새해 주택시장은 공급과잉 우려와 부동산 대책, 잔금대출 억제로 이미 냉기가 돌고 있다. 집값이 떨어질 것이라는 전망도 나온다. 전문가들을 대상으로 부동산 투자 전망을 취재했다.

▎2017년 주택시장은 공급과잉 우려와 부동산 대책, 금리인상과 같은 악재로 집값이 떨어질 것이라는 전망이 우세하다. 사진은 아파트가 몰려있는 서울 시내 전경. / 중앙포토

2017년에는 집값이 떨어질 것이라는 전망이 우세하다. 건설산업연구원은 전국 집값은 0.8% 하락하고, 지방이 1.5% 떨어질 것으로 예상했다. 이미 주택시장은 공급과잉 우려와 부동산 대책, 잔금대출 억제로 이미 냉기가 돌고 있다. 여기에 12월 14일 미국에서 기준금리를 1년 만에 0.50%에서 0.75%로 0.25%포인트 인상하면서 더 악재가 됐다. 노희순 주택산업연구원 책임연구원은 “미국 금리가 인상된 만큼 국내 금리가 동반 상승하는 것은 시간 문제”라며 “앞으로 이런 상황에서 주택 구매력은 떨어질 수밖에 없다”고 말했다.

시장에서는 대출금리가 0.25%포인트 오르면 가계의 채무 부담은 연간 2조원 정도 늘어나는 것으로 추산하고 있다.

금리인상도 문제지만 앞으로 수요보다 공급이 더 많다는 점은 더 큰 악재다. 건설산업연구원에 따르면 2015년과 2016년에 공급된 물량은 97만5000여 가구다. 지난 2년 간 연간 적정 아파트 분양 물량(27만~28만 가구)을 이미 넘어섰다. 건설산업연구원은 2017년 한 해 동안 38만6000가구의 입주물량이 쏟아져 나올 것으로 예상하고 있다. 입주물량이 늘어나면 미입주와 미분양도 덩달아 증가해 집값이 더 떨어질 수 있다.

매매 수요 여전히 적지 않아

▎정부는 2016년 11월 3일 분양권 투기과열 억제를 위해 서울과 수도권 일부 지역의 분양권 전매제한 기간을 입주 때까지 금지하는 방안을 내놨다. 사진은 서울의 한 아파트 견본주택을 찾은 예비 청약자들이 아파트 모형을 둘러보고 있는 모습. / 중앙포토

분양받은 후 집값이 떨어지면 입주 시점에 이르러 집에 대한 담보가치가 떨어져 입주를 못할 수도 있다. 예컨대 계약금이 2억원인데 은행이 아파트 담보가치를 1억원으로 감정하면 분양자가 부족한 잔금을 치르지 못해 입주를 포기할 수밖에 없다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “들어갈 집은 많은데 집주인이 세입자를 구하지 못하는 역전세난이 발생해 집값 하락폭이 더 커질 수 있다”고 내다봤다.

집값 하락에 대한 우려감이 커지면서 일각에선 ‘부동산 시장이 10년 주기로 등락을 거듭한다’는 10년 붕괴설까지 나돌고 있다. 지난 2006년과 2016년의 주택시장이 닮아서다. 2006년 부동산 시장은 정보기술(IT) 버블 붕괴에 따른 유동자금이 부동산시장으로 유입되면서 아파트값이 상승 흐름을 탔다. 서울 기존 주택과 경기도, 지방 대도시의 집값이 고공행진했다. 여기에 세계적인 부동산 가격 급등도 집값 상승을 더욱 부추겼다. KB국민은행에 따르면 2006년 전국 주택매매 값은 11.6% 올랐다.

