트럼프 전 대통령의 법적 문제는 마라라고 자택에 그치지 않는다. 뉴욕주 검찰총장은 트럼프 빌딩이라고도 불리는 40 월스트리트 건물 관련 사기 혐의를 정조준하고 있다. 도널드 트럼프는 지난 8월 피의자 증언거부권을 행사할 정도로 초조함을 드러냈다. 포브스가 그 실마리를 찾아낸 듯하다. 포브스는 트럼프를 수사의 주요 표적으로 만든 추가 정보를 확보했다.
뉴욕시 금융 지구의 중심부에는 얇고 긴 건물이 하나 있다. 기반은 석회석이며 구리로 된 크라운은 마치 자유의여신상처럼 녹색으로 산화됐다. 꼭대기층 입주자들은 자유의여신상과 뉴욕 항을 내려다볼 수 있다. 또 다른 미국 상징물인 뉴욕증권거래소와 불과 몇 걸음 떨어져 있는 1층 입구에서는 트럼프 빌딩이라고 쓰인 커다란 황금색 글자가 방문객들을 맞이한다.

인상적인 건물이다. 대부분의 건물주는 굳이 이 건물에 대해 말을 얹으려 하지 않겠지만, 이는 트럼프의 방식이 아니다. 트럼프는 1995년 이 건물을 장기 임대한 이래로 사실을 부풀려가며 이 건물이 실제보다 더 크고 높으며, 더 가치 있다고 자랑하고 다녔다. 2001년 9월 11일 끔찍한 범죄로 트럼프 타워가 로어맨해튼에서 두 번째로 높은 건물이 됐을 때, 트럼프는 TV에서 “이제 트럼프 타워가 가장 높다”고 선언한 것으로 악명이 높다. 수년 동안 트럼프 오거나이제이션은 이 건물에 대해 잘못된 정보를 무수히 많이 대중과 미디어, 부동산 임대업체에 제출해왔다. 이제 이 건물은 뉴욕주 검찰총장 레티샤 제임스의 수사 대상이 됐다. 제임스는 트럼프 오거나이제이션이 건물의 자산가치를 부풀려 금융기관의 신뢰를 얻기 위해 수치를 의도적으로 조작했는지를 조사하고 있다.

그 수사의 일환으로 도널드 트럼프는 지난해 8가지 서류를 요구하는 소환장을 받았다. 요구된 서류는 금융정보 조작 여부를 알아내기 위한 소환장에서 흔히 볼 수 있는 대차대조표, 채무 서류, 보험 서류 등이다. 그러나 뉴욕주에서 사기죄가 성립하려면 검사가 범죄 의도를 입증해야 한다. 요구된 서류 중 하나인 “포브스와 주고받은 모든 문서 및 의사소통 내역”은 이를 위한 것으로 보인다.

연례 포브스 400대 미국인 부자 선정 때마다 여러 해에 걸쳐 공지했듯이 트럼프와 그의 심복들은 수십 년 동안 재정과 관련하여 거짓말을 해왔다. 1982년 처음으로 400대 부자 순위가 실린 포브스에 트럼프는 부친과 함께 등장했다. 추정 합계 자산은 2억 달러였지만, 트럼프는 그때부터 더 높은 액수를 불렀다. 당시 포브스는 “트럼프는 5억 달러라고 주장했다”라고 보도했다. 2000년에는 허풍이 더욱 세졌다. “트럼프의 세계에서는 50억 달러 이상이지만, 지구에서는 그보다 훨씬 적은 액수다.” 트럼프가 출마할 때 포브스는 트럼프의 순자산에 대한 집착이 어떻게 “트럼프라는 기업, 후보, 인간에 대해 이해하는 창”을 열어주는지 설명했다. 지난해 포브스 기자 2명이 트럼프의 사기를 자세히 보도한 기사 두 건의 정보를 확인하기 위해 맨해튼 검찰로부터 대배심에 소환되어 증언했다.

