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[전병서의 중국 경제 다시보기(3)] 중국 ‘창업자’ 마우쩌둥은 '자본론'을 읽어봤을까 

업계 1위 헝다 부도에도 멀쩡한 중국 부동산의 ‘역설’ 

부동산 붕괴 이어 경제 전반에 위기 올 것이란 서방 예측 빗나가
사회 통제력 강한 데다 부동산업의 기초인 토지 소유권도 정부에


▎서방 세계에서는 헝다 사태를 계기로 중국이 위기에 빠질 것이라는 예측이 넘쳐 났다. 하지만 현재까지 부동산 때문에 중국 경제가 위기에 빠졌다는 얘기는 들리지 않는다. 사진은 중국 베이징에 황사 황색경보가 내려진 4월 11일 오전 현지 한 아파트 단지. / 사진:연합뉴스
[자본론]은 1867년 1권이 나온 이후 엥겔스가 막스의 유고를 정리해 1885년 2권이, 1894년 3권이 나왔다. 1893년생인 사회주의 중국의 ‘창업자’ 마우쩌둥(毛澤東)은 ‘공산주의의 성경’으로 불리는 막스의 자본론을 읽어 봤을까?

1893년 중국 후난(湖南)성 상탄현에서 태어나 1918년 후난성 창사(長沙)의 성립 제1사범학교를 졸업하고, 베이징대 도서관 사서보로 근무한 것이 마우쩌둥 학업의 전부였다. 1910년대, 중국에서도 낙후된 순서로 치면 뒤에서 몇번째인 가난한 지역 후난성 창사에 중국어로 번역된 막스의 [자본론]이 있었을지 궁금하다.

중국은 전통적으로 농업 사회였고, 잦은 전쟁과 천재지변 탓에 먹는 것, 밥이 곧 하늘이었다. 중국 인민들이 ‘밥을 하늘로 삼는다(以食为天)’는 말을 신주단지처럼 모시고 살았던 이유다.

노동자가 자본가와 대립하는 유럽사회에서 탄생한 공산주의 이론이 농민밖에 없던 1910년대 중국에서 공산주의로 탄생한 것은 흥미로운 일이다. 그러나 뭐든 모방하고 자기 것으로 흡수하는 데 능한 중국인 특성을 감안하면 충분히 있을 법한 일이다.

노동자의 나라가 아닌 농민의 나라에서 공산주의 국가 건설의 대업을 이룬 마오쩌둥의 비밀은 밥이 아니라 땅이었다. 지주의 땅을 빼앗아 공동으로 분배하고, 경작해 잘 먹고 잘 살자는 ‘공부론(共富论)’이 먹힌 것이다. 그래서 중국에서 땅은 전통사회에선 밥이었고, 사회주의 신중국에서는 공동으로 부를 창출하는 핵심 수단이다.

서방기업 재무제표에는 당연히 있고 중요한 항목이지만, 중국기업 재무제표에는 없는 것이 있다. 바로 토지다. 중국에서 토지는 국가 소유다. 민간은 이를 주거용은 70년, 상업용은 50년간 빌려 쓴다. 토지 사용료를 국가에 내고 토지사용권을 사서 쓴다. 토지 자체가 거래가 되지 않는데도 중국 경제 위기설의 3대 단골 메뉴 중 부동산 위기는 부채 위기, 그림자 금융보다도 항상 앞서 나온다.

2021년 9월 중국 건설사 중 자산 규모 1위, 2021년 기준 포천 글로벌 500대 기업 중 122위를 기록한 헝다부동산이 부도를 맞았다. 서방 세계에서는 헝다 사태를 계기로, 중국이 부동산 붕괴에 이어 경제 전체가 위기에 빠질 것이라는 예측이 넘쳐났다. 하지만 현재까지 부동산 때문에 중국 경제가 위기에 빠졌다는 얘기는 들리지 않는다.

부동산 광풍의 시발점이 된 ‘주룽지 정책’

중국 부동산 경제 역사에서 결정적 역할을 한 사람은 바로 ‘철혈재상’으로 불렸던 주룽지(朱镕基) 전 총리다. 후난성 창사 출신인 그는 5세 때 부모가 모두 사망하고 초년 시절을 불우하게 보냈지만, 명석한 두뇌로 중국 명문대인 칭화대 전기과에 진학한 수재였다.