2016년에도 서울 강남권 재건축 시장이 활발해지면서 집값이 오름세를 보였다. 때문에 실수요자는 물론 시세차익을 얻기 위한 투자자들까지 몰리면서 청약경쟁이 치열했다. 부동산114에 따르면 2016년(1~11월) 전국에 분양한 아파트의 평균 청약경쟁률은 15대 1이다. 이렇다 보니 청약 당첨 후 시세차익 등을 목적으로 분양권을 거래하는 전매 거래량도 늘었다. 국토교통부에 따르면 2016년(1~9월) 수도권(서울·경기·인천)의 전매 건수는 4만2000건으로 2015년(2만4000건)보다 두 배 가까이 늘었다.

그러나 전문가들은 시장이 2006년과 닮은 듯하지만 그때와는 다르다고 본다. 박원갑 전문위원은 “2006년에는 수도권 전역에 투기 광풍이 불었지만 지금은 저금리로 갈 곳 잃은 시중자금이 서울 강남 재건축 등 특정 지역으로 몰렸다”며 “집값 상승률도 2006년에 비하면 지금은 미미한 수준”이라고 말했다. 집값은 2015년에는 4.42%, 2016년(1~11월) 1.27% 올랐다.

때문에 공급물량은 많지만 집값 상승폭이 크지 않고 정부의 부동산 규제로 부동산 붕괴 가능성은 작을 것으로 보고 있다. 양지영 리얼투데이 리서치센터장은 “공급 물량이 많긴 하지만 높은 전세값에 매매로 전환하려는 수요가 많기 때문에 소화가 가능할 수도 있는 수준”이라며 “당장은 집값이 떨어질 수 있지만 1~2년 정도 물량과 가격 조정을 받으면 2018년 이후엔 다시 집값이 오를 가능성이 있다”고 말했다.

정부가 2016년 하반기부터 부동산 정책 방향을 시장 안정과 관리 규제 쪽으로 선회한 것도 긍정적인 시그널로 보고 있다. 정부는 8월 25일 신규 공급물량을 줄이고 중도금 집단대출 요건을 강화하는 내용을 담은 가계부채 대책에 이어 11월 3일 청약열기를 잡기 위한 대책을 내놨다. 이 대책에는 1순위 청약자격을 강화하고, 강남4구(강남·서초·송파·강동구)를 제외한 서울 전역의 전매 제한 기간을 1년에서 1년 6개월로 늘렸다. 강남4구는 입주 전까지 전매를 제한키로 했다.

변수는 정부의 부동산 정책이다. 헌법재판소 결과에 따라 조기 대선이 불가피해지면 주택시장의 불확실성이 커질 수밖에 없다. 서정렬 영남대 부동산금융학과 교수는 “대선에 출마하려는 후보자들이 부동산 정책을 어떻게 내놓느냐에 따라 주택시장의 분위기가 많이 바뀌게 될 것”이라며 “침체 국면에서 상승 국면으로 전환하려는 정책을 내놓는다면 오히려 경착륙을 부를 가능성이 크다”고 우려했다.

전세물량은 동탄·김포·시흥에 많아

투자자들은 2017년에도 재건축·재개발에 대한 관심이 많을 것으로 보인다. 서울 지역 재개발 분양물량은 최소 13곳, 1만4660가구에 이른다. 서울 강남 재건축에서 강북권으로 투자자의 관심이 이동할 전망이다. 박원갑 전문위원은 “강북권은 초과이익환수제라는 규제의 불확실성이 없고 강남권보다 규제가 덜하기 때문에 강북의 뉴타운, 재개발 지역에 더 관심이 높아질 것”이라고 예상했다.

전세시장은 2016년보다 상승폭은 둔화하고 부담이 다소 줄어들 전망이다. 한국감정원에 따르면 2016년(1~11월) 전국 전셋값은 1.24% 올랐다. 전셋집 공급이 크게 늘었기 때문이다. 부동산114에 따르면 2016년 전국 아파트 입주물량이 28만여 가구로 최근 3년간(2013~2015년) 연평균 24만여 가구보다 20%가량 증가했다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 “2008년 금융위기 이후 줄었던 입주가 2014년부터 늘기 시작해 3년째 이어지면서 전세 공급 부족이 해결되는 조짐을 보이고 있다”고 말했다. 주택산업연구원은 2017년 전세값이 0.4% 오를 것으로 예상하고 있다.