트럼프의 거짓말은 갑자기 대단히 중요해졌다. 이제 그 거짓말은 주 검찰총장이 주도하는 민사사건과 맨해튼 지방 검찰이 주도하는 형사사건 등 다수의 수사에서 증거로 떠오르고 있다. 이로 인해 트럼프는 수백만 달러를 빼앗기고 백악관에 다시 도전할 기회도 잃게 될 가능성이 있다. 트럼프는 모든 잘못을 부인하며 검찰총장의 수사가 “개인의 영달을 위한 보복성 수사”라고 비판했다. 그동안 트럼프의 변호사는 관련 문서가 당국의 손에 들어가지 못하게 하는 데 최선을 다해왔다. 그럼에도 레티샤 제임스의 사무실은 상당한 양의 자료를 확보하고 문서 수백 건을 법원에 제출했다. 하지만 정부는 아직 큰 그림을 확보하지 못했다. 이는 도널드 트럼프가 마치 추적을 피하기로 작정한 듯이 문자도, 이메일도 남기지 않고 살아왔기 때문이기도 하다. 그러나 포브스는 지금까지 해왔던 인터뷰 기록과 2015년의 녹음 자료 등 검찰이 가지고 있지 않은 기록을 보유하고 있다. 이 녹음 자료는 트럼프를 사기 혐의의 주요 인물로 만든다.

40 월스트리트는 항상 화려한 인물에게 끌렸다. 1799년 애런 버의 맨해튼 뱅크 컴퍼니가 당시 이 자리에 있던 건물에 영업점을 차렸다. 버가 미국 초대 재무부장관을 지낸 알렉산더 해밀턴을 살해하기 5년 전의 일이다. 1980년대에는 필리핀 독재자였던 페르디난드 마르코스가 비밀리에 이 건물의 지분을 인수했다. 도널드 트럼프가 등장한 1995년에 이 건물은 사실상 비어 있었다. 트럼프는 오랜 기간 독일 해운업 가문(힌네베르크가)이 소유하던 그 땅에 대해 64년 임대계약을 체결했다. 트럼프는 거래 가격이 저렴한 130만 달러였다고 주장했다. 그런 다음 트럼프는 다른 사람의 돈을 여기에 투자했다.

도이체방크는 1998년 이 건물을 리모델링하도록 트럼프에게 1억2500만 달러를 건넸다. 트럼프가 뉴저지주 애틀랜틱 시티에서 카지노 세 곳에 대해 이미 파산 신청한 것을 무시하고 로어맨해튼에서 향후 창출될 수익에 집중한 것이었다. “재무 정보를 살펴보니 고민할 필요가 없는 결정이었다”고 당시 대출 실행을 도우며 트럼프와 도이체방크 간의 수십 년 관계를 시작한 마이크 오핏이 말했다. 그는 “트럼프는 1억2500만 달러를 원했고, 나는 ‘트럼프가 리모델링을 끝냈을 때 이 건물의 가치가 2억 달러 아래일 리가 없다’고 말했다”고 덧붙였다.

정말 그랬다. 트럼프는 로비를 대리석으로 꾸미고 고속 엘리베이터를 설치한 뒤 저렴하게 임대했다. 2000년에는 건물 중 96%가 임대됐고 아메리칸 익스프레스가 우량 임차인 역할을 했다. 사업이 너무 잘돼서 2008년에는 포브스 기자에게 이 건물에 대한 5억2500만 달러 제안서를 보여준 사람도 있었다. 트럼프는 이 제안을 받아들였어야 했다. 글로벌 경제위기가 닥치면서 임차인들이 대거 40 월스트리트를 떠났고, 3분의 1은 공실이 됐다.

2009년 8월 당시 건물의 대출 담당 기관이었던 캐피털 원은 현금흐름에 우려를 제기했다. 그 이유는 간단하다. 은행은 대출 1억6000만 달러의 만기를 연장했다. 트럼프가 5.7%(나중에 트럼프 측이 주장한 대출금리다)를 갚고 있었다고 가정하면 2009년 대출액은 900만 달러였을 것이다. 그러나 세금 기록을 보면 이 건물은 그해에 수익을 800만 달러밖에 내지 못했다. 검찰총장 측 주장에 따르면 캐피털 원은 트럼프와 만났고, 쿠시먼앤드 웨이크필드가 자산 실사를 위해 찾아와서 2020년 8월 1일 기준 건물 가치를 2억 달러로 평가했다.