주룽지는 1989년 톈안먼 사태 이후 당총서기로 발탁된 장쩌민(江澤民) 전 주석의 후임으로 상하이시 당서기에 취임했고, 상하이 산업 발전을 위한 외자 도입과 공산당 관료들의 부정부패 단속 등에서 발군의 수완을 보였다. 덕분에 승승장구해 1991년 국무원 부총리, 1992년 중앙정치국 상무위원을 거쳐 1993년에는 중국인민은행 총재를 겸임했다. 당시 중국에서 큰 문제가 됐던 인플레이션을 화끈하게 잡았다. 1998년부터 2003년까지 장쩌민 주석 체제에서는 5년간 국무원 총리를 하면서 부패 척결과 국유기업 개혁 등으로 중국 경제 기반을 다졌다.

그는 1991년부터 2003년까지 부총리와 총리를 지내면서 지금 문제가 된 중국 부동산 시장에 획기적 변화를 가져온 두 가지 정책을 실시했다. 첫째가 1994년의 분세제(分税制)고, 둘째가 1998년의 부동산 시장화 조치다.

1984년부터 1993년까지 중국 경제는 연평균 10%의 초고속 성장을 했지만. 재정 수입에서 중앙정부 비중은 1984년 40.5%에서 1993년에는 22.0%까지 하락했다. 그러자 당시 부총리였던 주룽지는 “중앙 재정이 매우 어려운 지금 세제 개혁을 하지 않으면 중앙 재정을 유지할 수 없다”고 언급하며 분세제를 도입했다.

분세제는 말 그대로 세금을 국세와 지방세로 나눈 것인데, 법인세 정도를 빼고 대부분을 국세로 편성한 게 특징이다. 그 결과 1994년 중앙정부의 세수 비중이 55.7%로 높아졌다. 2021년 기준 중국의 중앙세수 비중은 45.2%고, 지방세수 비중은 54.8%선이다.

이때가 중국 부동산 광풍의 시발점이 됐다. 부족해진 지방세수 부족분을 지방정부가 토지사용권 매각대금을 통해 보충할 수 있게 해준 주룽지 정책 덕이다. 분세제를 통해 중앙정부는 중앙집권을 강화하고, 지방정부는 토지 현금화를 통한 토지재정의 기반을 마련해 준 것이다.

사회주의 공유경제였던 중국은 사업장 단위별로 모든 것을 해결하는 공동체다. 사업장 내 주민들의 주택도 사업 단위가 책임지고 복지 개념으로 무상 배분하는 주택실물분배제도(住房实物分配制度)를 운영했다. 그러나 1998년 주룽지 전 총리는 무상으로 공급하는 주택을 없애고, 부동산 시장에서 주택 상품화 조치를 실시했다. 그래서 중국에서는 아파트 등 매매 가능한 주택을 상품방(商品房)으로 부른다.

부동산에 대해 시장경제시스템을 도입한 것은 국민소득 향상에 따른 주택 수요에 부응하고 자원의 효율적 배분의 제고와 부동산과 철강, 시멘트, 화학, 가구, 가전, 자동차 등 관련 산업이 국민경제 성장에 큰 기여를 한 긍정적인 측면이 있다. 하지만 소득 향상과 삶의 질 추구에 따른 주거 욕구 증가와 도시화에 의한 1~2선 도시 중심 주택 가격의 급속한 상승은 부동산이 주거 소비 대상에서 자산 증식의 중요한 수단으로 부상하게 했다. 부동산이 투기의 대상이 되면서 중국 경제의 불안정성을 높이고 소득 격차를 조장함으로써 사회 안정을 해치는 요인이 된 것이다.

부동산 폭등을 조장한 배후는 지방정부


▎2021년 헝다부동산 부도로 공사가 중단된 중국 장쑤성 쑤저우의 ‘헝다 문화관광 도시’. / 사진:AFP 연합뉴스
지방정부 역시 부족한 재원 충당을 위해 무상 주택 공급을 없앤 만큼, 주택 수요에 필요한 토지사용권만 매각해도 재정을 해결하기에 충분했다. 게다가 지방정부는 공단을 조성해 기업을 유치하는 일에도 적극적으로 나섰다. 기업을 유치하면 법인세를 거둬들일 수 있는 데다 중앙에서 지방정부를 평가할 때 경제 성과를 중시한 점도 부동산 정책에 영향을 미쳤다.

