중국 정부의 부동산 정책은 장기적으로는 부양책, 단기 급등 때는 규제책을 오갔다. 정부의 부동산 부양 의지를 꿰뚫어 본 부동산 개발업자들은 이런 과정에서 막대한 부를 축적해왔다. 중국의 부동산 붐을 타고 막대한 부를 축적한 중국의 부동산 부호들은 2017년 부동산 경기를 어떻게 전망하고 있을까?

▎중국의 부동산 부호들. 왼쪽부터 런즈창 전 화위안그룹 회장, 왕젠린 완다그룹 회장, 중국 최대 부동산업체 완커의 창업자 왕스, 판스이 소호차이나 회장.

지난 20년 동안 중국 부동산 가격은 3번에 걸친 상승장을 겪었다. 2004년에서 2007년 사이 중국 부동산 가격은 대도시 위주로 급등했으나 2008년 글로벌 금융위기로 인해 상승세가 꺾였다. 하지만 2008년 중국이 4조 위안(약 700조원)의 대규모 경기부양책을 시행하면서 중국 부동산은 두 번째 상승장(2009~2013년)에 진입한다. 이어 부동산 시장이 과열되자 중국정부가 부동산 규제책을 내놓았으나 2014년 중국 전역의 아파트 재고가 급증하는 등 부동산 위기설이 제기되자 중국 정부는 규제정책을 완화했다. 마침 시중 유동성까지 증가하면서 부동산 가격은 고삐 풀린 망아지가 됐다. 2015년부터 진행 중인 세 번째 상승장이다.

이처럼 중국 정부의 부동산 정책은 장기적으로는 부양책, 단기 급등 때는 규제책을 오갔다. 정부의 부동산 부양의지를 꿰뚫어 본 부동산 개발업자들은 이런 과정에서 막대한 부를 축적해왔다. 왕젠린(王健林) 완다그룹 회장은 2016년 중국 갑부 자리를 차지했고, 쉬자인(許家印) 헝다그룹 회장은 10위에 올랐다. 이 외에도 부동산 개발업체인 완커의 창업주 왕스(王石), 소호차이나 판스이(潘石屹) 회장, 화위안그룹 런즈창(任志强) 전 회장 등 스타 경영자도 많이 나왔다. 중국의 부동산 붐을 타고 막대한 부를 축적한 중국의 부동산 부호들은 2017년 부동산 경기를 어떻게 전망하고 있을까?

장기적으로 부양책, 단기 급등 때는 규제책 반복

▎중국 부동산 버블은 지나칠 정도로 커졌기 때문에 2017년에는 버블 붕괴까지는 아니더라도 조정을 받을 가능성이 크다. 사진은 지난해 상하이 푸둥에 세워진 상하이타워. 높이 632m의 이 빌딩은 세계에서 두 번째로 높다.

우선, 런즈창 전 화위안그룹 회장이다. 런 회장은 중국판 트위터인 웨이보에서 3700만 명에 달하는 팔로워를 보유한 유명 인사이며 중국 정부에 대해서도 직설적인 비판을 하는 것으로 유명하다. 필자도 2013년 베이징대학이 주최한 광화신년포럼에서 런 회장의 중국 정부 비판을 직접 접한 적이 있다. 당시 런 회장이 중국 정부를 너무 노골적으로 비판하자 차이홍빈 광화관리학원(광화경영대학)원장은 만약 런 회장이 감옥에 가게 된다면 반드시 면회를 가겠다고 농담한 적도 있다.

부동산 개발업체 대표를 지낸 런 회장은 중국에서 가장 유명한 부동산 불패론자이기도 하다. 지난 10년 동안 런 회장의 부동산 상승론은 끊임없이 경제학자들의 비판을 받아왔지만, 결과적으로는 런 회장이 옳았다. 런 회장 말만 믿고 부동산에 올인했으면 지금쯤 못해도 몇 십억원대 자산가는 되었을 테고, 경제학자의 말을 믿고 부동산 하락에 배팅했으면 자산 규모가 몇 억원에도 미치지 못할 것이다.