트럼프는 2011년 대차대조표에 자신이 추정한 수치를 입력했다. 법원 서류에 따르면 이 문서는 “추정 현재 가치 5억2470만 달러는 성공적인 토지 임대차 재협상을 기반으로 한 것이며, 이 평가는 트럼프가 부하 직원 및 외부 전문가와 함께 내린 것”이라고 밝혔다. 이처럼 높은 수치를 뒷받침하기 위해 트럼프 오거나이제이션은 실제 수입 대신 예측 수입을 사용하여 장밋빛 미래를 그려야 했고, 1000만 달러 미만인 수익을 2600만 달러로 부풀렸다.

은행과 포브스를 속이려는 노력은 똑같이 진행된 것으로 보인다. “트럼프는 자산을 수십억 달러 부풀렸다. 그리고 포브스를 비롯한 경제지 등 매체를 통해 이를 정당화하려고 시도했다.” 트럼프 변호사였던 마이클 코언이 말했다. 코언은 과거의 상사에게 등을 돌리기 전까지는 이 계략에 동참했다. 코언은 “본질적으로 가치를 잘못 나타낸 모든 뉴스 기사나 참고 자료를 트럼프의 엉터리 재무제표에 증거로 첨부했다”고 덧붙였다.

포브스는 과거 기사들을 참조하여 트럼프 오거나이제이션이 어디까지 부풀렸는지 살펴봤다. 2013년 포브스 기자는 트럼프 오거나이제이션이 40 월스트리트에서 막대한 수익을 올리는 증거를 봤다는 메모를 남겼다. “앨런(최고재무책임자 앨런 웨이셀버그로 추정)은 총임대료가 4839만 달러, 지출이 2068만 달러로 순이익이 2771만2800달러임을 보여줬다”는 것이다. 포브스가 지금은 가지고 있지만 당시 없었던 문서에 따르면 그때 순이익은 1000만 달러에 가까웠다. 이듬해에 제프(트럼프 오거나이제이션의 제프리 맥코니로 추정)라는 사람은 이런 메시지를 남겼다. “40 월스트리트 순이익은 약 2400만 달러입니다.” 그해 투자설명서에 따르면 실제 순이익은 1100만 달러였다.

속은 건 포브스뿐만이 아니었다. 레티샤 제임스 검찰총장실에 따르면 도이체방크, 보험 업체 취리히, 공개되지 않은 금융기관 한 곳도 부풀려진 수치에 의존했다. 캐피털 원도 의구심을 표했다. 트럼프 오거나이제이션은 2015년 11월 만기인 500만 달러 대출 원금을 상환해야 했다. 날짜가 다가오자 웨이셀버그는 대담한 제안을 했다. 40 월스트리트의 실적이 아주 좋아서 5억5500만 달러 가치를 달성했으니 500만 달러를 면제해줄 수 없겠느냐는 것이었다. 몇 달 전에 이 부동산의 가치를 2억5700만 달러로 결정한 캐피털 원은 이 제안을 거절했다.

트럼프 오거나이제이션은 다른 대출업체를 찾았다. 웨이셀버그는 부동산 투자신탁 래더 캐피털에서 일하던 아들에게 연락했다. 래더 캐피털은 부동산을 소유하고 다른 부동산 소유자들에게 돈을 빌려주기도 하는 업체였다. 래더 캐피털 CEO인 브라이언 해리스는 웨이셀버그의 아들이 영업 쪽에서 일한다며 “내 회사에서 출자 권한이 전혀 없다”고 말했다. 이 업체는 안전장치를 포함하는 구조로 대출을 실행했다. 트럼프는 950만 달러를 넣으며 개인보증을 제안하고 원금의 일부를 서서히 상환하기로 합의했다. 트럼프 입장에서 보면 모든 것이 잘 풀렸다. 새로운 대출로 담보대출 이율이 5.71%에서 3.665%로 내려갔고, 연간 약 300만 달러가 절감됐다. 이 거래의 일환으로 쿠시먼앤드 웨이크필드가 다시 실사를 하고 수상쩍게 높은 액수인 5억4000만 달러로 가치를 평가했다. 3년 전 평가했던 가치보다 3억2000만 달러나 높은 액수다. 쿠시먼 측은 관련 취재에 응하지 않았다. 래더는 이 대출을 다른 대출과 묶어서 투자자들에게 상업용 모기지 기반 증권으로 판매하며 40 월스트리트가 5억4000만 달러짜리 부동산이라고 홍보했다.

