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조합원입주권과 양도소득세 

 

조합원입주권과 분양권도 주택 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함되기 때문에 주택 매도 시 비과세가 불가능하거나 중과 대상에 해당할 수 있다. 하지만 조건만 충족한다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있으니 해당 조건을 잘 파악해야 한다.

세법 개정을 통해 2021년 이후부터 새로 취득하는 분양권은 주택 양도소득세를 계산할 때 주택 수에 포함한다. 2006년 취득(또는 권리변환)분부터 주택 수에 포함된 조합원입주권에 비하면 꽤 오랜 시간이 지난 시점이다. 이렇듯 조합원입주권과 분양권이 주택 수에 포함되면서 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 조건은 한층 더 까다로워졌다. 또 자칫하다가는 비과세 혜택을 받지 못하는 데 그치는 것이 아니라 중과까지 적용될 수 있기 때문에 주의해야 한다. 하지만 일시적 2주택 비과세 등 특례 규정이 있는 것처럼 조합원입주권이나 분양권에도 나름의 특례 규정이 존재함을 잊지 말아야 한다. 따라서 해당 권리를 보유하고 있거나 보유 예정이라면 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건을 잘 파악해 불필요한 세금을 내지 말아야 한다.

주택 1채를 취득 후 오랫동안 거주하다 보면 재개발이 되는 경우가 있다. 이때 주택이 조합원입주권으로 변경되는 경계를 세법에서는 권리변환일이라 하고, 관리 처분계획인가일을 기준으로 한다. 관리처분계획인가가 난 후부터는 소득세법에서 주택이 아니라 조합원입주권으로 분류한다. 이 조합원입주권을 매도하는 경우에도 주택과 동일하게 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1세대 1주택 비과세 조건을 충족한 조합원입주권은 매도시 양도소득세 비과세가 적용된다. 단, 주택과 동일하게 실거래가액 9억원을 한도로 비과세를 적용하고, 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 납부세액이 발생한다. 장기보유특별공제도 적용받을 수 있지만, 안타깝게도 관리처분계획인가일을 기준으로 이전까지만 가능하고 조합원입주권으로 변경된 시점부터는 적용되지 않는다. 이처럼 조합원입주권 자체를 비과세 받기 위해서는 매도일 당시 다른 주택을 보유하고 있지 않거나, 새로 취득한 후 3년 이내에 매도해야 한다는 점을 기억해야 한다.

조합원입주권, 9억원 한도 비과세

그렇다면 분양권도 매도 시 비과세가 가능할까? 아쉽지만 불가능하다. 더군다나 분양권은 조정대상지역인경우 양도소득세 50% 세율이 적용되다가, 법 개정을 통해 6월 1일 이후 양도분부터 더 가중된 세율이 적용된다. 조정대상지역 여부를 불문하고 보유기간에 따라 적용되며, 세율도 올랐다. 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%, 2년 미만인 경우에는 60%의 높은 세율이 적용되기 때문에 분양권을 투자 목적으로 매매하고자 한다면 세부담을 감수해야 한다.

1주택을 보유하다가 이사 등의 목적으로 조합원입주권이나 분양권 등을 취득하는 경우가 있다. 이때 종전에 보유하고 있던 주택도 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 가능하다. 이사 등을 목적으로 신규 주택을 취득하는 일시적 2주택과 동일한 맥락으로 생각하면 된다.

종전 보유 주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 하고, 새로 취득하는 조합원입주권은 종전 주택을 취득한 후 1년 이상 지난 뒤에 취득해야 한다. 그리고 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 여기서 핵심은 조정대상지역 여부를 불문하고 매도 기한이 3년이라는 점이다.

그렇다면 만약 기존에 1주택을 소유하다가 새로 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 상태에서 신규 취득한 주택이 조합원입주권으로 권리가 변환되었다면, 일시적 2주택의 매도기한은 언제부터 기산해야 할까? ‘국세청 질의회신 답변 ‘부동산납세과-540’에 따르면 신규 주택이 재개발사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우에도 신규 주택을 취득한 후 3년 이내에 매도해야만 일시적 2주택 특례를 통한 비과세가 가능하다고 명시한 내용이 있다. 따라서 권리변환으로 인해 일시적 기간이 새로 기산되는 것은 아니다.

실제 거주를 위해 조합원입주권을 취득했다면 공사 기간으로 인해 종전 주택을 3년 이내에 매도하지 못하는 경우가 대부분일 것이다. 이처럼 3년이 지난 후에 종전 주택을 매도하더라도 비과세 헤택을 받을 수 있는 조건이 있다. 먼저 조합원입주권으로 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사해야 하며 1년 이상 계속 거주하는 것을 조건으로 한다. 그리고 종전 주택은 조합원입주권으로 취득하는 주택이 완성되기 전에 매도하거나 완성된 후 2년 이내에만 매도하면 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 물론 직장이나 요양 등 부득이한 이유로 세대 전원이 이사할 수 없는 경우에는 예외를 인정하지만, 원칙은 세대 전원의 이사 및 거주다.

위에서 언급한 조합원입주권과 관련된 사례를 분양권으로 바꿔도 동일하게 적용된다. 2021년 이후 취득하는 분양권이 주택 수에 포함되면서, 관련 법 개정을 통해 분양권에도 일시적 2주택의 특례와 동일한 내용이 적용된다.

1주택을 소유해 거주하던 사람이 그 주택에 대한 재개발사업 등으로 그 사업시행기간 동안 거주하기 위해 주택을 취득하는 경우가 있다. 이 주택을 세법에서는 대체주택이라고 하는데, 추후 재개발사업으로 인한 주택이 완성되어 대체주택을 매도하고자 할 때 이 대체주택도 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 물론 가능하다. 단, 이 대체주택은 사업시행기간 동안 거주를 위해 취득하는 목적이어야 하기 때문에 사업시행인가일 이후 취득해야 하며, 취득 후 실제 1년 이상 거주해야 한다. 대체주택이 해당 요건을 충족했다면 조합원입주권이 주택으로 완성된 후 2년 이내에 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주해야 한다. 그러면 대체주택을 주택이 완성되기 전에 매도하거나 완성된 후 2년 이내에 매도했을 때 비과세 혜택을 받을 수 있다.

분양권도 가능할까? 분양권은 기존에 거주하던 집이 멸실되어 사라지는 경우가 아니기 때문에 대체주택이라고 볼 수 없다. 따라서 분양권은 해당되지 않는다. 주의할 점은 또 있다. 실질적인 거주를 위한 대체주택이어야 하기 때문에 사업시행인가일 당시 1주택만 보유하고 있어야 한다. 2주택을 보유하고 있다면 새로 취득하는 주택이 대체주택이 될 수 없기 때문에 해당 특례를 적용받을 수 없음을 명심해야 한다.

- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원

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202107호 (2021.06.23)
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