런 회장은 2017년에도 중국 부동산 가격이 상승세를 유지할 것으로 예측했다. 런 회장의 주장은, 중국 정부의 규제책이 잘못됐다는 것이다. 부동산 가격 상승은 공급이 수요를 따라가지 못해서 생긴 문제인데, 오히려 정부가 주택용지 공급량을 줄이고 있다는 지적이다. 특히 대도시로 유입되는 인구가 증가하고 있기 때문에 부동산 가격 상승이 지속될 것이라는 논리다. 런 회장은 이전에도 중국 정부가 아파트 구매를 제한하는 규제책을 실시한 1, 2년 후에는 오히려 수요가 폭발적으로 증가하며 가격 상승을 야기했다고 비판했다.

중국 최대 부호인 왕젠린 완다그룹 회장은 2017년 전망을 어떻게 볼까? 왕 회장은 상업부동산 개발로 중국 최대 부호에 등극한 인물이다. 중국 대도시 곳곳에 완다플라자라는 대형 쇼핑센터를 건설해왔으나 최근에는 부동산 개발보다는 테마파크나 영화 제작, 멀티플랙스 영화관 사업에 집중하고 있다. 왕 회장은 2012년 미국 영화관 체인 2위인 AMC를 26억 달러에 인수했고 2016년에는 <다크나이트>, <쥬라기월드> 등을 제작한 레전더리 엔터테인먼트를 35억 달러에 매입할 만큼 인수합병에도 적극적이다.

중국 부동산시장에 대해 왕 회장은 관점이 다르다. 왕 회장은 2016년 9월 CNN과의 인터뷰에서 중국 부동산이 사상 최대의 버블 상태라고 경고했다. 왕 회장은 특히 “대도시 부동산 가격은 급등하고 있지만, 지방 중소도시의 부동산 가격은 하락 압력을 받고 있다”며 부동산 가격의 양극화가 가장 큰 문제라고 주장했다. 또한 “중국 정부가 구매·대출 제한 대책을 내놓고 있지만 별다른 효과가 없다”고 지적했다. 왕 회장은 중국 경제가 아직 바닥을 치지 않았으며 “만약 너무 성급하게 디레버리징을 실행할 경우, 중국 경제가 더 큰 충격을 받을 수 있다”고 했다. “중국 경제가 회복돼 정상 궤도로 진입해야만 레버리지비율과 부채비율을 줄일 수 있을 것”이라는 게 왕 회장의 주장이다.

하지만 왕 회장은 최근에는 부동산 버블이 존재하지만 붕괴하지는 않을 것이라며 입장을 일부 완화했다. 앞으로 10~15년 동안은 부동산 호경기가 지속될 수 있다는 것이다. 왕 회장은 중국의 주택 공급이 증가 중이지만, 14억 인구 중 55%만 도시에 거주하고 있고 45%는 아직 농촌에 살고 있기 때문에 도시로 유입될 농촌인구가 막대하다는 것을 강조했다.

완커의 창업자인 왕스 역시 중국 재계에서 유명한 인물이다. 완커는 줄곧 중국 최대 부동산 개발업체 자리를 지켜왔다. 창업자인 왕스는 에베레스트를 등반하고 남극을 탐험하는 모험가로도 유명하다. 왕스는 환갑을 넘은 나이에 하버드대로 유학을 떠나기도 했다. 부동산에 관해서, 왕스는 자신을 규제 찬성파로 자칭하며 주택 가격이 너무 높아서 중국인의 소득수준과 일치하지 않는 위험한 상황이라고 주장했다. 현재 중국은 사실상 시장경제도 아니고 계획경제도 아니며 현 상황에서는 정부의 적극적인 규제가 필요하다는 논리이다. 왕스는 “부동산시장이 이성적인 수준을 벗어나 급등하는 상황에서 항상 규제책을 찬성해왔지만, 규제책이 지속될 수 있을지는 모르겠다”고 밝혔다. 부동산 개발은 중국 경제의 지주산업으로 경제 전반에 걸친 영향력이 크기 때문에 부동산 가격 하락이 중국 경제에 부정적인 영향을 미치기 시작하면 항상 규제책이 부양책으로 전환됐다는 것이다.