대출을 처리하고 몇 달 뒤 도널드 트럼프는 기분이 좋은 상태로 트럼프 타워의 책상에 앉아 자신이 미국 부자 순위에 오르기까지의 긴 여정을 포브스에 공개적으로 설명했다. 2015년 9월 21일 포브스와 나눈 이 대화의 녹취본을 들으면 트럼프가 자기 자산의 가치에 대해 세상에 잘못된 정보를 퍼뜨리는 일에 연루됐을 뿐 아니라, 심지어 의도적으로 그렇게 했음을 인정했다는 것을 알 수 있다. 트럼프는 “그게 자금 조달에 좋았다”고 말했다.

포브스와의 논쟁

트럼프는 40 월스트리트의 모기지를 막 재융자하고도 이에 대해 허풍을 떨 기회를 놓치지 않았다. 트럼프는 “78층짜리 건물”이라고 말했다. 회사에서는 이 건물을 72층으로 홍보하고 있음에도 말이다. 시에 제출한 문서에 따르면 실제로는 63층 건물이다. “올해에는 수익이 5000만 달러는 되겠지?” 트럼프는 앨런 웨이셀버그를 바라보며 묻더니 “최소 5000만 달러는 될 것”이라고 말했다. CFO인 웨이셀버그가 “연말까지는 될 것”이라고 답하기도 전이었다.

다른 자산들도 과장해서 자랑한 트럼프는 다시 40 월스트리트로 화제를 되돌렸다. “만약 이 건물을 매매한다면 내일 7억5000만 달러는 받을 것”이라고 말했다. 자신의 개인 대차대조표에 기록한 7억3500만 달러보다 1500만 달러 많고 쿠시먼앤드 웨이크필드가 수상쩍은 감정평가로 결정한 가치 5억4000만 달러보다는 2억1000만 달러나 많은 액수다.

포브스 기자가 건물의 실제 면적인 116만5207ft2를 올림해서 120만ft2라고 말하자 트럼프는 “사실은 130만 ft2”라며 “솔직히 말하면 130만ft2가 맞다”고 주장했다. 이 기자는 포브스가 순이익을 2400만 달러로 추산한다고 말했다. 제프 맥코니가 지난해에 말해줬던 부풀린 수치였다.

“그 수치는 어디서 나왔죠? 올해 대출 원리금을 제외한 순이익은 최소한 6400만 달러는 될 것입니다.” 트럼프는 선언했다. 2400만 달러는 물론 방금 말했던 5000만 달러보다 한층 더 부풀린 액수다. 대출 및 조세 자료에 따르면 그해 트럼프가 그 건물로 올린 순이익은 100만 달러 안팎이다.

“아직 1억6000만 달러 담보대출이 있느냐”고 기자가 묻자 트럼프는 “그렇다, 담보대출이 있다”고 시인하며 “이율이 2.5% 정도 되나?”라고 웨이셀버그를 돌아보며 물었다.

“네, 그 정도 됩니다.” 웨이셀버그가 답했다. 재무보고서와 재산 공개 서류에 따르면 실제 이율은 3.665%였다. 다음으로 트럼프는 수익성에 대해 이야기하며 숫자를 한층 더 부풀렸다. “이 건물은 올해 7000만 달러에 가까운 수익을 낼 것”이라며 방금 전에 말했던 액수에 몇백만 달러를 더했다. 그는 “130만ft2라는 것을 잊지 말라”고 덧붙였다.

“이런 내용은 잘 알아보아야 한다”고 다른 포브스 기자가 말하자 트럼프는 “하지만 중요한 건 당신들이 완전히 틀렸다는 것”이라며 이렇게 말했다. “당신들 모양새가 아주 나빠질 겁니다. 저는 포브스가 엉터리 기사를 쓰는 망한 잡지라고 말할 수밖에 없어요. 그렇게 말하고 다닐 겁니다. 저한테 망신을 주는 기사니까요.”

