자금 여력이 있거나 급여 소득이 높은 전문직이라면 누구나 한 번쯤은 중소형 빌딩을 사서 임대를 놓을지 고민에 빠진다. 30억 자산 포트폴리오 리모델링 프로젝트의 첫 순서도 빌딩 장만을 위한 재무설계로 시작한다.

▎신동일 KB국민은행 대치PB센터 부센터장

# 서울 강남구 일원동에서 10년째 소아과 의원을 하고 있는 박상혁(45·가명) 원장. 그는 5년 안에 서울 도심에 중소형 빌딩을 장만하는 꿈이 있다. 증권사에 다니는 친구 덕분에 해외주식형펀드와 머니마켓펀드(MMF)에 일부 투자한 것을 제외하고는 정기예금과 저축예금을 포함한 현금자산이 5억원 정도다. 부동산은 현재 서초구에 거주하는 10억대 아파트와 시골에서 증여받은 토지가 있다. 병원 운영에서 얻는 소득은 매월 인건비를 제하고 월 1500만원 정도 수입이 꾸준히 발생하고 있다. 박 원장의 꿈은 5년 안에 30억원대 꼬마빌딩을 장만해 소아과를 옮기고 임대료 이익을 별도로 거두는 것이다. 증권사 친구나 은행이 설명해주는 상품 말고는 재테크 문외한인 박 원장. 과연 5년 안에 꼬마빌딩을 장만할 수 있을까? 신동일 KB국민은행 대치PB센터 부센터장이 팔을 걷어붙였다.

박 소아과 원장의 재무 포트폴리오 점검 | 문제점 파악하기 - 변경 전 현금흐름

비전문가의 눈으로 봐도 현재 현금으로는 30억원대 빌딩은 어림없어 보인다. 박 원장과 의사·변호사 고소득 직군도 재무설계를 꼼꼼하게 설계하지 않으면 급여 외 소득 확보가 쉽지 않음을 알 수 있다. 신 부센터장은 어떻게 보고 있을까?

현금성 자산 놀려서는 안 돼

유사한 사례가 있나?

아파트 등을 포함해서 비수익형 부동산과 현금성 자산을 포함해 20억 원대 자산가들이 이와 유사한 형태로 자금을 운용한다. 의사·변호사 고소득 직군이 많다 보니 급여소득을 믿고 보유하고 있는 현금성 자산을 재투자할 생각을 잘 하지 않는 경우가 뜻밖에 많다.

무엇이 문제인가

금융자산관리가 제대로 되지 않고 있다. 한국은행 기준금리 사상 최저 수준인 1.5%인 상황에서 정기예금과 청약예금 그리고 적금은 이자소득세와 물가상승률을 고려하면 사실상 제로 수준이다. 하지만 박 원장의 현금자산이 정기예금에 가장 많이 편중돼 있다.

이 상태에서도 빌딩을 매입할 수 있나?

어렵다. 유사한 현금흐름을 보여주는 자산가의 경우 꼬마빌딩 매입에 은행에서 10억원 정도의 대출을 받는 것이 보통이다. 하지만 이 경우도 15억원 이상의 금융자산 없이는 쉽지 않다. 급여소득과 매입 후 임대소득으로 이자와 원금을 충당하기에 투자 효용성이 떨어진다.

핵심 활용자산은 무엇이고, 가장 시급한 것은 무엇인가

매월 들어오는 월 수익 1500만원을 잘 불려가는 것이 박 원장 핵심 포트폴리오다. 정기예금과 부진한 해외주식형 펀드를 리밸런싱부터 해야 한다.

자산 포트폴리오 리모델링 - 변경 후 현금흐름

우선 정기예금에 몰아둔 현금자산 3억원이 신탁으로 이동했다. 해외주식형펀드와 MMF에 일부 투자했던 상품도 한층 더 다양해졌다. 주가 연계증권(ELS)과 해외주식형펀드도 비과세 상품을 최대한 활용했다고 했다. MMF에 넣어뒀던 자금은 유동자금으로 두고 국내주식형펀드 저가매수에 쓰일 수 있다. 저축예금은 1600만원으로 대폭 줄이고, 보험 혜택도 누릴 수 있는 변액보험 상품도 가입해 금융비용을 최소화하고 있다. 신 부센터장은 박 원장의 자산 포트폴리오 리모델링에서 어떤 점에 주안점을 뒀을까?

