 그래서 필자는 이를 증세 로드맵이라고 불러왔다. 매매가격 상승률보다 매년 더 높게 올라가던 공시가격 상승률은 애초에 조세 정의와는 거리가 멀었다.

로드맵이라는 거창한 이름은 부정확한 공시가격 문제를 그대로 둔 채 세금만 올리는 효과를 가져오면서 결국은 저가주택 소유자들의 희생을 강요했다. 서울에서, 제주도에서 공시가격이 급격히 상승하면서 기초생활 수급자들이 말 한마디 못하고 복지 대상에서 탈락했던 것이다.

빈곤한 사람들을 제일 먼저 공격한 현실화 로드맵의 조세정의

부자에게 더 걷어 빈자에게 나누어준다는 환상에서 출발한 공시가격 현실화 로드맵은 ‘실거래 가격 추종 공시가격 작성 방법’과 결합해 화학작용을 일으키더니 빈곤한 사람들에게 즉시 타격을 입혔다. 다음 차례는 중산층이었다.

고가주택은 대체 얼마부터인가. 자문하던 정책당국은 자의적으로 9억 원을 고가주택과 저가주택의 기준으로 잡았다. 이에 8억9000만 원짜리 집은 공시가격이 내려가고, 9억1000만 원짜리 집은 공시가격이 올라가면서 균형을 깨트렸다. 부자들만 증세한다는 핀셋증세는 누가 부자인지 모르는 상태에서 납세자 형평성도 무너뜨렸다. 빈곤한 순서대로 타격하는 이런 방식이 조세정의에 부합할 리 없다.

얼마부터가 고가주택이며, 누가 부자인가?

러시안룰렛 같은 ‘다음은 네 차례’ 종부세 게임도 그때쯤 시작됐다. 종부세 6억 원 기준은 9억 원이 되고 12억 원이 됐다. 그 기준이 불과 2~3년 사이에 바뀌었다. 서울 아파트 가격이 28번 부동산 정책 실패로 급상승했기 때문이다. 그러나 기준 상승보다 매매 가격 상승 속도가 더 빨랐다. 어제의 중산층이 갑자기 오늘은 종부세를 내는 부유층이 됐고 징벌적 과세 벌금 고지서를 받았다. 강남구 사람들의 세금폭탄에 고소해 하던 노원구 사람들은 자고 일어나 치솟은 아파트 가격에 느닷없이 부자증세의 대상이 됐다.

누가 부자가 돼 종부세의 탄환을 맞을지는 운에 맡겨야 했던 시절이었다. 막상 손에 들어온 현금은 없는데, 세금은 대출을 해서라도 내야 하는 판이었으니 날벼락이라면 날벼락이고, 원치 않는 러시안룰렛 게임에 참여했다는 생각이 머리를 스쳤을 것이다.

▎19일 국토교통부가 공개한 전국 공동주택(아파트·다세대·연립주택) 공시가격을 보면 올해 서울 공시가격은 3.25% 올랐다. 25개 구 중 7개 구는 떨어졌고, 18개 구 공시가격은 상승했다. 가장 많이 오른 구는 송파구로 10.09% 상승했다. 연합뉴스

부자감세가 아니라 중산층 감세다

그들은 부유층인가? 아니다. 오히려 전형적인 중산층이다. 서울 아파트 평균매매가격은 2019년 8억, 2020년 10억, 2021년 12억5000만 원이었다. 부유세라던 종부세 기준은 2019년 6억 원에서 2020년 9억 원, 2021년 11억 원이었다. 아파트 공시가격이 실제 매매가격의 90%에 육박하는 상황에서 종부세 기준은 계속해서 서울시 아파트 가격의 평균에 준하는 수준이었으니 종부세는 더는 부유세가 아닌 것이다. 그러니 정책적으로 고가주택으로 간주했던 그 집들은 사실은 고가주택이 아니며, 그 집주인들은 부자가 아니라 중산층이라고 할 것이다.

현실화 로드맵도 9억 원, 15억 원을 기준으로 현실화율을 달리 적용해왔다. 현실화율 로드맵을 정하자마자 9억 원 미만이던 집들은 28번 정책 실패로 9억 원을 훌쩍 넘기기 시작했고 중산층 소유의 집들은 고가주택이 돼버렸다.

고가주택이 아닌데도 고가주택으로 간주되는 이상한 구조, 거래가 빈번한 저가 주택일수록 인근의 거래가 즉시 반영되는 불공평한 공시가격 작성 방법이 그대로 존재하는 상태에서 현실화율 로드맵은 불난 집에 기름을 붓는 형국이었다.

중산층에게 종부세를 물리는 가혹한 증세로드맵

현실화율이 상승하면 공시가격도 상승한다. 시장이 침체해도 8억9000만 원짜리 집은 현실화율 로드맵 때문에 9억1000만 원이 되고 종부세의 대상이 된다. 중산층에게 종부세를 물리는 가혹한 현실화 로드맵은 그래서 증세로드맵인 것이다.

그러니 이 로드맵은 멈추는 것이 맞다. 만약 이 로드맵 폐기를 부자 감세라 손가락질하는 사람이 있다면 그 명칭을 정정해주어야 한다. 부자 감세가 아니라 중산층 감세라고 말이다.

중산층감세를 환영한다

부자와 빈자를 갈라치기 하려는 정치적 목적에서 벗어나 공시제도를 이제는 제대로 개선할 기회가 왔다. 드디어 고르디우스의 매듭이 끊어진 것이다. 현실화율을 벗어던진 공시가격, 즉 주택산정가격과 토지감정평가가격을 직시할 때다. 거래가 빈번한 주택이라고 해서 공시가격에 실거래가격을 더 많이 반영하고 거래가 빈번하지 않다고 해서 덜 반영하는 지금의 방법을 바꿔야 한다.

이를 위해서는 부동산가격공시에 관한 법률에 명시된 ‘적정가격’의 개념을 미국처럼 ‘시장가치’로 바꿔야 한다. 그리고 주택가격에 영향을 주는 특성들의 현장조사가 정확하게 이루어질 수 있도록 전체 시스템을 바꿔야 한다.

공시가격제도를 근본적으로 개선하는 것은 단순히 제도개선의 의미만을 가지지 않는다. 이는 우리 사회가 선진화되는 길의 일보전진이다. 계속된 전진을 위해서는 동력이 확보돼야 한다. 공허하기 그지없는 부자 감세 논쟁에 휘말리지 말아야 한다. 현실화율 로드맵을 폐기하고 공시가격의 정확성, 적정성을 확보하려는 노력이야말로 우리 사회의 허리, 중산층을 보호하는 길이다.

※필자 소개: 제주대 경제학과 교수이자 한국감정평가학회 명예회장, 한반도선진화재단 부동산정책연구회장. 중앙대에서 경제학 박사학위를 취득했으며 2019년 감정평가학술대상 최우수상, 2020년 서울부동산포럼 제1회 학술대상을 받은 바 있다. 부동산경제학‧부동산대량감정평가‧부동산계량경제학 분야에서 활발한 연구 활동을 해왔다.