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[커버스토리 | 부동산 폭등] 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장 직격 인터뷰 

“변창흠 장관도 집값 못 잡는다” 

경험 없는 대통령과 참모가 관료와 토건족에 휘둘려 실질 대책 못 내놔
분양원가공개·분양가상한제·후분양제로 공공주택 집값부터 끌어내려야


▎김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장은 1월 6일 월간중앙과 진행한 인터뷰에서 “문재인 정부의 부동산 정책은 투기꾼에게 유리한 불로소득 성장정책”이라고 비판했다.
경제정의실천시민연합은 문재인 정부의 부동산 정책의 허점을 집요하게 파고들며 임기 내내 비판의 목소리를 그치지 않았다. 시장의 현실을 반영한 근거 자료를 바탕으로 현실과 동떨어진 정부 인식에 일침을 놓는다. 그 중심에는 김헌동 부동산건설개혁본부장이 있다. 경실련에서 2004년부터 아파트거품빼기운동본부를 이끄는 등 16년째 경실련 부동산정책 비평을 총괄하고 있다.

최근 [김헌동의 부동산 대폭로]라는 책도 내놨다. 문재인 정부 들어 집값만큼은 확실히 잡겠다며 스물네 번이나 대책을 내놨는데도 집값이 잡히지 않는 이유를 본질적으로 파헤쳤다. 김 본부장은 무능한 정치와 토건세력에 장악된 관료집단에서 원인을 찾는다. 1월 6일 서울시 종로구 동숭동의 경실련 사무실에서 월간중앙을 만났을 때도 그의 주장은 한결같았다.

문 대통령은 김현미 국토교통부 장관의 후임으로 변창흠 전 LH(한국토지주택공사) 사장을 임명하면서 부동산 정책 기조 변화를 예고했다. 공급론자인 변 장관을 기용함으로써 시장이 요구했던 공급 확대에 부응해 집값을 안정화하겠다는 뜻으로 읽힌다. 그러나 김 본부장은 고개를 가로저었다. “3년 반 동안 못 잡은, 아니 안 잡은 집값이 장관 한 명 바꾼다고 잡히겠느냐”고 했다.

경실련은 처음부터 변 장관 임명에 반대했다. 변 장관이 지난 5년간 SH(서울주택도시공사), LH 사장으로 있을 때 집값 안정에 필요한 조치를 시행하지 않았다고 지적했다. 경실련은 변 장관이 SH 사장으로 3년간 재직하면서 분양원가를 부풀렸다는 의혹을 제기해 소송도 진행 중이다.

김 본부장은 변 장관을 ‘줏대 없는 사람’이라고 평했다. 그의 인물평은 이렇다. “(변 장관은) 노무현 정부 때 분양원가공개하라는 경실련 정책이 맞다고 박수치던 사람이다. 그런데 이명박 대통령이 당선돼서 그걸 하니까 나쁜 정책이라고 입장을 바꿨다. 박원순 전 서울시장한테 발탁돼서 SH 사장되고, 문 대통령한테 발탁돼서 LH 사장 하는 동안 자기가 주장하던 분양원가공개는 하나도 안 했다. 장관 되기 전에는 국토부가 허가해야 원가를 공개할 수 있다고 했다. 이제 장관 되니까 (원가 공개하면) 논란이 생기니 안 하겠다고 한다. 이런 사람을 문재인 정부가 중용하고 있다.”

김 본부장 말처럼 변 장관은 학자 시절부터 분양원가공개와 분양가상한제 찬성론자였다. 2019년 [황해문화]에 기고한 ‘주택공급 정책은 만병통치약인가’란 제목의 글에서 분양원가공개와 분양가상한제를 공공 택지뿐만 아니라 민간 택지에도 확대 적용해야 한다고 주장했다. 그런데 앞서 장관 후보자 인사청문회 과정에서 그는 “LH에 근무하면서 분양원가공개는 적정성 논란 등 소모적 문제가 크다는 것을 이해하게 됐다”며 입장을 틀었다. 2019년 4월 경실련이 LH가 건설한 12개 공공주택 단지에 대해 설계내역서, 도급내역서, 하도급내역서 등의 정보공개를 청구하자 이를 거부했다가 법원 1심 판결에서 패소했다. 지금은 2심이 진행 중이다. 이때 변 사장은 LH 사장이었다.

