2015년 한해 부동산 시장은 간만에 훈풍이 불었다. 그러나 2016년 시장 전망은 엇갈린다. 포브스코리아가 부동산 전문가 20인에게 부동산 재테크의 길을 물었다.

▎재건축단지인 서울 송파 헬리오시티 견본주택을 찾은 수요자들이 단지 모형을 둘러보고 있다.

2015년 부동산 열기는 뜨거웠다. 일부 인기 지역에선 신규 분양단지가 날개 돋친 듯 팔려나갔고, 서울 강남에선 재건축·재개발사업이 재추진되면서 아파트와 토지 가격이 크게 상승했다. 수도권 상가를 중심으로 수익형 부동산 시장도 쏠쏠한 재미를 봤다. 초저금리 시대를 맞아 마땅히 투자할 곳을 찾지 못한 시중 자금이 부동산에 몰렸기 때문이다. 하지만 그 이면에선 공급과잉과 가계부채 폭증 등 불안요소들도 함께 자라났다. 서울 강남을 중심으로 한 분양 시장은 여전히 뜨겁지만 이미 지방에서는 불안한 신호도 감지된다. 2016년 부동산 시장 전망을 두고 의견이 분분한 이유다.

부동산 시장은 상승세를 이어갈 것인가, 아니면 내림세로 돌아설 것인가. 포브스코리아가 12월 한달 동안 20인의 부동산 전문가를 선정해 질의한 결과, 2016년 부동산 시장은 상승 분위기가 다소 완화되면서 하반기 이후 전반적으로 냉각될 수 있다는 의견이 많았다. 김광석 현대경제연구원 선임연구원은 “상반기까지 회복세가 지속되나 점차 둔화되고, 과잉공급에 따른 미분양 주택이 다시 증가하면서 하반기에는 조정이 이뤄질 것”이라며 “미국에 이어 우리도 기준금리를 인상하면 하반기 조정이 더 가파르게 나타날 수 있다”고 전망했다.

최근 부동산 이슈에 대한 의견도 분분했다. ‘현재 아파트(주택) 공급이 과잉인가?’라는 질의엔 ‘그렇다’와 ‘그렇지 않다’는 의견이 비슷했지만 ‘2~3년 내에 아파트 등 집값 조정 국면이 온다’는 의견엔 대부분 동의했다. ‘제주도 부동산(땅)에 대한 투자’에 대한 찬반 의견 역시 비슷했지만, ‘분양형 호텔의 매력’에 대해선 대부분이 고개를 내저었다. ‘오피스텔 투자 수익률’도 하락할 것이라는 의견이 대세를 이뤘다.

뚜렷한 양극화 속 ‘강남불패’ 여전

▎신도시·택지지구 내 상가는 아파트촌을 배후수요로 끼고 있어 투자자들의 관심이 높다. 사진은 경기도 성남시 판교신도시에 들어선 단지 내 상가.

우선 2015년 부동산 시장에 대한 평가부터 물었다. 가장 수익률이 높았거나 ‘핫’했던 부동산 상품은 ‘강남권 재건축(대상) 아파트’라는 답변이 6명으로 가장 많았다. 그 다음으로는 ‘신도시 신규 분양 상가’와 ‘신규 아파트 분양권 전매’를 각각 5명이 꼽았다. 가장 수익률이 떨어졌거나 피해야 했던 상품은 무엇이었을까? ‘오피스텔’과 ‘수익형 분양 호텔’이라는 대답이 각각 6명, ‘토지’라는 대답도 3명이 나왔다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “전세난에 지친 30~40대의 매매수요 증가와 분양시장 활황세가 주택 시장을 이끌었고, 1% 초저금리 탓에 시중 부동자금이 상가와 소형아파트 투자로 몰리면서 가격을 높였다”고 분석했다.

전문가들은 2016년 부동산 시장도 이와 크게 다르지 않을 것으로 내다봤다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “아파트는 지금처럼 실수요자 위주로 거래될 것으로 보인다. 강남, 서초 등 재건축 단지들의 강세는 계속될 것이고, 주택시장 전·월세 전환도 가속도가 붙을 전망”이라고 답했다. 권 이사는 특히 “관공서와 대기업, 공기업들이 들어오는 미니신도시급 개발지역이 주목 받을 것”이라며 “오피스텔의 경우 인프라가 적은 지역은 수익률 하락을 면하지 못할 것”이라고 내다봤다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “아파트 분양시장은 위례, 하남미사, 다산신도시, 강남 주요 재건축 등 인기지역과 비 인기 지역 간의 양극화 현상이 나타날 것”이라며 “수익형 부동산은 기업 이주가 많아 수요가 꾸준한 지역을 중심으로 인기를 끌 것”이라고 내다봤다.

