2020년 7월 발표한 개정 세법이 통과되고 2021년 1월 6일 후속 시행령 개정안이 발표됐다. 그동안 논쟁이 많았던 1주택자의 보유기간 계산법이 명확해졌다
2021년 1월 6일 세법 시행령 개정안이 발표됐다. 해당 개정안은 입법예고 및 차관회의, 국무회의 등을 거쳐 2021년 2월 중 공포된다. 세법이 개정될 때마다 많은 변화가 있지만, 최근 몇 년간은 부동산 정책과 맞물려 세법에 급격한 변화가 있었다. 세법 개정은 모든 상황을 구체적으로 특정할 수 없어 다양한 상황에 따른 여러 가지 해석과 의견이 분분했다. 이번 시행령 개정안에서는 그간 불명확했던 내용을 정리했다. 2021년부터 달라지는 세법 중 꼭 알아야할 내용을 살펴봤다.

1세대 1주택자, 양도가액 9억원까지 비과세

1세대가 1주택을 보유하다가 매매하는 경우 세금을 부과하지 않는다는 내용은 잘 알려진 얘기다. 양도소득세를 부과하지 않는 취지는 국민의 주거생활 안정과 거주 이전 자유를 보장해 주려는 데 초점이 맞춰져 있다. 정확히 언급하자면 일정 금액까지는 세금을 부과하지 않고 해당 금액을 초과하는 경우 세금이 적게 부과될 수 있도록 혜택을 주는 것이다. 따라서 두 가지 혜택이 주어진다고 볼 수 있다. 첫 번째 혜택이 양도가액 9억원까지 비과세이다. 이 비과세 혜택을 받기 위한 기본조건은 최소 2년 이상의 주택 보유 기간이다. 여기에 추가적으로 조정대상지역에 있는 주택을 취득했다면 보유하면서 실거주 기간 또한 2년 이상이 필요하다. 2020년 12월 17일 조정대상지역 추가 지정 발표를 통해 대부분의 지역이 조정대상지역에 선정됐고 해당 지역에서 주택을 취득한다면 실거주 조건을 반드시 충족해야 한다.

그렇다면 보유 기간은 어떻게 계산할까? 다주택자 중과에 초점을 맞춘 개정 세법은 2021년부터 새로운 계산 방법을 적용한다. 2주택 이상을 보유하던 다주택자의 1세대 1주택 보유 기간의 계산 방법은 최종적으로 1주택을 보유한 날부터 계산한다. 예를 들어 A주택과 B주택을 보유한 사람이 A주택 매도 후 B주택에 대해 비과세 혜택을 받고자 한다면 B주택을 2년 더 보유해야 한다. 2021년부터 적용되는 주택 관련 세금에서 가장 핵심적인 내용이다. 최종 1주택을 보유한 시점부터 보유 기간 조건을 다시 충족해야 한다. 다행인 점은 2021년 1월 1일 현재 기준으로 1세대 1주택자였다면 해당 주택을 취득한 시점부터 보유 기간을 계산하는 것으로 명시하여 2020년에 매도한 주택이 있다고 하더라도 2년 더 보유할 필요는 없다.

1주택자의 양도소득세를 줄여주기 위한 두 번째 혜택은 장기보유 특별공제이다. 세금은 시세차익에 대해 부과하기 때문에 소위 시세차익이 작을수록 세금의 크기는 줄어든다. 따라서 장기간 보유할수록 공제율을 높여 시세차익을 줄여주는데, 일반적인 부동산에 대한 장기보유 특별공제가 최대 30% 한도라면 1주택자의 장기보유 특별공제는 최대 80%이다. 2020년 주택의 양도분까지는 1주택자 장기보유 특별공제를 받기 위해서는 3년 이상의 보유 기간과 2년 이상의 거주 기간이 필요했다. 매년 8% 공제율을 기준으로 10년 보유 시 최대 80%가 적용되기 위해서는 2년만 거주하면 됐다.

