2008년 금융위기 때도 잘나간 ‘수요 우위’ 도시들
거주·비즈니스 등 투자 목적 따라 지역 특색 살펴야

▎2002년 당시 마이클 블룸버그 뉴욕시장은 맨해튼 미드타운 서쪽 허드슨 강변의 낡은 기차역 부지 ‘허드슨 야드’를 재개발하겠다고 밝혔다. 완공을 앞둔 허드슨 야드의 한 빌딩 옥상에서 인부들이 작업하고 있다. / 사진:연합뉴스

거듭 강조하지만 해외에 나가서 직접 보고 느껴야 한다. 하지만 막상 해외로 나갔을 때 현지 부동산을 어떤 목적으로 운용할지를 정하지 않으면 제대로 된 매물을 찾아내지 못한다. 출국 전에 대략적으로라도 현지 정보를 익히고 그에 맞는 부동산 계획을 세우는 게 현명한 방법이다.

미국을 찾는 한국인들은 보통 뉴욕 맨해튼과 LA, 그리고 하와이 호놀룰루를 주요 투자처로 꼽는다. 익숙한 까닭일 것이다. 대한항공은 1972년 미주 노선 가운데선 처음으로 서울-LA 노선을 취항했다. 그 다음인 서울-뉴욕 노선은 1979년에 뚫렸다. 지금도 미국 한인사회는 LA한인회와 뉴욕한인회가 양분하는 형국이다.

하와이도 한국인들에게 각별하다. 1903년부터 한인들이 건너갔을 정도로 한국과 역사, 지리적으로 멀지 않은 게 첫째 이유다. 뿐만 아니라 본토보다 부동산 가격이 낮고, 천혜의 자연경관과 깨끗한 공기를 즐길 수 있다. 한국인의 하와이 부동산 투자 역사는 1960년대 한진그룹까지 거슬러 올라간다.

친근감을 넘어서 투자 가치도 크다. 단적으로 2008년 LA에서 손꼽히는 부촌인 마리나 델 레이의 집값이 서울 한남동보다 낮았다. 에메랄드 빛 태평양 연안, 요트 계류장을 바로 내려다보는 집을 불과 200만 달러에 구매할 수 있었다. 더욱이 캘리포니아 주(州)의 인구는 지난 10년간 꾸준한 상승세를 보였다. 그만큼 수요가 풍부하단 방증이다.

연재 마지막 회에선 한국인의 주요 부동산 투자처인 뉴욕과 LA, 그리고 하와이 각각의 특성을 집중적으로 들여다본다.

뉴욕은 맨해튼을 중심으로 돌아간다. 전 세계 모든 비즈니스맨이 한 번쯤은 방문하는 곳이고, 수많은 국가의 사람들이 저마다의 꿈을 가지고 찾아오는 곳이기도 하다. 나 또한 주얼리 매장 ‘미애방’을 위한 비즈니스와 부동산 투자를 위해 밤낮없이 맨해튼 곳곳을 헤집고 다녔다.

‘젊은’ 어퍼웨스트 vs ‘전통’ 어퍼이스트

▎1972년 4월 19일 대한항공 여객기가 호놀룰루를 거쳐 LA에 도착하는 순간 수많은 한인 교포가 일제히 “대한민국 만세”를 외쳤다고 한다. / 사진:대한항공

다년간 맨해튼 부동산에 관심을 갖고 살핀 결과, 흥미로운 사실을 알게 됐다. 맨해튼의 부동산 가격은 떨어지지 않는다는 점이었다. 수요가 항상 공급을 뛰어넘기 때문이다. 세계의 중심일 뿐만 아니라, 교육과 주거 환경도 뛰어나다는 점이 근본 동력이다. 집값이 비싼 편이지만, 고소득 일자리가 집중돼 있어 높은 가격대를 받쳐준다. 싱글족과 유학생도 많아 원룸 등 주거 형태도 다양하다. 이에 더해 외국인도 무비자로 집을 구매할 수 있다.

맨해튼은 수직축으로는 센트럴파크 위에 있는 업타운(Up Town)부터 아래로 미드타운(Mid Town), 다운타운(Down Town)으로 나뉜다. 수평축으로는 전통적인 모습을 간직한 이스트와 새로운 건물들이 늘 올라가는 웨스트 지역으로 구분한다. 각 지역마다 색다른 분위기와 삶의 방식이 존재한다.