그렇다면 2016년에 가장 유망한 부동산 재테크는 무엇이 될까? 전문가들은 단기적인 시세 차익을 노리기보다는 꾸준하게 소득이 들어오는 수익형 부동산에 투자하라고 조언했다. 이미 투자성향은 기존 재테크 방식이었던 시세차익이나 주택투자에서 매달 수익이 들어오는 상가, 빌딩, 오피스 등 수익형 부동산으로 이동하고 있다는 것이다. 전문가들이 추천한 지역과 상품을 결합한 결과 키워드는 서울 수도권 역세권 소형 아파트, 서울 강남 재건축 단지 , 서울 강남권·신도시 중소형 상가건물, 제주도 토지 등으로 나타났다.

우선 주택 시장을 보자. 이동현 KEB하나은행 부동산 전문위원은 “주택시장은 전반적인 약보합세 속에 강남 대 비강남, 서울 대 경기 인천, 소형 대 중대형 등의 차별화가 더욱 강화될 것”이라고 예상했다. 고종완 원장은 “서울 도심 역세권 중소형 아파트는 수요가 안정적인데다 전·월세 가격의 상승으로 지속적인 수익률 증가가 예상된다”며 “KTX, GTX, 신분당선 연장선 개통 등 광역 교통망의 확충으로 서울과의 교통시간이 획기적으로 개선되는 용인수지, 광교, 동탄2신도시의 중소형 아파트가 유망하다”고 말했다.

상가 분양은 2016년에도 유력한 투자처다. 금리가 올라가더라도 상승폭은 제한적일 수밖에 없어서 투자 수요가 상가로 몰릴 것이라는 예측이다. 다만 단기 차익을 노리기보다는 장기적인 시장 변화를 보고 투자하는 것이 바람직하다. 대부분의 상가 분양이 신도시, 택지지구와 같은 초기 조성지에서 공급되기 때문에 상권 조성 등 안정적인 임대수익을 내기까지는 어느 정도의 시간이 필요하다는 것이다. 성장 가능성이 클수록 공급가격도 높아 투자 수익을 맞추기가 쉽지 않기 때문에 중장기적인 시장 변화를 감안해 리스크 요인을 파악하는 것이 중요하다는 조언이다. 유망 지역으로는 마곡, 동탄2신도시, 위례신도시, 하남미사지구, 세종시 등이 꼽혔다.

2016년 토지 시장은 정부의 대규모 택지지구 신규 개발 중단과 비사업용 토지의 양도세 중과제도 부활로 2015년보다는 거래가 둔화될 것으로 보인다. 하지만 지역별로 호재 요인들이 다양하게 전개되고 있어 국지적인 상승세는 지속될 가능성이 높다. 특히 제주도는 제 2공항 추진과 외국인 투자수요의 지속적인 유입으로 2016년에 가장 주목받는 지역으로 부상했다. 양지영 리서치실장은 “제주 제2공항 건설 발표로 제주 지역 전반에 부동산 투자수요가 커질 것”이라며 “특히 토지에 주목할 필요가 있다”고 말했다. 서울에서는 ‘강남 마이스(MICE) 관광특구’로 지정된 강남구 삼성동 무역센터 일대와 현대자동차 본사(옛 한국전력 부지) 개발에 대한 기대감이 높다. 또 대규모 면세점의 신규 오픈이 예정된 여의도, 용산, 동대문, 명동 등의 주변 토지시장에 가격 상승 요인이 보인다.

대출 비중 낮추고 장기 투자 계획해야

한편, 부동산 시장 억제 요인으로는 미국 금리 인상에 따른 우리나라 금리 인상이 가져올 영향, 공급물량 증가로 인한 규제, 대출 억제정책 시행 등이 꼽혔다. 정부가 가계부채 문제를 해소하기 위해 주택자금 대출을 원금과 이자를 동시에 상환하는 대출로 유도하고, 담보가치보다는 상환능력에 조점을 맞출 것으로 보여 부동산으로 유입되는 자금이 줄어들 수 있다는 전망이다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “특히 가계부채, 대출규제, 금리 등 대내적인 주택금융정책으로 시장변동성이 커질 것”이라며 “LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 규제완화 종료와 기준금리 인상 등이 겹칠 수 있는 3분기가 주택시장 향방을 결정하는 최대의 변곡점이 될 것”이라고 말했다.