집값 오르는 것은 진보정부의 ‘실력 부족’ 때문


▎2020년 12월 11일 LH 임대주택 100만호를 기념해 경기도 화성동탄 행복주택 단지를 방문한 문재인 대통령과 김현미 국토교통부 장관(가운데), 변창흠 LH 사장(국토부 장관 후보자, 오른쪽)이 집을 둘러본 뒤 대화를 나누고 있다. / 사진:청와대사진기자단
문 대통령은 1년 전 신년 기자회견에서 “집값을 취임 전 수준으로 되돌려놓겠다”고 약속했다. 집값을 잡겠다는 문 대통령의 의지만큼은 평가할 만하지 않을까? 김 본부장의 생각은 달랐다.

“문 대통령이 집값 잡겠다고 하고서도 작년 한 해에만 서울 아파트값이 18% 올랐다. 진심은 있는데 그럴 사람이 없는 게 문제다. 김상조 청와대 정책실장이 뭐랬나? 호주머니에 대책이 많다고 했다. 그런데 뭐가 있는지 국민은 모른다. 홍남기 부총리도 만날 집값 잡힌다, 이번엔 꼭 잡겠다고 한다. 그런 사람이 나간다고 하니 대통령이 붙잡는다. ‘한마디로 나한테까지(비판이) 안 오게 네가 대신 욕 먹어줘라’는 거다.”

경실련은 부동산 거래 데이터를 분석해 문 대통령 취임 후 수도권 집값이 평균 42%(2020년 11월 기준) 올랐다고 밝혔다. 김 본부장은 우리나라 집값에 낀 거품이 얼마나 심각한 상황인지 미국을 예로 들어 설명했다.

“로스앤젤레스의 100평짜리 주택이 5억 원대다. 2008년 리먼 사태로 버블이 붕괴된 직후랑 비슷한 수준이다. 뉴욕은 그보다 20%쯤 비싸다. 우리보다 소득이 2.5~3배 높은 나라의 집값이 그 정도다.”

김 본부장은 집값 상승의 신호탄이 된 게 박근혜 정부 때 통과시킨 ‘부동산 3법’이었다고 했다. 2014년에 박근혜 정부는 경기 부양책의 하나로 재건축 규제를 대폭 완화하는 부동산 3법(분양가상한제 폐지, 재건축 초과 수익 환수 3년 유예, 조합원 3주택 허용)을 추진해 그해 12월 국회를 통과했다. 이후 강남 재건축 단지를 중심으로 집값이 가파르게 오르기 시작했다. 김 본부장은 “박근혜 전 대통령이 임기를 다 못 마친 것은 부동산 3법을 무리하게 통과시킨 것 때문이다”고 말했다. “다른 것도 잘못했지만, 부동산 민심을 관리 못한 게 큰 원인”이라는 것이다. 그는 “그런데 국민의힘은 아직도 자기들이 왜 정권을 뺏기고, 왜 지난 4월 총선에서 대패했는지 모르는 것 같다”고 답답해했다.

그렇다고 여당이 잘할 것 같지도 않다는 게 김 본부장의 견해다. “여당 출신 국회의장은 20년 동안 정치하면서 8억짜리 아파트가 58억원(반포 주공1단지)으로 올랐다. 여당 대표는 2000년에 정치 시작해서 반포에 2억 주고 산 아파트가 총리로 재직한 3년 동안 10억원 넘게 올랐다. 자고 나면 집값이 오르는데 굳이 자기 집값 내리는 정책을 펴겠나?”

유독 진보정부라고 하는 노무현, 문재인 정부에서 집값이 오르는 현상을 어떻게 이해해야 할까. 김 본부장은 ‘실력 부족’을 지적했다.