오피스텔 임대수익률 소폭 하락할 듯

집값이 많이 오를 땐 주인들이 집값 상승분을 전셋값에 반영해 보증금을 올리지만 가격 상승폭이 줄어들면 전셋값을 올리기가 부담스러워진다. 2017년에는 전국 아파트 입주물량이 2000년 이후 최대치를 기록할 전망이다. 입주 물량 가운데 45%인 17만290가구가 수도권 아파트다. 2016년보다 5만3600가구 늘었다. 경기도 화성 동탄2신도시(1만2450가구), 김포 한강신도시(7048가구), 시흥 배곧신도시(7294가구), 수원 호매실지구(7515가구), 세종시(1만5432가구) 등 지역에 물량이 많이 쏟아진다. 전세값 부담은 줄어들 수 있지만 역전세난과 집값 하락 등으로 전셋값을 되돌려받기 힘든 ‘깡통전세’ 위험은 커질 수 있다. 전셋값이 매매가격에 비해 지나치게 높아 집값이 떨어지면 깡통전세 가능성이 커진다. 전세계약을 맺기 전에 주변 단지의 전세가율이 높은지 알아보고, 등기부등본을 살펴 근저당이 많이 잡혀있는 주택은 피해야 한다. 전세금 반환보증 보험을 드는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

저금리로 2016년에는 갈 곳 없는 투자자금은 상가·오피스텔 같은 수익형 부동산으로 몰렸다. 한국감정원에 따르면 상업용 부동산 거래건수는 지난해 총 24만4428건으로 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년 이후 최대 치를 기록했다. 올해 오피스텔 입주 물량은 4만1789실이었다. 수요가 몰리면서 몸값도 뛰었다. 부동산114에 따르면 2016년 3분기 서울 오피스텔 분양가격은 3.3㎡당 1674만원으로 전년(1232만원) 동기 대비 36% 올랐다. 빌딩 거래액도 처음으로 6조원을 돌파했다. 빌딩 중개업체 리얼티코리아에 따르면 2016년 11월까지 빌딩 누적 거래량은 6조1234억원을 기록했다.

2017년에도 이같은 수익형 부동산 투자열기는 이어질 전망이다. 오피스텔은 상가에 비해 비교적 소자본으로 투자가 가능하고 예금금리보다 높다는 건 투자자에게 큰 매력이다. 부동산114의 오피스텔 동향 자료를 보면 2016년 3분기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.57%다. 다른 금융자산과 비교해보면 저금리 상황에서 상대적으로 고수익이다. 정기예금 금리는 여전히 1.5%대다. 앞으로 미국 기준금리 상승으로 국내 금리까지 영향이 반영되려면 1~2년의 시간은 걸릴 것으로 본다. 때문에 여전히 갈 곳 없는 자금이 몰릴 수밖에 없다. 오피스텔이나 상가는 전매 제한이나 청약통장의 구애를 받지 않기 때문에 수익형 부동산이 반사이익을 볼 수 있다.

2017년에는 4만5641실 입주가 예정돼 있다. 서울에선 마곡지구 입주가 마무리될 예정이며 경기에선 화성(2423실), 성남(1880실), 광명(1551실) 등의 순으로 입주 물량이 대기 중이다. 물량은 많지만 오피스텔 투자에 예고된 변수와 주의사항이 있다. 미국 금리인상과 조기 대선으로 시장의 불확실성이 높다는 점이다. 여기에 2016~2017년 연간 4만 실 이상 오피스텔 입주가 진행되는 것도 변수다. 공급량 증가에 따라 공실이 발생한다면 안정적인 임대수익 확보가 어렵게 돼 오피스텔 투자수익은 낮아지게 된다. 전문가들은 임대수익률 5%대를 유지하거나 소폭 떨어질 수 있다고 전망하고 있다.

- 김성희 기자 kim.sunghee@joongang.co.kr