맨해튼 업타운의 어퍼웨스트(Upper West)는 맨해튼의 신도시에 해당한다. 센트럴파크 서쪽 허드슨 강을 끼고 새로운 건물과 콘도들이 들어서는 곳이다. 콜롬비아대와 줄리아드 음대 등 명문대가 즐비하고, 뉴욕 필하모닉·뉴욕 발레단 등이 상주하는 링컨센터와 영화 [박물관이 살아있다]의 무대인 미국 자연사박물관까지 문화시설도 다양하다. 덕분에 3040세대 전문직·예술가 부부들이 많이 살고 있는 지역이다.

반면 어퍼이스트(Upper East)는 전통적으로 백인 부자들이 많이 사는 지역이다. 맨해튼에서 최고로 안전하고 깨끗한 고급 주거지라는 이미지가 강해 한국 투자자들이 ‘맨해튼의 청담동’이라고 이름 붙이기도 했다.

이곳에서 사는 사람들은 미 정부에서 지급하는 안정적인 연금에다 개인연금이나 각종 세제 혜택, 보험 서비스를 두루 갖춘 경우가 대부분이다. 젊은 층보다는 50대 중반 이상이 많다. 그런 덕분에 맨해튼 하면 떠오르는 활기찬 분위기보다는 조용하고 차분한 구석이 많다. 또 경기에 큰 영향을 받지 않는 소비문화로 인해 오래도록 단골로 유지되는 상점들도 많다.

만약 뉴욕으로 유학을 가는 자녀가 있거나 뉴욕에서 생활할 계획이 있다면, 뉴저지나 롱아일랜드처럼 외곽 지역을 고집하기보다는 어퍼이스트를 고려해보는 게 좋다. 물론 맨해튼을 벗어난 지역의 집들은 우선 넓기도 넓을뿐더러 쾌적한 환경까지 갖추고 있어 흠 잡을 곳이 없지만, 무엇보다 맨해튼에 위치한 유명 대학이나 기타 상업지역으로 접근하는 데 꽤 오랜 시간이 걸린다는 점을 무시할 수 없기 때문이다.

미드타운은 맨해튼의 센트럴파크 아래쪽에 있는 상업지역을 말한다. 뉴욕을 말할 때 늘 강조하는 지역이다. 돈이 도는 곳은 반드시 부동산 가격도 오른다. 그 지역에 들어선 고급 카페들만 둘러보더라도 얼마나 돈이 도는 지역인지를 알 수 있다. 뿐만 아니라 미드타운의 피프스 애비뉴를 따라 형성된 명품 상권들이 갖는 영향력은 또 얼마나 어마어마한지!

이곳의 부동산 중 80% 정도를 유대인이 소유하고 있다. 내가 만난 유대인들의 투자 방식을 보면 대체로 필자와 비슷했다. 불필요한 돈의 지출을 없애고자 일정한 수입이 나올 기간을 미리 판단하고 계획한다. 그리고 그 기간 동안의 지출 계획을 세운 다음, 은행 대출로 50% 정도 받아 건물을 사들이는 것이다. 건물 1층은 상가, 2층부터는 사무실로 임대를 내줘 고정적인 수입을 꾀한다. 참고로 은행에서 대출을 해줄 때에는 건물 임대료를 기준으로 삼는다.

맨해튼의 다운타운을 떠올리면 늘 그날이 생각난다. 2001년 9월 11일. 미국의 상징과도 같았던 쌍둥이빌딩이 무너진 날이다. 무역센터가 무너진 후 다운타운 주민 가운데 테러 후유증으로 정신과 치료를 받는 사람들이 늘어났다. 이 때문인지 경기가 침체하면서 부동산 가격도 30~40% 정도 하락했었다. 이런 아픈 기억이 남아 있지만, 다운타운은 맨해튼의 업타운이나 미드타운과 비교해봐도 많은 장점이 있는 지역이다.

한국인 많은 퀸스도 고려해볼 만

▎류현진 선수를 홍보하는 LA 다저스의 대형 빌보드가 로스앤젤레스 노스리지 지역에 세워져 있다.