중국 지방정부는 1994년 분세제 개혁과 1998년 부동산 시장화 개혁 이후 재정 확보와 경제 성장에 토지재정을 활용했다. 2021년 기준 중국 지방정부의 토지사용권 판매 수입은 8조4897억 위안으로 총 재정수입의 42%, 지방정부 예산의 76%를 차지한다. 또한 분세재를 통해 세수 상당 부분을 중앙으로 올려 보낸 지방정부는 충분한 재정 여력을 갖지 못하자 지방정부 융자플랫폼이란 조직을 만들어 은행 대출을 이용한 투자 확대 정책을 사용하게 된다. 융자플랫폼은 지방정부 산하 국유기업으로, 정부를 대신해 고정 자산 투자를 집행하는 기관이다.

그런데 융자플랫폼의 투자에는 수익성 투자도 있었지만, 정부가 해야 할 사회간접자본 건설 투자도 상당 부분 포함됐다. 결국 투자 효율성이 떨어졌고, 투자 원금 상환도 못하는 부실이 발생하기도 했다. 이것이 지금 문제가 되고 있는 지방정부 부채의 원인이다. 분세제 도입 이후 지방은 재정수입이 줄었고, 재정 부족을 토지재정과 융자플랫폼에 지나치게 의존하게 됐다. 지방정부는 부족한 세원을 메우기 위해 토지와 부동산 가격 상승을 조장했고, 융자플랫폼을 통한 투자 확대로 부채 리스크에 노출될 수밖에 없었다.

토지 사용권을 팔아 도시를 확장하고 경제를 성장시키는 이런 부동산 경제 정책은 중국 특색의 경제 성장 모델을 만들어 냈지만, 한편으로는 토지에 과도하게 의존하는 병폐를 키웠다. 경제가 안 좋아지고 부동산 경기가 하강하면 토지 사용권을 팔기 어려워지고, 부채에 대한 이자조차 내기 어려워진다. 그래서 부동산 과열을 막아야 하는 것은 맞지만 과도한 부동산 규제로 부동산 가격이 하락하면 지방정부가 도산할 위험이 도사리게 된다. 중국정부의 부동산 정책이 온탕과 냉탕을 주기적으로 반복하는 원인이다.

중국정부는 GDP에서 부동산 시장이 차지하는 비중이 14%선으로 커지고, 부동산 가격 급등이 사회문제로 확산하자 적극적으로 부동산 시장에 개입했다. 거시경제를 통제 관리하고 부동산 가격 급등에 따른 사회 불만을 정부의 ‘보이는 손’을 통해 직접 관리해오고 있다. 부동산금융 제한, 보장성 주택 공급을 통한 공급정책, 부동산 조세, 부동산 구매제한 등의 수단을 통해 부동산 시장에 개입하고 있다.

중국의 주기적 부동산 광풍의 본질은 지방정부와 부동산 투기꾼 그리고 초저금리의 은행예금 상품밖에는 투자할 금융상품이 별로 없어 부동산에 저축하는, 중국 금융 산업의 낙후가 만든 사건이다. 그래서 중국에서 진짜 부동산 위기가 오면 큰일 나는 곳은 부동산업체나 금융기관이 아닌 지방정부다.

중국 아파트 값은 ‘장모님’이 올린다?


전 세계에서 가장 잘나가는 나라인 중국의 최대 고민은 끝 모르고 올라가는 부동산 가격이다. 서울 강남 아파트가 비싸다고 하지만 상하이가 더 비싸다. 2023년 5월 기준 상하이 황푸만 1호 610㎡ 아파트는 가격이 ㎡당 38만 위안, 우리 돈으로 평당 2억4327만원으로 집값만 450억원이다.

그렇다면 누가 중국의 부동산 가격을 올리는 것일까? 중국의 유대인으로 불리는 원저우(溫州) 출신 부동산투기단과 베이징 3환도로 안쪽의 고급 아파트를 몰빵쳐 사버리는 산시성 광산촌 부자들이 주범이라고들 한다. 그러나 중국 부동산 가격 상승의 진짜 주범은 외동딸을 가진 ‘장모님’들이다.