비과세 상품 확보, ISA와 ELS 활용해야

신탁상품이 눈에 띈다

자산가들이 예금 다음으로 가장 많이 찾는 금융상품이 바로 채권이다. 채권은 정해진 이자가 만기까지 지급되므로 경기에 민감한 주식과 달리 안정적인 투자가 가능하다. 특히 ABCP(기업유동화어음)는 유가증권·대출채권 및 기타 금전채권 등을 담보로 발행하는 기업어음으로 신용보강을 통해 기업의 신용등급보다 높게 발행되므로 일반기업어음보다 안전하게 거래할 수 있다. 만기도 3·6개월 단위로 짧고 금리가 3~4%에 달해 단기자금 운용에도 적합하다. 부동산 맞춤신탁도 유사한 상품이다.

절세효과에 중점을 뒀다고 했다.

고수익 상품보다 절세를 통해 수익을 확정하는 것부터 챙겼다. 저금리 시대일수록 0.1%도 무시할 수 없다. 올해부터 PB들 사이에서 ‘만능통장’으로 불리는 ISA(개인종합자산관리계좌)가 인기다. ISA는 계좌 하나에 예·적금, 펀드 등 다양한 금융상품을 넣어 5년간 총 누적수익 250만원에 대해 비과세(15.4%)해주고 그 이상에는 9%만 분리과세한다. 단, 예·적금으로는 수익이 너무 낮아 주가연계증권(ELS), ELS변액연금보험 등 수익이 높은 상품으로 구성해 목표 수익률을 6%로 높게 잡았다.

ELS변액보험 활용이 흥미롭다.

2016년 시장 상황도 미국 금리인상과 세계 경제 불안정으로 인해 보수적인 투자 전략이 필요하다. 이때 효과적인 것이 적립식 ELS변액 상품을 통한 종잣돈 불리기다. ELS변액보험은 ELS에 투자하면서 보험의 비과세혜택도 받을 수 있는 상품이다. 예를 들어 박 원장처럼 5년납, 10년 만기(매월 1000만원 적립식) 구조의 ELS변액 상품에 가입하면 목표 수익률 6%대의 ELS를 매월 1000만원씩 60번 투자하는 효과가 발생한다. 위험은 낮추고 매월 수입을 효과적으로 담을 수 있다. 10년만기 수익률을 150% 전후 가정하고 만기 시 비과세 혜택까지 고려하면 기대 수익률을 높일 수 있다.

5년 내 정리가 가능한가?

5년 내 빌딩 구입 등 유동자산이 필요하면 70% 범위에서 중도인출이 가능하다. 유동성 확보에도 유리하는 뜻이다. 2016년 시행예정인 ISA와 해외 주식형 펀드 비과세 제도를 활용해 금융소득 종합과세 부담을 줄이는 방법도 추천한다.

- 김영문 기자

[박스기사] Market tip : 중소형 빌딩, 꾸준한 인기 - ‘꼬마빌딩’, 불안한 경제 변수에 안전자산으로 부각

지난해 중·소형 빌딩 거래금액이 사상 처음으로 5조원대를 넘어섰다. 중소형 건물 전문 거래 기업인 리얼티코리아에 따르면 지난해 총 거래액 5조5077억원, 거래량은 1036건으로 집계를 시작한 이후 5년간 통계 중 최대치다. 게다가 지난해 4분기 중소형 빌딩 거래량은 258건으로 전년도 같은 기간보다 37.23%p 늘어난 수치다.

한편 지난해 12월 미국 기준금리 인상이 시작됐다. 국내 시장금리도 인상 가능성이 흘러나오고 있다. 미국의 금리 인상에 따른 시장금리 상승, 금융 당국의 가계부채 관리 방안에 따라 은행권 대출 심사마저 강화되는 추세다. 이에 중소형 빌딩 시장도 투자수익률도 점차 감소할 것으로 전망했다.

하지만 일명 ‘꼬마빌딩’이라고 하는 중소형 빌딩 투자의 인기는 갈수록 높아지고 있다. 미국 금리인상임박, 중국 경기 침체 등 경제 불확실성이 커지고 있는 탓에 오히려 중소형 빌딩을 안전자산으로 여기고 있는 투자자들이 늘고 있는 것. 문소임 리얼티코리아 연구원은 “중소형 빌딩은 금융상품의 대체재 역할을 하므로 꾸준히 주목받을 것”으로 내다봤다. 신동일 국민은행 대치PB센터 부센터장도 “서울 시내 및 근교 중소형 빌딩은 환금성이 좋은 데다 아파트·토지 등의 투자 메리트가 떨어지고 있어 투자자들 사이에서 상대적으로 인기가 좋은 것 같다”고 전했다.