우선 다운타운 웨스트는 미국을 방문하는 사람이라면 누구나 한 번쯤 보고 싶어 하는 자유의 여신상이 있는 지역이다. 또 허드슨강 주변으로 배터리파크가 펼쳐져 있다. 뉴욕을 따라 흐르는 시원한 강을 보며 조깅을 할 수도 있는 트랙과 축구장·농구장·야구장 등의 체육시설은 물론, 도서관과 공원도 매우 잘 갖춰져 있다. 여름이면 다양한 콘서트와 공연 등 예술 프로그램도 펼쳐진다.

배터리파크 내의 콘도들은 대부분 뉴욕시 정부의 소유다. 집을 사도 땅이 개인 소유가 아니기에 집값은 주변 시세보다 25% 정도 저렴하다. 그 대신 세금이 비싸다. 뉴욕시에서 운영하는 여러 공공시설이 있고 경비시설이 잘 갖춰져 있어 높은 삶의 질을 누릴 수 있는 대가라고 생각하면 된다. 배터리파크의 집들은 계약이 종료되면 다시 뉴욕시 소유로 돌아간다. 그리고 계약이 종료돼 뉴욕시에 땅을 반납하게 되면 그만큼 보상을 받게 된다.

뉴욕뿐 아니라 LA에서도 시 정부가 세계적인 관광지인 산타모니카에 있는 부동산을 소유한다. 이러한 미국의 부동산 개념에 익숙하지 않은 사람들은 선뜻 투자에 나서지 않는 편이다. 특히 자기 집 한 칸 마련하기를 꿈꾸며 모든 것을 투자하는 한국인들은 쉽게 접근할 수 없는 방식이다.

필자가 맨해튼을 중심으로 비즈니스를 하면서 부동산에 관심을 가지기 시작했지만, 뉴욕은 맨해튼과 함께 롱 아일랜드(Long Island)·브롱크스(Bronx)·브루클린(Brooklyn)·퀸스(Queens) 등 다섯 개 지역으로 나뉜다.

그중에서 롱아일랜드는 뉴욕 미드타운의 전경을 조망할 수 있는 지역이라는 장점을 가지고 있다. 맨해튼보다 상대적으로 부동산 가격이 높고, 임대료는 5개 지역 중 가장 비싼 편이다. 백인들이 주로 살고 학군이 좋아 괜찮은 투자처가 될 수 있다.

플러싱은 퀸스 지역에 속한 곳으로, 맨해튼과 가까운 지역이지만 동네 자체는 썩 좋지 못하다. 하지만 플러싱에는 한국에서 유학을 온 학생들이 많아 게스트하우스를 운영하기 좋은 여건을 자랑한다. 맨해튼은 저렴한 호텔을 구한다고 해도 400달러는 족히 지불해야 한다. 때문에 상대적으로 저렴한 게스트하우스에 대한 수요가 높다. 지역에 한국 상점들도 즐비해 한국 사람들이 살기에 좋다.

한때 브루클린은 뉴욕에서도 가장 낙후된 지역이라는 오명을 들어야 했다. 범죄조직이나 부랑자들이 넘치는 곳으로도 유명했다. 그러나 1970년대 말부터 예술가들이 폐쇄된 공장 지대에 하나둘 모여들기 시작하면서 예술의 공간으로 거듭났다. 이에 더해 2002년 당시 마이클 블룸버그 뉴욕시장이 ‘젊은 뉴욕’을 표방하며 브루클린브리지 공원 주변에 초호화 호텔과 주택단지를 조성했다. 덕분에 뉴욕 중에서도 브루클린은 독특한 문화와 건축물들이 공존하는 지역으로 손꼽힌다. 지금은 가격이 오를 만큼 오른 상태이기 때문에 투자처로 권하지는 않는다.

마지막으로 브롱크스는 뉴욕의 5개 자치구 중 가장 북쪽에 자리한다. 맨해튼과는 철도로 연결되면서 교외 주택, 공업지구가 많이 들어섰다. 미국 메이저리그 팀 중 하나인 뉴욕 양키스의 홈구장과 브롱크스 동물원 등 다양한 문화 공간도 갖춰져 있다. 최근 뉴욕의 부동산 시장의 오름세를 타고 브롱크스와 롱아일랜드처럼 외곽 지역의 집값이 치솟는다고 한다.

