지난해부터 정부는 주택투기 차단에 열을 올리고 있다. 이제 남은 건 토지다. 이번에도 정부가 꺼낸 카드는 ‘양도세’다. 아직 토지투기지역으로 잡힌 곳은 없지만, 걸리면 최대 62%에 달하는 양도세를 물 수 있다. 이를 피할 길이 있을까.
상당수 다주택보유자(이하 다주택자)가 서울러 임대주택 사업자로 등록했다. 3월 중에 집을 팔기가 쉽지 않았다고 느꼈기 때문이다. 거주지 외 보유 주택을 임대주택으로 등록하면 다양한 세제혜택을 누릴 수 있다는 점도 한몫했다. 게다가 양도소득세(이하 양도세) ‘중과세’ 대상에서 배제되고 장기보유특별공제까지 가능해진다.

종합부동산세 대상에서도 제외된다. 임대주택으로 등록하지 않은 일반주택도 세제혜택이 있다. 물론 1세대1주택에 주어지는 양도세 면제를 적용 받으려면 딱 1채를 소유하고 있어야 한다. 2주택이 된 경우에도 비과세 혜택이 주어지는 경우가 있다. 결혼이나 부모님을 모실 목적으로 세대를 합칠 때나 이사하는 과정에서 일시적으로 2주택 소유자가 된 때다.

이 밖에 다주택자가 1세대1주택자로서 비과세를 받으려면 먼저 매각한 주택은 양도세를 물어야 한다. 최종적으로 남은 주택 1채에만 비과세가 가능하다는 얘기다. 하지만 먼저 파는 주택이 조정대상지역에 있다면 중과세될 수 있다는 점을 유의해야 한다. 임대주택을 활용하면 가장 먼저 매각하는 주택도 1세대1주택자로서 양도세 면제 혜택을 누릴 수 있다.

주의사항도 있다. 주택 소재지에 따라 양도세 부과기준이 다르다. 조정대상지역에서 주택을 팔면 양도세가 무거워진다. 반면 수도권 밖의 기준시가 3억원 이하 주택은 중과세대상에서 아예 빠진다. 조정대상지역의 주택에 중과세를 정할 때 전체 보유 주택 수는 고려하지 않는다. 앞서 본 수도권 밖 기준시가 3억원 이하 주택을 굳이 임대주택으로 등록할 필요는 없다.

하지만 1세대1주택 양도소득세 비과세를 판단할 때는 상황이 다르다. 양도소득세 중과세 대상에 포함되지 않는 주택도 1세대1주택 비과세를 따지는 과정에서는 보유 주택 수가 중요한 요소가 된다. 다주택자가 임대주택을 활용해 양도세를 면제받으려면 중과세 대상이 아니어도 나머지 주택 모두를 임대주택으로 등록해야 한다.

사례 하나를 보자. 홍선일(54·서울시 강동구)씨는 서울에 1채, 청주에 2채(기준시가 3억원 이하)의 주택을 보유하고 있다. 현재는 청주에 살고 있지만, 과거 서울 집에서 2년 이상 거주한 적이 있다. 홍씨는 서울 집을 먼저 팔아 비과세 혜택을 누리고자 한다. 올해 4월 1일 부동산 양도세중과정책이 실행돼도 불이익은 없다. 매각할 때 세금이 가산되는 일도 없고 장기보유특별공제로 최고 30%까지 공제된다. 청주 집이 조정대상지역에 있지도 않고, 가격도 기준시가 3억원 이하 주택이기 때문이다. 청주 집을 굳이 임대주택으로 등록할 필요도 없다. 중과세는 피했지만 양도세 비과세 혜택을 누리려면 임대주택 등록이 필요할 수 있다. 서울 집을 먼저 팔려면 청주 집 2채는 반드시 임대주택으로 등록해야 한다는 소리다.