농업 국가였던 중국은 노동력 확보를 위한 남아 선호 사상의 뿌리가 깊다. 20대 남녀 성비 불균형이 날로 심화돼 현재 1대 1.13까지 올라갔다. 결혼 적령기 남성 13%가 신부를 찾지 못하는 사태가 벌어질 수 있는 셈이다.

결혼 적령기를 25~34세로 치면 해당 연령 남성 인구는 대략 1억800만 명인데, 1대 1.13까지 올라간 성비 불균형을 감안하면 적어도 1400만 명의 신부가 모자란다. 가난한 동남아 한 국가의 결혼 적령기 처녀들을 모두 모셔 와도 모자랄 판이다. 그러나 소득이 낮은 중국에 시집 올 동남아 신부가 있을지도 의문이다.

결혼 적령기 여성의 절대적 부족으로, 집이 없는 중국 청년은 소 황녀(皇女)로 키운 외동딸의 남편감으로는 자격 미달이다. 중국 대도시에 딸을 둔 예비 장모들은 만약 신랑감이 집을 못 가졌다면 아예 교제를 금하는 정도다. 대도시 젊은 남자와 그 부모들은 반드시 집을 장만해야 하는 만큼, 저축을 많이 할 수밖에 없다.

‘공동부유론’의 희생양이 된 중국 부동산


▎중국은 지난해에만 1076만 명의 대졸자가 쏟아지자 일자리 대책으로 농촌 취업을 권장하고 있다. 중국 부동산은 넘쳐나는 대졸자 만큼, 수요가 공급을 못 따라가는 만성적 부족 상태다. / 사진:중국 글로벌타임즈 캡처
현재 중국에서 대학 졸업자가 30평대 집을 사려면 15~20년이 걸린다. 2021년 기준 중국은 도시화의 진전으로 1205만 명 이상 인구가 농촌에서 도시로 몰려들고 있다. 연간 결혼 인구가 764만 명이고, 대졸자는 909만 명이나 된다. 중국의 1인당 평균 주택 면적이 39.8㎡인 점을 감안하면 연간 960만 채의 집이 필요한데, 실제 완공 주택은 612만 채로, 348만 채가 부족하다. 중국 부동산은 실수요가 뒷받침된 강한 수요지만, 공급이 못 따라가는 만성적 부족 상태다.

중국 대도시 부동산 시장은 2016년 9월 이후 투기 수요 억제를 위한 안정화 대책과 대출 금리 인상 등으로 급등세가 마무리되면서 안정세를 유지했다. 그러나 2020년 코로나19 발생 이후 사태 회복을 위한 완화적 거시정책 등으로 주요 도시의 부동산 가격이 다시 상승하는 모습을 보였다.

2021년 들어 과거 부동산 가격 급등 시기와 유사하게 1선 도시의 가격 상승폭이 기존 주택을 중심으로 빠르게 확대됐다. 여기에 더해 2·3선 도시로 상승세가 확대되자 인민은행 등 금융당국은 부동산 대출 억제, 실물경제 지원 자금 용도 외 전용 등을 방지했다. 지방정부도 부동산 투기 억제를 위한 다양한 정책을 도입했다.

특히 인민은행과 주택건설부는 부동산개발기업에 대한 ‘세 가지 레드라인(三道红线)’ 규제를 신설해 부동산 부문에 과도한 자금이 흘러가지 못하게 막았다. 은행의 총 대출 중 부동산대출 비중과 개인 주택대출 비중이 일정 한도를 초과하지 못하도록 하는 ‘부동산 대출 집중관리 제도’도 시행했다.

2020년 중국정부는 ‘소강사회’ 달성 이후 새로운 국정 어젠다로 ‘공동부유론(共同富裕论)’을 꺼내들었다. 다 같이 잘살자는 데 역행하는 업종에 강한 규제의 철퇴를 내린 것이다. 과도한 독점 이익을 누리는 플랫폼 업종, 교육 빈부격차를 확대하는 사교육 업종에 더해 투기를 조장해 사회 갈등을 심화시키는 부동산 업종이 이에 포함되면서 된서리를 맞았다.