판스이 소호차이나 회장은 2016년 220억 위안의 재산으로 중국 부호 중 95위에 오른 인물이다. 역시 중국 재계에 큰 영향을 미치는 인물로 부인인 장신(張欣)도 영향력 있는 경영인으로 손꼽힌다. 항상 웃는 얼굴로 유명한 판 회장은 유머 감각도 남다르지만, 사회 활동에도 열정적이다. 중국의 대기오염이 지금처럼 심각해지기 전인 2011년 말, 판 회장은 중국판 트위터인 웨이보를 통해서 주중 미국대사관이 발표하는 PM 2.5(지름 2.5㎛ 이하의 초미세먼지 상황) 지수를 알리기 시작했다. 이때만 해도 논란이 많았다. 과연 미국 대사관의 측정수치가 정확한 것인지, 왜 굳이 미국 대사관이 대기오염수치까지 발표하는 것인지…. 하지만 지금은 모든 사람이 미국 대사관에 대해서 감사하게 여기게 됐다. 또한 판 회장 덕에 많은 중국 네티즌이 더 빨리 대기오염에 대한 경각심을 가지게 됐다고 해도 과언이 아니다.

판스이는 중국에서 한창 논의가 진행 중인 부동산세가 조기에 실행돼야 한다고 주장하고 있다. 중국 부동산 가격이 높은 원인 중 하나가 부동산 보유 비용이 너무 작아서 일부 부유층이 부동산 투기를 일삼아서라는 것이다. 판 회장은 “아는 사람 중에 베이징에서 아파트 100채를 보유한 사람이 있다. (당연한 얘기지만) 이 사람은 한 채에서만 산다”고 밝혔다. 아파트 투기의 극단적인 예이다. 부동산세는 2011년부터 상하이와 충칭에서 시범적으로 시행되고 있다. 그러나 아직 중국 전역에서의 실시에는 저항이 크다. 판스이 회장은 1가구당 1주택에는 면제하고 2주택은 2%, 3주택은 3%, 4주택은 4%를 매년 징수하는 것을 대안으로 제시하고 있다. 판 회장은 2017년 부동산 전망에 대해서는 말을 아끼고 있다. 누구도 예측하기 어렵다는 주장이다. 크게 베팅하지 않고 안정적인 사업을 영위하는 판 회장의 성향이 드러난다.

리카싱 회장은 중국 건물 처분하고 영국에 관심

▎홍콩의 거부 리카싱 회장. 중국과 홍콩에서 빌딩과 주택 부지를 매각하기 시작했고 대신 영국 부동산에 대한 투자를 늘려가고 있다.

마지막은 홍콩의 억만장자인 리카싱 회장이다. 중국 부동산 부호들과 비교해서 리카싱 회장은 말보다는 행동으로 중국 부동산에 대한 전망을 보여주고 있다. 바로 ‘탈중국’이다. 2013년부터 중국과 홍콩에서 빌딩과 주택 부지를 매각하기 시작했고 2016년 10월에도 상하이 소재 센추리링크 빌딩을 200억 위안에 매각했다. 지난 3년 간 리카싱 회장이 매각한 중국 부동산 가치만 800억 위안이 넘는다. 현재 중국에 보유한 부동산 면적도 약 15만㎡로 감소했다. 대신 영국 부동산에 대한 투자를 늘려가고 있다.

2017년 중국 부동산시장은 어디로 갈 것인가? 중국 부동산시장은 경제와 정치의 여러 가지 요인에 의해서 좌우되는 고차방정식이기 때문에 변수가 많다. 중국 중앙정부의 경제 정책과 지방 정부의 경기부양 의지 및 부동산 가격 급등으로 인한 무주택자의 민심까지 고려해야 한다. 다만, 중국 부동산 버블은 지나칠 정도로 커졌기 때문에 2017년에는 버블 붕괴까지는 아니더라도 조정을 받을 가능성이 크다.

- 김재현 NH금융연구소 부연구위원