권강수 이사도 “7월이 되면 LTV·DTI 규제 완화를 연장할 지 여부를 결정하게 되는데, 규제 쪽으로 방향이 정해질 경우 금리인상과 함께 부동산 시장이 전반적으로 위축될 수 있다”며 “금리가 큰 폭으로 오르지는 않겠지만 그래도 대출 비중은 20~30% 정도만 받는 것이 안전하고, 꾸준하게 수익을 낼 수 있는 지역을 중심으로 장기 투자하는 것이 좋다”고 조언했다.

- 조득진 포브스코리아 기자, 송은지 인턴기자

[박스기사] 부동산지도 바꾸는 면세점 주변 투자 노하우

▎HDC신라 면세점이 들어설 서울 용산 아이파크몰 전경.

콘셉트에 맞는 투자 전략 세워라

정부가 허가하는 시내면세점은 해당 기업뿐 아니라 입점 지역에도 상당한 경제적 효과를 발휘한다. 12월말 오픈을 앞둔 HDC신라면세점이 위치한 서울 용산과 한화갤러리아면세점이 문을 여는 여의도 일대가 특히 부동산 가격이 들썩이고 있다. 한 부동산 전문가는 “용산과 여의도 일대는 면세점 오픈을 앞두고 오피스와 상가를 중심으로 임대료가 상당히 오르고 있다”며 “두 곳 모두 업무단지가 밀집돼 있고 유동인구가 많은 곳이기 때문에 면세점 쇼핑 차 외국인 관광객이 유입되면 집객효과가 더 커질 수 있기 때문”이라고 분석했다. 그동안 도심 지역에 밀렸던 이 지역이 ‘제2의 명동’ 꿈을 꾸고 있다는 것이다.

부동산 전문가들은 “실패하지 않는 투자를 위해서는 면세점 콘셉트를 정확히 파악할 필요가 있다”고 강조한다. 콘셉트에 따른 수요를 파악하고 그에 맞는 수익형 부동산에 투자해야 한다는 지적이다.

한화갤러리아면세점은 63빌딩과 한강·여의도 지역의 새로운 관광자원을 개발하고 관광 관련 소프트웨어와 하드웨어를 결합해 서울의 새로운 관광명소로 조성한다는 콘셉트다. 특히 여의도 KBS방송국과 제휴해 면세점에서 드라마 촬영, 스타 인터뷰, 토크쇼 등 방송 한류를 경험하게 한다는 계획이다. 이로 인해 게스트하우스로 활용할 수 있는 KBS방송국 인근 소형 오피스텔의 인기가 상승 중이다. 임대용 수익형 오피스텔에 대한 투자자의 문의도 급증하고 있다.

HDC신라면세점은 일본 도쿄의 아키하바라를 모델로 용산을 정보기술(IT)·전자 관광의 중심지로 부활시킨다는 계획이다. 이를 위해 용산 전자상가와 구름다리 등의 통로를 연결한다. 용산은 국제업무지구 개발과 미군기지 이전에 따른 공원 설립, 의료관광 호텔 건립, 아모레퍼시픽 신사옥, 신분당선 개통 등 굵직한 개발호재가 한 데 모여 있다. 이 때문에 최근 몇 해 동안 주변에 오피스텔과 상가가 상당수 공급됐다. 특히 외국인을 대상으로 임대 사업을 하려는 투자 수요가 많다.

용산·여의도 주변 토지·건물 들썩

11월 면세점 유치가 확정된 동대문과 남대문 상권도 기지개를 켜고 있다. 부동산 업계에 따르면 동대문 두산타워가 위치한 서울 중구 을지로 6가 일대의 상권과 오피스 건물의 시세는 면세점 유치 결과 발표 전에 비해 약 20%가량 상승했다. 신세계가 남대문 신세계백화점 본점의 면세점 유치에 성공하면서 일대 상권·오피스 부동산 시장도 호재를 맞았다. 하지만 현재 매물을 거둬들인 상태여서 거래는 많지 않다.

면세점 입점 효과에 대한 부동산 효과 또한 의견이 분분하다. 호재는 분명하지만 상가 임대나 부동산 투자에 주의를 기울여야 한다는 지적이다. 권강수 창업 부동산정보원 이사는 “HDC신라면세점 입점이 지역 부동산 투자 분위기를 끌어올렸지만 이미 상당 부분 시세가 반영되어 있어 고가로 매수할 경우 임대수익률이 떨어질 수 있다”고 말했다. 용산역 주변 아파트는 3.3㎡당 2900만원, 오피스텔은 3.3㎡당 1500만 원 선을 호가해 추가 상승 여력이 있는지 파악해야 한다는 지적이다.