이 과정에서 2021년 8월 ‘레드라인’ 규제에 모두 걸린 중국 자산 1위 부동산업체 헝다부동산이 부도를 맞았다. 그러자 서방 세계에서는 중국의 부동산위기론이 쏟아져 나왔다. 하지만 정작 중국 10대 부동산 회사 중 헝다부동산과 6위인 녹지그룹 2개 기업 외에는 부도난 기업이 없다. 헝다와 녹지그룹은 투자 축소를 요구한 정부 정책 방향과는 반대로 투자 확대로 역주행하다가 사고를 낸 것이고, 여타 기업은 별 문제가 없었다.

헝다 부도 여파가 부동산 업계 전반으로 확대되지 않은 것은 헝다 자체의 문제도 있지만, 중국 부동산 1위 기업이라 하더라도 100대 기업 내 매출 비중이 4~7%선에 그치기 때문이다. 시장 1위 기업이 부도를 맞아도 여타 기업의 연쇄 부도로 이어지지 않는 한 큰 영향이 없다는 얘기다.

과열 때는 중국 정부가 언제든 개입 조정

서방 세계에서 중국경제 위기론의 단골 메뉴가 부동산이지만, 정작 금융 위기나 경제 위기로 가지 않는 이유는 다섯 가지다.

첫째, 중국정부는 서방 세계와 달리 사회 통제력이 강하고, 부동산업의 기초인 토지의 소유권도 정부에 있다. 부동산 과열이 생기면 언제든 개입해 조정할 수 있는 능력이 있다. 그리고 중국은 지방자치제가 아닌 중앙집권제다. 부동산 위기는 지방정부 재정 위기로 이어지고, 지방재정 문제는 결국 중앙정부의 부담이기 때문에 중앙정부가 이를 그대로 방치할 가능성이 없다. 중국 중앙정부는 부동산 시장에서 주택 가격이 큰 폭으로 하락하는 등 부진이 심화하고 부동산 기업의 채무 불이행이 증가하는 등 유동성 리스크가 확대되자 2022년 11월 11일 종합부양책(16개 조치)을 실시했다. 그러자 2023년 3월부터 폭락하던 주택 가격이 반등세로 돌아섰다.

둘째, 중국의 모든 금융기관은 정부가 대주주인 만큼, 대출 부실이 있어도 정부가 자금 지원을 통해 해결한다. 중국의 4대은행도 기업공개(IPO) 전 부실 대출을 모두 털어내 자산관리공사로 이전하고, 우량자산으로의 구조조정을 거쳐 IPO에 들어갔다.

셋째, 중국은 금융 산업이 낙후해 부동산 금융에서 서브프라임 모기지 같은 파생금융상품이 없다. 부동산 담보대출이 대부분이어서 레버리지로 인한 금융 리스크가 없다는 얘기다.

넷째. 중국은 외환 시장이 통제돼 있어 설사 부동산 위기로 금융 시장에 들어온 외자계 자금이 빠져나간다고 하더라도 거액인 경우 정부 승인을 받아야 출금할 수 있다. 긴급한 상황이 벌어지면 외환 통제를 실시할 수 있어 외환 시장에서 모라토리움이 발생할 가능성이 낮다는 의미다.

다섯째, 중국은 부동산업 자체가 국제화하지 못해 부동산 자금 대부분을 국내에서 조달한 것이고, 해외 자금은 그 비중이 매우 낮다. 중국은 전 세계 최대 규모인 3조2000억 달러의 외환보유고가 있는 만큼, 부동산에 유입된 해외 자금을 지급하지 못할 가능성이 없다.

※ 전병서 - 중국 칭화대에서 석사, 상하이 푸단대에서 금융학 박사 학위를 취득했다. 대우경제연구소에서 반도체·IT 애널리스트로 일했다. 대우증권 상무, 한화증권 전무를 지내면서 투자은행(IB)과 리서치 업무를 담당했고 한국 증권업계 최초로 중국 IB 업무를 시작했다. 현재 중국경제금융연구소장으로, 경희대 경영대학원과 성균관대 중국대학원 차이나 MBA 과정에서 중국 경제와 금융을 강의 중이다. [금융대국 중국의 탄생], [중국100년의 꿈 한국 10년의 부], [한국의 신국부론 중국에 있다], [기술패권시대의 대중국혁신전략] 등 다수의 저서가 있다.

202306호 (2023.05.17)
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