LA는 다운타운을 중심으로 한인타운이 있는 미드타운, 그리고 바닷가를 따라 형성된 부촌으로 이뤄져 있다. 말리부(Malibu)부터 산타모니카(Santa Monica)와 베니스(Venice), 헤르모사(Hermosa) 해변이 줄지어 이어진다.

LA 다운타운은 평소 미국인들도 쉽게 드나들지 않는 낙후된 곳이었다. 10여 년 전부터 LA 시장을 비롯한 정치인들이 LA를 뉴욕 맨해튼의 월스트리트처럼 돈이 도는 중심지로 거듭나게 하겠다는 공약을 내세웠다. 경제의 중심지뿐만 아니라 서부 지역의 새로운 중심지로 탈바꿈하겠다는 포부와 함께 말이다.

다운타운에는 주로 관공서들과 고급 호텔, 콘도미니엄들이 많이 위치해 있다. 그중에서도 고급 콘도미니엄이 즐비한 윌셔(Wilshire) 대로와 사우스 피겨(South Figueroa) 스트리트가 교차하는 곳에 대한항공이 소유한 윌셔 그랜드 센터가 자리하고 있다. 335m에 달하는 빌딩 저층부엔 상업시설이 들어가 있고, 그 위로는 오피스공간과 인터콘티넨탈 호텔이 입주해 있다.

중국계 국영회사에서 지은 콘도미니엄과 레지던스 건물들도 많이 분양되고 있다.

류현진 선수가 분양받아 살고 있는, 리츠칼튼이 운영하고 있는 콘도는 다저스 스타디움과도 매우 가까운 다운타운에 있다. 호텔급의 시설과 서비스로도 유명하다. 이런 부동산은 지역적인 장점뿐만 아니라 고급 주택으로서의 특장도 충분히 가지고 있어 최고의 부동산이라 할 수 있다. 다만 관리비만 월 3500달러 이상이다.

금융위기에도 끄떡없는 LA 한인타운

▎한진그룹은 2017년 6월 LA 다운타운에 위치한 윌셔 그랜드 센터에서 개관 행사를 열고 본격적인 운영에 나섰다. / 사진:연합뉴스

또 다운타운에는 미국 프로농구팀과 아이스하키팀의 홈구장으로 유명한 스테이플스 센터도 있다. 주변으로 한국인들이 많이 살고 있으며, 일거리가 많아 사람들이 모여드는 추세다. 집값은 50만~80만 달러 수준이며, 집을 구매하기보다 임대해서 1500~3000달러 정도의 임대료를 내고 사는 게 일반적이다.

상업지역엔 ‘자바’라는 도매 시장도 있다. 자바에서 운영되는 매장 1만 개 가운데 한국인 소유 비중이 90%를 넘는다. 전 세계 패션계 10대 재벌회사로 거듭난 포에버21이 대표적이다.

LA 미드타운엔 한인타운이 형성돼 있다. 1992년 LA 흑인 폭동 당시의 절망을 딛고 일어선 한인들은 LA를 새로운 터전으로 탈바꿈시켰다. 2008년 서브프라임 모기지 사태 때에도 한인타운은 부동산 가격이 10%밖에 떨어지지 않을 만큼 탄탄한 입지를 자랑한다. 그곳에서 사업을 하는 한인들이 무는 막대한 세금 덕분에 LA 정부에서도 한인을 무시하지 못한다고 한다.

동쪽인 애너하임에는 디즈니랜드가 있고, 서쪽에는 UCLA와 USC가 자리한다. 마리나 델 레이, 베니스 비치 쪽으로는 중산층이 많이 모여 살고 있고, 산타모니카와 말리부 비치 쪽으로는 세계적인 부호들의 별장이 곳곳에 있다. 이곳의 집값은 뉴욕만큼 높은 가격으로 형성돼 있다.