“진보정부 대통령들이 경험이 없는 게 문제다. 노 전 대통령은 해양수산부 장관 8개월 한 게 공직 경력의 전부였다. 경험이 없다 보니 정책은 화려한 스펙 가진 유학파나 시민운동했다는 가짜 운동가들을 앉히고, 경제는 관료한테 맡긴다. 가짜 운동가들은 경험이 없어서 잠깐 토론해보면 밑천이 드러난다.”

“경험 없는 이들에 정책 맡기니 토건족에 휘둘려”


김 본부장은 대표적인 예로 김수현 전 청와대 정책실장이 내놨던 ‘도시재생 뉴딜’ 사업을 꼽았다. 도시재생 뉴딜은 현 정부의 100대 국정과제에 포함됐다. 노후한 저층 주거지의 환경을 정비하고 도심의 경제 생태계를 조성하는 등 5가지 목표를 설정했다. 2018년부터 2022년까지 5년간 50조원을 투입하는 대형 사업이다. 김 전 정책실장은 세종대 공공정책대학원 교수 시절 문 대통령의 도시재생 뉴딜 공약을 주관했다.

“종로구 창신동에서 도시재생 뉴딜이라고 한 게 동네에 벽화 그린 거다. 여기에 1000억원을 썼다. 그게 진짜 효과가 있는지도 검증이 안 된다. 그런다고 관광객이 몰려오나. 집 없는 사람이 낸 세금으로 남의 집 벽에다 그림을 그려주나? 이런 경험 없는 이들에게 정책을 맡기니 관료와 토건족들에게 휘둘리는 거다.”

김 본부장의 지적을 요약하면 이렇다. 정책 결정권자의 실력이 부족하면 관료에게 의존하게 돼 있다. 관료가 만드는 보고서는 토건세력의 의견이 상당 부분 반영된다. 각종 협회에 취업해 로비스트로 활동하는 전직 관료들이 매개체다. 현 정부 들어서 스물네 번이나 부동산 대책이 나왔지만 시장에 먹혀들지 않은 이유가 바로 이런 토건세력 비호 시스템에 있다.

“이 정부가 처음부터 집값 잡을 테니 다주택자는 팔라고 했다. 그래놓고 임대사업자 신고만 하면 세금 한 푼 안 내게 해주고 집값의 80%를 대출해주는 정책을 내놨다. 반면 집 한 채 사려는 사람은 대출을 조이고. 지금까지 나온 대책에는 일관성이 있다. 대기업과 토건회사, 투기꾼에게 유리하고 집 한 채 가진 사람에게는 불리한 것이다. 지금까지 투기세력이 손해 본 게 있나? 대기업과 건설공기업, 건설협회, 주택협회가 반대한 정책이 하나라도 있었나?”

실제로 현행 법령상 임대사업자에게는 ‘합산배제’란 혜택을 준다. 임대사업자로 등록하면 임대를 시작한 해의 공시가격을 기준으로 집값 6억원 이하는 종합부동산세가 면제된다. 일례로 3년 전 공시가격 6억원 이하의 주택 19채를 사들여 임대업을 시작한 한 임대사업자는 현재 공시가격 총액이 148억원에 달하지만, 종합부동산세 부과 대상에 포함되지 않았다. 임대사업자의 종부세 부과 기준이 현재 가치가 아니라 임대업 시작 당시의 공시가격을 기준으로 삼기 때문이다. 이재명 경기도 지사는 최근 이런 임대사업자 혜택이 실거주용 1주택자와 형평성에 어긋난다며 과세시점 가액을 기준으로 종부세를 부과하도록 시행령 개정을 정부에 건의했다.

그래도 공급이 늘면 집값이 내려가지 않을까. 문 대통령은 올해 핵심 부동산 대책으로 ‘공급 확대’를 꼽았다. 1월 5일 새해 첫 국무회의에서 “혁신적이며 다양한 주택공급 방안을 신속히 마련하겠다”고 밝혔다. 그러나 김 본부장은 단지 공급을 늘리는 것만으로는 본질적인 대책이 될 수 없다고 단언했다.

