증여 차원에서 자녀에게 부동산을 매입해주고 싶다면 어떻게 해야 할까. 세금은 어떻게 나올까. 국세청의 자금출처조사는 받지 않을까. 세법을 지키면서 부동산을 사 줄 수 있는 방법은 없는 걸까.
경제력 없는 사람이 부동산 등을 구입하면 어떻게 될까? 국세청은 부동산을 구입하는 사람의 나이와 소득 등을 분석해서 자금출처조사를 한다. 조사에서 취득자금의 원천과 그 흐름을 소명하지 못할 경우 일반적으로 가산세와 함께 증여세를 부과한다. 국세청 자금출처조사는 국세청의 전산시스템으로 그 대상자를 선정한다. 연령과 소득, 재산과 소비 등을 분석하여 대상자를 선정한다. 그래서 부동산을 구입하는 사람은 취득자금의 원천을 소명할 수 있어야 한다.

국세청에서 자금출처조사가 나올 경우 세법에서 요구하는 범위 이상은 취득자금의 원천을 소명해야 한다. 취득세를 포함하여 부동산을 취득하는 과정에서 소요되는 전체 자금이 10억원 이하인 경우에는 소요되는 자금의 80% 이상을 소명할 수 있어야 한다. 10억원을 초과하는 경우에는 2억원을 제외한 자금 이상을 소명할 수 있어야 한다. 예를 들어 취득세를 포함한 부동산의 취득가액이 6억원인 경우에는 4억8000만원 이상을 소명해야 한다. 15억원인 경우에는 최소 12억원 이상을 소명해야 한다. 경제력이 없는 자녀가 부동산을 구입하는 경우에는 위에서 설명하는 최소한 의무소명금액 이상의 취득자금을 만들어줘야 한다.

그렇다면 부동산을 구입할 때 가족으로부터 돈을 빌리거나 부모 소유 부동산에 담보를 설정해서 받은 대출금은 취득자금으로 인정될 수 있을까? 사실 세무조사가 나올 경우 가장 많이 소명하는 것 중에 하나가 가족에게 돈을 빌렸다고 하는 것이다. 그런데 가족에게 빌린 자금이 취득자금의 원천으로 인정받는 경우는 많지 않다. 부모로부터 돈을 빌리고, 부모 소유 부동산에 담보를 설정하여 대출을 받는 것이 취득자금의 출처로 인정되지 않을 이유는 없다. 담보 제공과 금전 차용이 사실이고, 본인의 경제력으로 원리금을 상환한다는 전제에서는 출처로 인정된다. 하지만 그러한 행위들이 사실이라 하더라도 상속세 및 증여세법에서 정하는 기준에 미달할 경우에는 증여세가 과세될 수 있기 때문에 조심해야 한다.

가족 간 금전거래도 차용증 써야

가족 간에 돈을 빌리더라도 차용증(금전소비대차계약서)은 반드시 작성해야 한다. 차용증에 공증을 받는다면 그 사실을 인정받는 것에 도움이 될 것이다. 하지만 차용증에 대한 공증이 취득자금출처를 인정받기 위한 필요충분조건은 아니다. 가족 간에 돈을 빌리는 것에 공증을 받는다는 것 자체가 그 사실을 인정받기 위한 형식에 치우친 면이 있다. 차용증은 형식이 아닌 사실관계를 보여줄 수 있어야 한다. 그래서 차용증을 작성할 때 차용하는 금액, 만기와 이자율을 명시해야 한다. 그리고 이자지급기일을 반드시 명시해야 한다. 차용증에서 지급하기로 약속한 원금과 이자는 이자지급기일과 만기에 실제로 지급해야 한다.

만약 차용증에 대한 사실관계가 불분명하다면 가족 간에 돈을 빌리는 행위 자체를 인정받지 못하거나 그 행위 자체를 증여로 해석할 여지가 크다. 세법에서는 차용하는 금액은 얼마로 정하고, 이자의 지급은 언제 해야 하는지, 그리고 만기는 언제까지 해야 하는지 등에 대한 규정은 없다. 다만 이자율은 명확하게 제한을 두고있다. 세법에서 규정하고 있는 이자보다 덜 지급할 경우 그 이자 차액을 증여로 판단해서 증여세를 과세한다. 그런데 세법에서 정하는 이자율이 생각보다 높다. 세법에서 규정하고 있는 이자율은 4.6%다. 일반적으로 제1금융권 대출금리보다 높은 편이다. 부모의 부동산에 담보를 설정하고, 은행에서 대출을 받을 경우도 동일하게 해석한다. 세법에서는 담보력이 없는 자녀가 부모의 부동산 등을 담보로 제공받아 대출을 받는 경우도 부모에게 돈을 빌리는 것과 동일하게 해석한다. 부모의 담보 제공으로 4.6%보다 낮은 금리로 대출받는 것에 대해서 증여세를 과세한다. 부모에게 무상 또는 저금리로 자금을 차용하거나 부모의 부동산 등에 담보를 설정해서 대출하는 것에 대한 증여세 계산은 1년 단위로 과세하도록 하고 있다.

세법에서 정한 4.6%의 이자상당액과 실제 부담한 이자의 차액은 경제적인 이익을 얻은 것으로 해석해서 증여세를 과세한다. 하지만 그 경제적인 이익(이자의 차액)이 세법에서 정한 범위에 미달하는 경우에는 증여세를 부과하지 않는다. 부모에게 무상 또는 저리로 차용하거나 그리고 무상으로 담보를 제공받아 금융기관으로부터 대출 받을 경우 4.6%와 실제 부담한 금리의 이자 차액이 1000만원에 미달할 경우에는 증여세를 과세하지 않는다. 이 금액을 원금상당액으로 환산하면 2억 1739만원 정도다.

즉 부모로부터 2억원 남짓의 자금을 무상으로 빌릴 경우 세법에서 규정하는 4.6%에 해당하는 이자가 1000만원에 미달하기 때문에 이자를 주지 않더라도 증여세는 문제 삼지 않는다. 부모로부터 담보를 무상으로 제공받아 은행에서 대출을 받는 경우도 동일한 기준으로 대출금액을 역산할 수 있다. 은행 대출금리가 2.6%라 가정을 할 경우 부모의 담보 제공으로 은행에서 5억원 미만의 대출을 받는다면 증여세는 문제되지 않는다. 5억원 미만의 대출금은 세법에서 정한 이자율 4.6%와 실제로 지급한 이자(2.6%)의 차액이 1000만원이 되지 않기 때문이다.

세법은 실질을 기준으로 과세한다. 부모로부터 자금을 차용한 것이 사실이라면 어떠한 경우라도 돈을 빌린 원금상당액은 증여세가 과세되지 않는다. 하지만 그 사실관계를 증명해야하는 것은 돈을 빌린 사람의 몫이다. 그런 이유로 가족 간에 자금을 차용한 경우 비록 그 금액이 작더라도 차용증에 이자를 주는 것으로 명시하는 것이 좋다. 그리고 이자지급기일은 가급적 짧게 정하는 것이 좋을 것이다. 이렇게 이자와 원금을 지속적으로 갚아나가는 모습을 보여줘야 부모에게 차용한 자금을 사실로 인정받기 쉬워진다. 만약 세법에서 정한 이자율 4.6%와 차액이 1000만원에 미달한다는 이유로 이자 지급 자체를 하지 않을 경우 해당 금전 차용 자체를 인정받지 못할 가능성도 존재한다. 실제 돈을 빌렸다는 것을 입증하기 어렵기 때문이다.

- 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장