하지만 2021년 주택의 양도분부터는 보유 기간과 거주 기간이 따로 계산되어 각각 4%씩 최대 80%를 만들어야 한다. 즉, 보유 기간은 10년이지만 거주 기간이 2년일 때 적용되는 장기보유 특별공제는 40%와 8%의 합인 48%로 이전 대비 혜택이 32% 축소된다. 가령, 시세차익이 10억원인 1주택을 매도한 경우 최대 80%인 장기보유 특별공제를 받는다면 세금은 약 2500만원이지만, 48% 장기보유 특별공제를 받는다면 약 9700만원으로 약 7200만원의 차이가 발생한다. 거주를 위한 주택이어야 한다는 취지가 담긴 것으로 세부담에 민감한 사람이라면 올해부터 반드시 고려해야 하는 내용이다.

3주택자 누진세율 30%p

2018년 4월 이후부터 조정대상지역 내 다주택자는 양도소득세 계산 시 중과를 적용받기 시작했다. 장기보유 특별공제가 전혀 적용되지 않으며 세율도 누진세율에 추가 10%p 혹은 20%p가 가산된다. 이에 따라 2주택 이상인 사람이 조정대상지역 내 주택을 매도하면 상당히 가중된 세금이 부과됐는데, 올해 6월 1일부터 추가 세율이 한 단계 더 올라간다. 기존 2주택자는 추가 10%p에서 추가 20%p로, 3주택 이상자는 추가 20%p에서 추가 30%p로 늘어나 세부담 증가가 예상된다. 또 주택 수를 계산할 때 그동안 포함되지 않았던 분양권이 포함된다. 2주택과 1분양권을 보유한 사람에게는 3주택에 해당하는 중과세율을 적용하는 셈이다. 따라서 1세대 1주택자라고 하더라도 1분양권을 추가로 보유하고 있다면 일부 특례사항을 제외하고는 비과세 혜택을 받을 수 없다는 점에 주목해야 한다. 해당 개정 내용은 올해 신규로 취득한 분양권부터 적용되므로 이미 보유하고 있는 분양권에는 영향을 주지 않는다.

양도소득세뿐만 아니라 다주택자의 종합부동산세율도 올라간다. 1주택자이거나 비조정대상지역의 2주택을 보유한 사람은 기존 0.5~2.7% 세율이 0.6~3.0% 세율로, 조정대상지역 내 2주택자이거나 3주택 이상자는 기존 0.6~3.2% 세율이 1.2~6.0%의 세율로 증가한다. 주요 지역 대부분이 조정대상지역으로 지정됐고, 공시가격 상승, 공정시장가액비율 증가 및 세부담 상한 비율의 증가 등을 고려하면 올해 6월 1일을 기준으로 부과될 종합부동산세는 작년보다 증가할 것임은 명백하다. 법인이 주택을 보유하고 있는 경우에는 기본공제 금액인 6억원을 적용받지 못하며 세율 역시 단일 최고 세율인 3.0% 또는 6.0%가 적용될 것이라 세액 측면에서 상당한 부담이 될 것으로 예측된다.

다소 논란이 있었던 1세대 1주택 공동명의 소유자의 종합부동산세 부과 방법이 이번 시행령에서 해소됐다. 1세대 1주택 단독명의자인 경우에는 기본공제금액 9억원과 고령자 및 장기보유 공제를 통해 최대 80%(2021년 기준)까지 세액공제를 받을 수 있지만 공동명의자인 경우에는 각각 기본공제 금액 6억원을 합한 12억원을 제외하고는 세액공제를 적용받을 수 없었다. 하지만 2021년부터는 선택할 수 있다. 부부 공동명의인 1세대 1주택은 단독명의자와 동일하게 신청이 가능하다. 즉, 종합부동산세도 단독명의자인 경우와 동일하게 부과되기 때문에 세액공제도 적용받을 수 있다. 부부 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 납세의무자는 지분비율이 더 큰 사람을 기준으로 하고, 지분비율이 동일한 경우 선택할 수 있다. 납세의무자의 나이와 보유기간을 잘 판단해 세액공제비율을 높여보자.

- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원