“우리나라에 2200만 채 중 1주택자는 1300만 명이다. 나머지 900만 채는 누군가 사재기했다는 뜻이다. 아무리 공급해도 돈 없는 사람은 살 수 없는 가격이다. 문제는 대책이라고 내놓는 게 공급자한테 이로운 것들이다. 그러면 집값은 올라간다. 좋은 새집을 싸게 내놔야 헌 집 값이 안 올라갈 것 아닌가.”

국민의 힘 김종인 위원장의 후분양제 제안은 긍정적


▎경실련이 2020년 7월 1일 청와대 앞 분수광장에서 청와대 다주택 공직자 문책과 부동산 투기근절 대책을 촉구하는 기자회견을 하고 있다. / 사진:경실련
새집을 싸게 내놓을 방법은 공공주택을 지속적으로 낮은 가격에 공급하는 것뿐이다. 김 본부장은 이명박 정부 때 그 효과를 이미 확인한 적 있다고 했다. 이명박 전 대통령은 서울시장 때 뉴타운에 이어 대통령이 된 뒤 보금자리 주택으로 공공 아파트 공급을 꾸준히 확대했다. 당시 시민사회와 민주당은 보금자리주택 정책이 그린벨트 훼손과 LH 재정 건전성을 위협한다고 비판했다. 변창흠 장관과 단국대 교수였던 조명래 환경부 장관, 김진애 열린민주당 의원 등이 대표적이다.

“이명박 전 대통령은 서울시장 할 때부터 분양원가를 공개했다. 오세훈 전 시장이 이어받았고, 노무현 정부도 마지못해 2008년부터 시행했다. 역대 주택정책 중 가장 좋은 정책은 이명박 정부 때 나왔다. 이 전 대통령 자신이 대기업에서 일해본 경험이 있고, 건설 분야 전문가이다 보니 관료들에게 속지 않았다.”

김 본부장은 “민주당이 못하면 국민의힘이라도 정신을 차려야 하는데, 자기들 DNA마저 잊고 있다”고 했다.

“분양원가공개와 분양가상한제는 박정희 전 대통령이 만들었다. 그걸 전두환, 노태우, 김영삼 정부가 그대로 이어받았다. 김영삼 정부 때까지 서울 강남의 아파트가 2억이 채 안 됐다. 그런데 IMF 위기 때 김대중 전 대통령이 규제를 풀었고, 노무현 전 대통령은 하겠다고 약속하고도 안 했다. 결국 너무 못하니까 이명박 후보한테 정권을 내준 거다. 박근혜 정부 3년 동안에도 집값은 별로 안 올랐다. 그러다 박 전 대통령이 최순실 딸한테 신경 팔린 사이에 국회 토건족 의원들이 부동산 규제 완화 3법을 통과시키면서 집값이 뛰기 시작했다. 그때는 여야 다 한통속이었다. 2015년 국토위원장이었던 박기춘 전 의원(당시 새정치민주연합에서 탈당)은 분양업자한테 뇌물 받아서 구속되기도 했다.”

김 본부장은 경실련이 요구해온 3대 부동산 개혁 정책(분양원가공개·분양가상한제·후분양제)을 도입하는 게 집값을 잡을 수 있는 효과적인 대책이라고 주장했다.

“물건도 없는데 팔아먹는(선분양제) 나라는 세계에 우리나라밖에 없다. 땅 사고 건물 지을 돈을 소비자가 준다. 건설업자는 자기 돈 한 푼 안 들이고 아파트를 지을 수 있다. 고객 돈으로 집을 짓는데 원가공개를 안 하고 바가지를 씌운다. 이런 어처구니없는 시스템을 유지하고 있으니 집값이 대체 왜 오르는지, 누가 농간을 부리는지 알 수 없는 거다.”

그는 “분양가상한제나 후분양제, 분양원가공개가 사회주의 정책이라는 비판에는 동의하지 않는다”고 했다.