LA 남쪽도 부동산으로 인기를 끄는 지역이다. 특히 뉴포트를 비롯해 풀러턴·애너하임·어바인, 헌팅턴 비치, 라구나 비치 등 오렌지카운티라고 불리는 곳에는 한국인 부자들이 많이 살고 있다. 주로 부동산에 관심이 많은 재벌들이나 한국의 연예인들이 자식 교육용으로 집을 마련하는 곳으로도 알려져 있다. 한국 사람뿐만 아니라 아이들 교육을 위해 미국으로 진출한 중국과 인도 사람들도 오렌지카운티 쪽으로 투자를 눈길을 돌리고 있다.

슈퍼 리치들이 사랑하는 하와이

▎하와이 호놀룰루의 중심 상권은 와이키키 해변을 따라 늘어서 있다. 해변 뒤편으로 다이아몬드헤드 산이 보인다.

뉴욕이나 LA에 비해 하와이 부동산 정보는 많이 알려져 있지 않은 편이다. 하와이 하면 거주보다는 휴양의 이미지가 앞서는 까닭이다. 하지만 페이스북 창업자 마크 저커버그, 오라클 창업자 래리 앨리슨, 델 컴퓨터 창업자 마이클 델, 워런 버핏의 여동생 버티 버핏, KKR 회장인 조지 로버츠 등 유명인사들이 사랑하는 곳이 바로 하와이다.

오늘날 하와이의 핵심 지역 대부분은 일본인들이 차지하고 있다. 하와이 전체 인구의 40% 정도가 일본인이며, 특히 중심지인 와이키키 해변가 상권의 80% 정도가 일본인들에 의해 돌아간다. 하루에도 엄청난 사람들이 오르내리는 다이아몬드 헤드(Diamond Head) 산모퉁이의 집들과 와이키키 해변 근처의 호텔·콘도미니엄·빌딩·상점들에서 만나는 일본인들을 보고 있으면 마치 일본에 와 있다는 착각을 할 정도다.

부동산 투자 관점에서 하와이를 구분할 때에는 크게 두 지역으로 나눌 수 있다. 일반적으로 널리 알려져 있는 와이키키 해변이 있는 호놀룰루와 화산으로 유명한 킬라우에아 산이 있는 빅아일랜드로 대별된다.

우선 호놀룰루는 호텔과 명품 매장이 즐비한 칼라카우아(Kalakaua) 거리를 중심으로 상권이 형성돼 있다. 바로 건너편에 위치한 알라모아나(Ala Moana)에는 알라모아나 센터를 중심으로 각종 쇼핑몰과 음식점들이 즐비해 있다.

최근 하와이에서 각광 받는 투자처는 알라모아나와 워드 빌리지(ward village)다. 특히 워드빌리지는 22개의 주상복합형 고급 콘도로 구성된 지역이다. 처음에는 비행기나 배로 옮겨온 물건들을 보관하던 물류창고였지만 최근에는 신도시처럼 부상하고 있다.

카피올라니(Kapiolani)는 독특한 식당으로 유명하다. 1층은 상업용 비즈니스 공간, 2~3층은 사무실로 활용되며, 4% 정도 임대 수입을 기대할 수 있는 부동산 투자처다. 다른 도시와 비교할 때 현재 하와이에는 사업을 하는 한국 사람들이 많지 않은 편이다. 따라서 장기적으로 비즈니스 측면에서 높은 수익을 낼 수 있는 곳으로 추천한다.

빅아일랜드는 호놀룰루에서 비행기로 한 시간 정도 떨어진 곳에 있는 화산섬이다. 크게 코나와 힐로로 나뉜다. 코나는 칼라우에아 화산과 커피로 유명하다. 필자는 빅아일랜드에 3주 정도 머물면서 커피를 만드는 농장이나 게스트하우스에 대한 구상을 했었다. 당시 힐로에 머무는 한국인들 중에 게스트하우스를 운영하는 사람들이 있었는데, 그들의 말에 따르면 현지에 화산을 연구하는 관련 학교도 있고 천문대도 있어서 부동산 투자처로 꽤 괜찮은 아이템으로 인식되고 있다.

하지만 한국 사람들이 필요로 하는 마트나 상점이 드물고 전통적인 하와이 원주민 스타일과 돈 많은 백인의 별장이 있는 곳이라 한국인들이 살기에는 편하다고는 보기 어렵다.