세입자를 구하지 못해 등록시점과 임대 개시 시점이 달라질 수 있다. 올해 3월 31일 임대주택으로 동록했지만, 임차인을 구하지 못해 3개월 후인 7월 1일자로 임대를 개시했다 치자. 등록 시점엔 기준시가 6억원 이하였는데 6월 이후부터 7억원을 넘어섰다면 중과세 대상에 포함될 가능성이 높다. 의무임대기간을 채웠어도 여전히 중과세 대상일 테고, 다른 보유 주택을 팔아도 비과세 혜택을 누릴 수 없다. 그래서 임대를 시작하는 시점이 중요하다. 특히 4월 1일부터는 단기임대로 등록하면 양도소득세와 종합부동산세의 혜택을 받을 수 없고, 4월 1일 이후부터는 장기임대만 세제 혜택을 누릴 수 있다.

임대주택 등록은 당장 공실이어도 가능하고, 분양권만 있는 상황에서도 등록할 수 있다. 단기임대를 등록하려면 ‘3월 31일’이란 시점을 유념해야 하고, ‘기준시가 6억원’은 임대 개시 시점을 정할 핵심요소인 셈이다.

면적도 중요한 요건이다. 민간임대주택특별법에 따르면 주거용 오피스텔만 전용면적 85㎡ 이하로 한정하지만, 오피스텔을 제외한 주택은 면적, 가격, 주택 수 등 제한이 없다.

임대주택으로 등록한 주택은 의무적으로 5년(장기임대주택 등록은 8년) 이상 임대해야 한다. 의무 임대 기간을 채우고 팔면 양도세 중과세 대상에서 제외되고, 장기보유특별공제가 허용된다. 이런 경우는 어떻게 될까. 일반주택을 팔고 새로 주택을 사지 않고, 의무임대 기간을 채운 임대주택을 일반주택으로 전환해 매각하면 1세대1주택으로서 양도소득세 비과세 대상일까.

소득세법상 비과세가 가능하다. 의무임대기간이 지난 후 보유 주택을 1채씩 일반주택으로 전환해 팔면 비과세 혜택을 입을 수 있다는 얘기다. 여기에 조건이 붙는다. 임대주택이 일반주택으로 전환돼 1주택 보유가 돼도 2년 이상 거주 후에 팔아야 양도세를 피할 수 있다. 임대주택으로 등록하기 전에 거주한 기록은 인정되지 않는다. 그래서 임대주택으로 등록된 주택은 의무임대기간(5년, 장기는 8년)과 2년의 거주 실적까지 채워야만 비과세가 가능하기에 총 7년(장기임대는 9년)을 기다리는 인내심이 필요하다.

사례를 하나 더 보자. 김남일(47·서울시 강서구)씨가 A주택과 B주택을 보유하고 있다. A주택은 이미 과거 2년 이상 거주한 바 있다. 그래서 김씨는 B주택을 임대주택으로 등록하고 A주택을 매각해 양도소득세 비과세를 노리고 있다. B주택은 의무임대기간(5년, 장기임대는 8년)을 채우고, 일반주택으로 전환해 2년 더 거주 후 팔 생각이다. 이러면 과세 여부는 어떻게 될까.

일단, A주택은 비과세 대상이다. B주택도 의무임대 기간(5년 또는 8년)과 거주기간 2년을 채운 후 팔면 비과세 대상이다. 다만, 임대주택으로 등록했던 적이 있는 B주택은 일전에 1주택으로 비과세된 A주택이 있기에 일부 제한이 생긴다. A주택을 판 이후 B주택 가격이 상승한 부분만 비과세 대상이 된다. 비과세 방법으로 임대주택을 활용하는 방법이 뜨고 있지만, 비과세가 ‘만사형통’은 아닌 셈이다.

※ 조정대상지역이란 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5 대 1 이상인 지역 등이 대상을 말한다. 분양권 전매제한, 1순위 청약 자격 강화 등의 규제를 받는 곳을 말한다.

- 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장