“사회주의 국가인 중국도 일단 골조를 세워서 실물을 보여주고서 분양한다. 그런데 10억짜리 집이 물건도 없는데, 원가가 얼마인지도 모르는데 국민에게 사라고 한다. 공기업도 덩달아 국민을 속이고 있다. 그런데도 언론, 정치권, 정부 그 누구도 이게 잘못됐다고 말하지 않는 게 오히려 더 이상한 것 아닌가?”

후분양제는 김종인 국민의힘 비상대책위원장이 제안한 적 있다. 김 위원장은 지난해 11월 10억원의 시세차익이 예상돼 300대1의 경쟁률을 기록했던 과천지식정보타운의 아파트 모델하우스를 찾아 “현재와 같은 아파트 사전 청약제도가 유지되는 한 투기 문제를 해결할 수 없다”며 후분양제를 제안했다. 그는 “지금은 어떻게든 분양받은 사람에게 일정한 이익이 돌아온다는 것을 다 알기 때문에 실수요자건 아니건 전부 분양에 뛰어들 수밖에 없다”며 “완성된 아파트를 실수요자가 구매할 수 있는 제도로 전환해야 한다”고 말했다. 경실련은 김 위원장의 제안을 긍정적으로 평가했다.

현 정부도 이런 민심을 모르는 것은 아니다. 그런데 왜 방향전환이 더딜까? 김 본부장은 이렇게 말했다.

“민주당의 특징이 정책은 잘 모르겠고, 정치만 안다. 그래서 선거는 잘한다. 그런데 이 사람들 특징이 자기가 흠집 나는 건 인정을 안 한다. 그러니 처음엔 지지해주던 사람들이 돌아서기 시작하면 지지율이 와장창 떨어진다. 노무현 정부 말에 와르르 무너진 경험이 있었잖나.”

국민 속인 것 드러날까 봐 분양원가공개 안 해

김 본부장은 다가오는 서울·부산 시장 보궐선거가 부동산 정책의 분수령이 될 거라고 내다봤다. 후보들이 정해지면 경실련이 분양원가공개, 분양가상한제, 후분양제 도입에 관해 공개적으로 의견 표명을 요구할 계획이라고 했다. 분양원가공개는 2007년 4월 주택법 개정으로 공공택지 아파트에 대해 61개 항목별 공개가 이뤄졌으나, 이명박 정부에서 항목이 12개로 축소됐다. 2017년 정동영 의원 발의로 공개 항목을 61개로 다시 확대하는 주택법 개정안이 국토위를 통과했지만, 법사위원들의 반대로 좌절됐다. 그렇다면 문재인 정부에서 경실련이 요구한 3대 개혁 과제를 전격적으로 도입할 가능성은 없을까. 김 본부장은 “그럴 가능성이 거의 없어 보인다”고 말했다.

“분양원가공개는 법 개정도 필요 없다. 대통령이 국토부장관 통해 LH에 지시하면 된다. LH와 SH는 경실련이 공개 소송에서 이겼는데도 자료를 폐기했다고 변명한다. 과거에 5년간 속인 걸 다 들춰내면 여태 공공 아파트가 바가지였다는 게 드러날 테니 두려운 거다.”

김 본부장은 “무능한 정부, 무경험 정부가 들어서니 다 무식해지고 벙어리가 된다”고 날을 세웠다. 정부와 여당은 여당대로, 야당은 야당대로 진솔한 자기반성이 없다는 비판이다.

“주호영 국민의힘 원내대표가 자기 집값 너무 빨리 올라서 송구하다, 이거 문제가 있는 것 같다, 이런 말 한 적 있나? 소득주도로 성장한다더니 근로소득이 아니라 부동산 투기를 조장해서 불로소득으로 성장하는 정책을 펴고 있다. 가격이 오른 집은 결국 우리 자식들이 사야 한다. 언제까지 우리 애들한테 바가지를 씌울 셈인가?”

- 유길용 월간중앙 기자 yu.gilyong@joongang.co.kr

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202102호 (2021.01.17)
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