다주택자가 1세대 1주택 비과세를 적용받기가 한층 까다로워졌다. 세대분리도 절세 방법 중 하나로 떠오르고 있지만, 나름의 조건을 정확히 지켜야 한다.
다주택자가 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 최종 1주택 시점부터 다시 2년 보유, 경우에 따라선 2년간 거주해야 한다. 하지만 세대분리를 잘 활용하면 보유 및 거주 기간을 다시 충족할 필요가 없다. 따라서 세대분리를 인정받을 수 있는 정확한 조건을 알고 있어야 한다.

2021년부터 적용되는 세법 중에 가장 까다롭게 바뀐 내용이 무엇일까? 아마 1세대 1주택 비과세 요건이 아닐까 생각한다. 애초부터 1세대 1주택자가 아닌 다주택 보유자가 1주택을 만들어 비과세를 적용받는 조건이 까다로워졌다. 법이 개정되기 전에는 다주택 보유자가 기존 보유주택을 모두 처분하고 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택을 매도하면 언제든 비과세가 가능했다. 하지만 개정된 소득세법 시행령 154조를 살펴보면, 2주택 이상을 보유한 사람은 1주택을 제외한 모든 주택을 처분한 이후 다시 2년 이상의 보유기간을 충족해야 한다. 세금 때문에 합리적인 매도 시점을 놓칠 수도 있다. 이때, 법에서 말하는 처분은 양도, 증여 또는 주거용 오피스텔을 업무용 시설로 용도 변경하는 것을 말한다. 그렇다 보니, 각각 주택을 소유하고 있는 1세대에서 절세를 위한 세대분리에 관심이 많다. 세대분리를 통해 1주택이 되는 경우에는 보유기간 등을 다시 충족하지 않아도 되기 때문이다.

세대분리, 주민등록상 전입신고와 세대주로 등록만 하면 다 인정받을 수 있을까? 세법은 늘 그렇듯 형식에 중점을 두지 않는다. 실질적으로 독립세대로 인정받을 수 있는지가 핵심이 된다.

별거 중이어도 부부는 1세대

세법에서 말하는 세대의 기준을 살펴보면 이렇다. 거주자와 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성한 것으로, 동일한 생활자금으로 현실적으로 생계를 같이하는 것을 의미한다. 즉, 기본적으로 세대를 구성하기 위해서는 배우자가 필수조건인 셈이다. 만약 나와 배우자가 각각 주택을 1채씩 보유하고 있다면, 별도세대 등록이 되어 있고 실제 거주도 따로 하고 있다고 해도 독립세대로 인정받을 수 없다. 더 나아가면 사실상 이미 별거 상태이거나, 가정 파탄 상태에서 따로 생활하고 있다 하더라도 법률상 부부관계에 있는 이상은 1세대를 구성한다는 판례도 존재한다. 법률상의 이혼을 통해 부부관계를 종료하는 경우에만 세법에서 별도세대로 인정받을 수 있다는 것을 염두에 두어야 한다.

그렇다면 배우자가 없으면 세대를 구성할 수 없을까? 배우자가 없어도 1세대를 구성할 수 있는 예외사항들이 열거되어 있다. 첫 번째는 30세 이상이다. 거주자의 나이가 30세 이상에 해당하면 독립적 생계가 가능한 것으로 보아 1세대 구성을 인정해준다. 여기서 30세 이상에게는 별도의 소득을 필요로 하지는 않는다. 법률상으로도 명확히 나이의 기준만 열거하고 있다. 다만, 모든 생활비를 부모에게 의존하고 있는 30세가 고시원에 거주하는 경우, 고시원은 주거시설이 아니며 독립적으로 생계를 유지한다고 볼 수 없다는 판례가 있어 참고해야 한다.

두 번째는 배우자가 사망·이혼한 경우이다. 배우자와의 이혼은 앞에서도 언급했듯이 사실상 이혼이 아니라 법률상의 이혼을 뜻한다. 따라서 이때는 30세 미만이라도 결혼 후 이혼한 경우라면 독립세대로 인정받을 수 있다.

마지막으로 30세 미만이라도 독립세대를 인정받을 수 있는 조건이다. 30세 미만이라도 결혼해 배우자가 있다면 물론 독립세대를 인정받을 수 있다. 이때는 미성년자라고 하더라도 가능하다. 결혼 말고도 가능한 부분이 있다. 바로 독립적으로 생계를 유지할 수 있는 소득이다. 기준 중위소득의 40% 수준 이상의 소득을 유지하고 있다면 독립적인 생계가 가능하다고 본다. 이 기준이 되는 중위소득은 보건복지부 고시에 따르며, 2021년 기준 182만7831원으로 40% 수준은 73만1132원이다. 다만, 일시적이고 단기적인 수입이 아니라 일정한 소득이 계속적이고 반복적으로 발생해야 한다. 단기적인 아르바이트 수입이나 대학원생의 장학금, 일시적 연구비 등은 생계유지를 위한 수입으로 인정받기 어렵다. 또, 수입이 있더라도 현실적으로 본인의 자금으로 생계유지를 하는 것이 아니라면 세대분리를 했다고 보기 어렵다. 따라서 절세를 위해 실질적인 세대분리를 하고자 한다면 핸드폰 요금, 관리비, 기타 식재료비 등 본인의 자금으로 생활하는 내역을 추후 충분히 입증할 수 있어야만 한다.

세대분리 요건을 갖췄다면, 절세를 위한 세대분리도 가능하다. 가령, 부(父)가 1주택이고 자(子)가 이미 증여받은 1주택을 보유하고 있다면 세대분리를 통해 부(父)가 1세대 1주택을 만들어도 보유기간 등의 요건을 다시 충족할 필요가 없다. 다만, 여기서 중요한 부분은 증여 시기라고 할 수 있다. 다주택자의 보유기간 기산 중 분명 세법에서는 증여 행위에 대해 다시 충족할 것을 요구하고 있다. 하지만 법 시행 전인 2020년 말까지 증여가 완료된 주택이라면 소급 적용이 되지 않으므로 요건을 재충족할 필요가 없다.

실제 독립세대를 유지하는지 입증해야

추가로 동일한 주소지에서 거주하고 있더라도, 현실적으로 생계를 달리하고 있다면 별도세대로 인정받은 경우들이 있다. 구조적으로 별도 생활이 가능한 공간에 각자 거주하면서 생활비 등을 각자의 자금으로 사용한다면 주소만 동일할 뿐 별도세대를 구성한다고도 볼 수 있다는 해석들이 있다. 다만, 이런 상황에서 별도세대를 인정받기 위해서는 스스로 입증을 할 수 있어야 한다. 생활비 분담 내역, 관리비 분담 내역 등 실질적으로 별도의 생활을 했다는 것을 입증해야만 한다. 또, 동일한 자금으로 생활하지 않았다는 것을 증명하기 위해서는 각각 일정한 수준의 수입이 있어야 하는 것을 명심해야 한다.

양도소득세 절세를 위해 세대분리를 많이 활용하고자 하는데, 실질적으로 독립생계를 유지할 수 있느냐가 중요 포인트임을 알아야 한다. 실제 멀지 않은 곳에 주소만 옮겨놓고 생활은 같이한다면, 교통카드 사용내역 및 카드 결제 장소 등을 통해 독립세대로 인정받을 수 없다는 것에도 주의해야 한다. 언제나 핵심은 스스로 입증이 가능하냐는 것이기에, 철저한 자료 준비로 인정받을 수 있도록 해야 한다.

- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원