다주택자를 겨냥한 세금이란 칼날이 갈수록 매서워지고 있다. 2019년은 그간 정부가 내놓은 압박책이 동시에 힘을 발휘하는 해다. 다주택자는 물론이고 1주택자도 요건을 갖추지 못하면 세금이 최대 5배까지 늘 수 있다. 앞으로 벌어질 세금 대란을 따져봤다.
부동산도 장기적인 관점에서 판단해야 하기에 계획을 수립하는 단계부터 중요하다. 특히 자산관리는 정책 변화에 발맞춰야 한다. 2019년 주택시장에도 큰 정책적 변화가 예상된다. 2017년 8.2대책과 2018년 9.13대책이 결합해 효력을 발휘하기 때문이다. 8.2대책의 핵심은 양도소득세다. 주택을 2채 또는 3채 이상 보유한 세대가 조정대상지역에 소재한 주택을 매각하는 경우 양도소득세가 무거워진다. 2주택을 보유한 세대가 조정대상지역에 소재한 주택을 매각하는 경우 장기보유특별공제 없이 기본세율(6~42%)에 10%p를 가산해 양도소득세를 계산한다. 3주택 이상을 보유한 세대가 조정대상지역에 소재한 주택을 매각하면 장기보유특별공제 없이 기본세율(6~42%)에 20%p를 가산해 양도소득세를 계산한다. 또 양도소득세에 10%를 가산해 납부하는 지방 소득세를 고려하면 최고 세율은 68.2%까지 치솟는다.

다주택자가 주택을 팔기 쉽지 않은 상황이다. 강남 고가 아파트를 보유하고 있는 홍길동(만 52세)씨가 아파트를 판다고 가정해보자. 이 주택은 15년 전 12억원에 샀고, 23억원에 팔았다. 이때 홍씨가 보유한 주택 수에 따라 양도소득세가 크게 달라진다. 매각하는 주택 외에 다른 주택이 없으면 양도소득세는 부담스럽지 않다. 물론 1주택이라 해도 매도 주택 가격이 9억원을 초과하면 고가주택으로 분류돼 양도소득세를 내야 한다. 그래도 부담스러운 수준은 아니다.

양도소득세를 계산해보면 1주택에 대한 양도소득세는 3400만원 정도다. 만약 2년 이상 거주하지 않고, 2020년 이후에 매각한다면 양도소득세는 1억 7700만원으로 5배 이상 늘어난다. 비과세 효과는 있지만, 장기보유특별공제가 30%로 줄어들기 때문이다.

홍씨가 다주택자라면 어떻게 달라질까. 2주택을 보유한 상황에서 매각하면 양도소득세는 5억8800만원, 3주택 이상인 상황이라면 양도소득세는 7억900만원까지 늘어난다. 장기보유특별공제도 없다. 다주택 보유자가 주택 매각을 결정하기 어려운 이유다. 올해부터 주택을 임대해서 거둔 임대료 수익에도 과세된다. 2019년부터 1년간 벌어들인 주택임대소득 규모가 2000만원 이하라도 종합소득세를 내야 한다. 다만, 1년간 주택임대 소득이 2000만원 이하인 경우 14% 세율로 분리과세가 가능하다.

임대주택등록은 정부의 주택시장 규제정책상 거의 유일한 탈출구였다. 임대주택으로 등록하면 임대를 개시할 당시 공시가격 6억원 이하라면 8.2대책으로 강화된 거의 모든 세금을 피할 수 있었다. 임대주택등록은 조정대상지역에 있는 주택에 대해서 양도소득세 중과세를 피할 수 있고, 장기보유특별공제도 가능하다. 특히 종합부동산세 과세대상에서 제외되기 때문에 임대하는 과정에서 보유세(재산세와 종합부동산세의 합계) 부담이 사라진다. 물론 공시가격이 6억원을 초과하면 임대주택으로 등록하더라도 양도소득세 중과세를 피할 수 없고, 종합부동산세 감면도 불가능하다.

6억원을 초과하는 주택을 가지고 있는 사람들 중 주택을 계속 보유하겠다는 이가 많은 이유다. 이른바 ‘버티기’다. 하지만 9.13대책 이후 ‘버티기’도 쉽지 않을 듯하다. 종합부동산세 부담이 커지는 요인은 크게 4가지다. 첫째, 종합부동산세의 공정시장가액 비율이 매년 5%p씩 상승한다. 종합부동산세는 공시가격을 기준으로 세금을 계산하지만, 공시가격에 일정 비율을 곱해 과세표준을 일정 수준으로 낮춘다. 이때 사용하는 비율을 공정시장가액 비율이라고 하는데, 현행 공정시장가액 비율은 80%다. 그런데 9.13대책 이후 그 비율을 매년 5% 포인트씩 늘리겠다는 것이다. 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년에는 100%로 맞추겠다는 의지다. 결국 공시가격을 그대로 과세표준으로 활용하겠다는 의미다.

둘째, 세율이다. 9.13대책은 조정대상지역에 2채 이상 주택을 보유하면 높은 세율을 적용하도록 변경했다. 종합부동산세가 늘어날 것으로 예상되는 세 번째 이유는 공시가격의 시세반영율이다. 현행 공시가격이 시세와 비교해서 너무 낮기 때문에 시세반영율을 높이겠다는 뜻이다. 종합부동산세가 늘어나는 마지막 이유는 세부담 상한선의 상향 조정이다. 보유세는 작년에 납부했던 보유세의 일정 비율을 초과할 수 없도록 상한선을 정하고 있는데, 현행 세부담 상한선은 150%다. 즉 2017년에 납부한 보유세가 100만원이라고 가정하면, 2018년에는 150만원을 초과할 수 없다. 그런데 2019년부터는 상한선을 최대 300%까지 높인다. 조정대상지역에서 2주택을 보유하면 200%, 3주택 이상을 보유하면 보유세 부담 상한선이 300%로 늘어난다. 2018년 납부한 보유세 합계가 100만원이면, 올해는 최대 300만원까지 부과된다는 뜻이다.

9.13대책으로 늘어날 재산세와 종합부동산세를 따져보자. 서울에 고가주택 2채를 보유한 홍씨 사례다. A아파트는 시가 20억원(공시가격 14억원)이고, B아파트는 시가 25억원(공시가격 17억5000만원)이다. 공시가격은 매년 8%씩 상승한다고 가정한다. 2018년에 납부한 재산세와 종합부동산세는 2393만원 정도다. 그런데 (1)공정시장가액 비율 인상, (2)세율 인상, (3)공시가격 상향 조정, (4)세부담 상한선 상향 조정이 겹치면 2019년부터 재산세와 종합부동산세는 가파르게 뛴다. 2019년 4512만원, 2020년 5338만원, 2021년 6263만원에 이어 공정시장가액 비율이 100%로 맞춰지는 2022년에는 7294만원까지 오른다.

양도소득세와 종합부동산세를 줄일 목적으로 배우자나 자녀에게 증여하는 경우도 있다. 실제 배우자에게 증여하면 증여재산공제(6억원) 효과로 증여세를 줄일 수 있고, 5년이 경과된 후 매각하면 양도소득세까지 줄일 수 있다. 다만, 아파트를 증여하는 경우 사실상 시가로 증여세를 계산해야 하기 때문에 부담이 커질 수 있다. 또 증여세를 줄일 목적으로 전세보증금이나 대출을 승계하는 조건으로 증여하는 경우, 양도소득세 부담이 커질 수 있기 때문에 주의해야 한다.

- 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장