세법에는 1가구(세대)가 주택 1채만 갖고 있으면 집을 팔아 생긴 양도차익에 양도소득세를 과세하지 않는 특혜를 준다. 자신이 ‘1가구 1주택’ 비과세 혜택을 받을 수 있는지 판단하는 게 그만큼 중요하다. 혜택을 받느냐, 아니냐에 따라 양도소득세가 전무할 수도 있고 수억원에 달할 수 있다. 양도소득세 절세법을 사례로 풀어본다.
9.13 부동산 대책 이후 고객들이 가장 많이 묻는 내용 중 하나가 주택의 양도소득세다. 이번 정부는 “실수요자들이여 1채만 가져라, 그 이상 가지면 자본 이득은 결코 용납하지 않겠다”는 부동산 정책 기조를 세웠다. 부동산 가격을 잡겠다는 정부의 ‘의지’는 ‘결과’와 상관없이 지속되고 있어 부동산과 관련한 세금을 조금이라도 줄여보려는 상담 행렬이 이어지고 있다.

최근 사례 하나를 살펴보자.

A씨는 2015년 12월 매입한 고급주택 1채(매입가액 150억원, 현재 시가 200억원)와 본인이 실거주 중인 서울의 아파트 1채(현재 시가 20억원, 취득가액 10억원, 3년 보유, 2년 실거주요건 충족)를 보유하고 있다. A씨는 최근 뉴스에서 2019년 12월 31일까지 고급주택을 처분하면 양도세를 절세할 수 있다는 이야기를 듣고 부동산 처분신탁상품에 대해 문의했다. 당행의 부동산처분신탁상품은 A씨처럼 거래가 빈번하지 않은 고급주택 보유자들이 합리적인 가격에 적정한 매수자를 찾기 위해 최근 많이 문의하는 상품이다.

1세대 2주택자로 분류된 A씨는 어떤 방법으로 양도세를 줄일 수 있을까. 크게 3가지 측면에서 살펴봤다. 첫째, 양도하는 순서다. 1세대 1주택인 경우와 1세대 2주택인 경우 적용되는 장기보유특별공제율이 다르다. 즉, 1주택 보유 시 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있지만, 2주택 이상 보유할 경우 10년 이상 보유한다고 해도 양도차익의 30%까지만 공제받을 수 있다. 따라서 A씨의 경우 상대적으로 양도가액이 낮은 아파트를 먼저 양도하여 1세대 1주택자가 된 후 고급주택을 양도하는 것이 훨씬 유리하다. 물론 양도세신고는 1년 단위로 이루어지므로 아파트 잔금 청산 이후 다음 해에 주택을 양도하는 것이 유리하다(아파트→주택 순으로 양도 시 약 3억원 절세 가능).

참고로, 2019년 1월 1일 이후 양도분부터 다주택 보유 시 15년 이상 보유해야 최대 30%까지 공제받을 수 있으므로 다주택 보유자들의 양도세 부담은 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

둘째, 양도하는 시기를 따져봐야 한다. 2018년 10월 23일 개정된 ‘소득세법 시행령 제159조의 3: 장기보유특별공제’에 따르면 종전에는 실거래가액이 9억원을 초과하는 1주택 보유자는 거주기간에 관계없이 주택 보유기간에 따라 주택 양도차익의 24~80%까지 공제하는 장기보유특별공제를 적용받았으나, 앞으로는 2년 이상 거주한 경우에 한정하여 1주택 보유자 장기보유특별공제를 적용받도록 요건이 강화됐다. 즉, A씨의 경우, 보유 중인 주택은 거주요건을 충족하지 않아 이 규정의 시행일인 2020년 1월 1일 이전까지 양도해야 장기보유특별공제를 최대한 적용받을 수 있다(이 사례의 경우 2020년 1월 1일 이전 양도 시 약 4억4000만원 절세 가능).

셋째, 최소 거주요건을 충족했는지 살펴봐야 한다. 최소 거주요건 2년을 충족하면 (2019년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지 거주 가정) 적용받을 수 있는 장기보유특별공제율이 높아져(이 사례의 경우 10%에서 40%로 높아짐) 부담할 양도소득세가 크게 줄어든다(이 사례의 경우 최소 거주요건 충족 시 약 6억원 절세 가능).

“되도록이면 장기보유특별공제를 받아라”

물론, 고급주택을 보유하는 데 따른 종합부동산세, 재산세, 그 외 관리비용 등도 감안해야 하겠지만, 장기보유특별공제 적용에 따른 절세 효과가 훨씬 크므로(이 사례 주택기준 종합부동산세 및 재산세 부담액은 2년간 약 1억5000만원) 거주요건 충족 후 양도하는 것이 바람직하다.

A씨는 어떤 선택을 했을까. 부동산처분신탁계약을 체결하기로 했으며, 시간적 여유를 두고 주택에서 2년간 거주하면서 은행을 통해 매수자를 찾아 적정한 가격에 주택을 매도하고, 양도세 부담을 최소화하기로 했다. 부동산 투자에서 세금은 중요한 문제다. 세법을 잘 알지 못해서 생각보다 세금을 더 낸다면 부동산 투자로 얻을 세후 이익에 실망할지도 모른다.

게다가 정부 정책도 갈수록 복잡해진다. 몇 가지 상황 적용만 올바르게 하면 세금 차이가 확연해진다. 물론 전문가에게 도움을 받아도 자신이 기본적인 내용을 알지 못하면 의사결정을 하기가 쉽지 않다. 최선의 방법은 현 세법규정을 정확하게 이해하고, 이를 바탕으로 절세 전략을 세우는 것이다.

- 김진희 KEB하나은행 리빙트러스트센터 공인회계사