40 월스트리트는 대출 실행의 근거가 된 수치를 달성한 적이 한 번도 없다. 연간 순이익은 2018년 2070만 달러가 최대치였다. 대출 문서에서 예측한 수치에 몇백 달러 못 미치는 액수다. 그 뒤로는 내리막길이 시작됐다. 2020년 1월 건물 사용률은 89%로 떨어졌다. 연말에 뉴욕시가 봉쇄되자 40 월스트리트의 영업이익은 1400만 달러까지 내려갔다. 이듬해는 1월 6일 국회의사당에서 난동이 벌어지면서 연초부터 상황이 좋지 않았다. 임차인 두 명이 난동 직후 건물을 떠나고 싶다고 공개적으로 선언했다. 영업이익은 2021년 말 1270만 달러로 곤두박질쳤고, 올해 건물 사용률은 84%까지 떨어졌다. 10년 새 가장 낮은 수치다.

단기적으로 트럼프는 괜찮을 것이다. 이 건물은 대출 원리금 1000만 달러를 매년 내기에는 충분할 정도로 돈을 벌고 있다. 그러나 고정비용을 지출하고 나면 얼마 남지 않을 것이다. 그럼에도 전직 대통령 트럼프에게는 현금이 풍부하다.

그러나 장기적으로 트럼프에게 닥칠 문제는 많다. 투자보고서에 따르면 트럼프는 현재 40 월스트리트가 있는 토지 소유자에게 매년 임대료로 230만 달러를 낸다. 그러나 2033년이면 임대가 갱신된다. 쿠시먼앤드 웨이크필드가 캐피털 원을 대리하여 건물을 평가할 때, 법원 기록을 바탕으로 갱신 시 지대가 1550만 달러 이상으로 치솟을 것이라고 예상했다. 어떤 까닭인지 이 업체는 2015년 이 건물 가치를 높일 때 지대를 계산하는 방식을 바꾼 것으로 알려졌다. 2033년에 지대가 1550만 달러로 오른다면 트럼프의 이익이 모두 상쇄되어 아무것도 남지 않을 것이다.

이런 복잡한 사항들을 고려하면 래더 캐피털의 대출이 2025년 만료될 때 새 10년 대출을 찾기는 불가능할 것으로 보인다. 그러나 트럼프는 어려운 상황을 놀랍도록 잘 돌파하는 능력을 여러 차례 보여줬다. 수년 동안 트럼프의 재무 서류 작업을 도왔던 회계업체 마자스는 올해 초 트럼프와 관계를 정리하며 지난 10년간의 재무제표를 부인했다. 법원 기록에 따르면 휘틀리 펜이라는 텍사스 업체가 이 업무를 이어받았다. 쿠시먼앤드 웨이크필드는 트럼프 관련 업무를 중단했지만 그중 일부 감정평가사가 상업용부동산 매매업체 뉴마크로 자리를 옮겼고, 뉴마크는 트럼프 일가가 워싱턴DC의 호텔을 매각하는 데 도움을 줬다. 그동안 트럼프 오거나이제이션은 지난해 사기 혐의로 기소 중임에도 7억 달러 대출을 재융자하는 데 성공했다. 트럼프 측은 이 혐의에 대해 무죄를 주장하고 있다.

이 모든 것은 하나의 질문으로 이어진다. 도널드 트럼프가 자신의 부에 대해 지금까지 해왔던 거짓말에 책임을 지게 될까? 그 답은 뉴욕주 당국이 가지고 있다.

- 세계에서 가장 높은 건물: 40 월스트리트가 대공황 도중 건설되는 동안 70블록 북쪽에서 지어지던 크라이슬러 빌딩과 높이 경쟁이 벌어졌다. 잠시 동안은 40 월스트리트가 세계에서 가장 높은 건물이었으나, 크라이슬러 빌딩의 유명한 첨탑이 비밀리에 건설되면서 순위가 뒤바뀌었다. 그러나 두 건물 모두 얼마 지나지 않아 엠파이어 스테이트 빌딩에 추월당했다.

- 오랜 사기꾼: 1990년 도널드 트럼프는 포브스에 “아무에게도 보여준 적 없는 현금흐름 수치를 보여주겠다”고 말했다. 익숙한 허풍이자 흔한 속임수다. 포브스는 1990년 5월 14일 자 표지 기사에서 트럼프가 법적 구속력이 있는 보고서에서 “비현실적으로 낙관적인” 재무 수치를 제출했다고 보도했다.

- DAN ALEXANDER 포브스 기자

- 위 기사의 원문은 http://forbes.com 에서 보실 수 있습니다.

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