가게를 낼 때 상권과 단골손님 등 장사할 권리를 사고파는 걸 권리금이라고 한다. 상인들한테는 피 같은 돈이지만 건물주 입장에선 권리금을 인정하기가 쉽지 않다. 권리금이 법제화돼 인정받을 길이 열렸지만 여전히 상가 임대차 분쟁 1위는 ‘권리금’이다.
상가임차인이 상가건물을 임차해서 영업하는 경우 영업이익 외에도 재산적 가치가 있는 것들이 있을 수 있다. 즉 임차목적물에 설치한 영업시설과 비품, 영업을 통해 얻은 신용과 영업상 노하우 등 유무형적 가치들이 바로 그것이다.

예전에는 법에서 보호해주지 않았다. 하지만 2015년 5월부터 유무형적 가치가 법에서 ‘권리금’이라는 이름으로 임차인에게 인정해주기 시작했다. 현행 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금을 인정하고 이를 새로운 임차인에게 돌려받는 행위를 보호하고 있다. 다만, 임차인이 이뤄놓은 유무형의 재산적 가치인 권리금은 임차인 스스로 일정한 요건을 충족해야 회수할 수 있고, 원칙적으로 임대차 종료 시엔 임대인이 책임을 지지 않는다. 임대인은 임차인의 권리금 회수행위를 정당한 사유 없이 방해하면 그 손해를 배상할 의무가 있을 뿐이다.

무조건 권리금 돌려받을 수 없어

권리금은 법으로 인정하는 권리이긴 하지만 임차인에게 권리금 회수 기회가 인정됐다고 해서 무조건 권리금을 돌려받을 수 있는 건 아니다. 임차인의 노력과 준비가 필요하다.

우선 상가임차인으로서 계약을 불성실하게 이행하는 다음과 같은 유형은 임차인이 권리금을 회수하기 힘들 수 있다. 즉, 이런 유형은 임대인에게 임차인의 권리금 회수행위 방해금지 의무가 발생하지 않는다.

예를 들어 상가를 임차한 임차인이 계약에 따른 차임을 3기에 달할 만큼 연체한 사실이 있는 경우에는 그 후 차임연체를 해결했다고 하더라도 계약 종료 시 권리금 회수가 어려울 수 있다. 또 임차한 후 임차목적물인 상가를 무단으로 전대하거나 그 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손하는 경우에도 마찬가지다. 특히 최근에는 상가건물 내부구조를 임의로 변경하는 경우도 고의로 임차목적물을 파손하는 행위로 판단될 수도 있다. 이 같은 대표적인 유형 외에도 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차하거나 임차인으로서 의무를 현저히 불이행하는 경우 등에도 임대차가 종료되어 영업에 관한 권리금이 형성되어 있다고 하더라도 보호받지 못할 수 있다.

상가건물임대차보호법은 위와 같이 임차인의 성실한 계약이행을 요구함과 동시에 절차적 측면에서 권리금을 회수하기 위한 별도의 노력을 추가로 요구한다. 임차인이 임대차계약상 의무를 다 이행하고 이제 신규임차인으로부터 권리금을 받고 그만두려고 할 때 신규임차인과 아무리 좋은 계약을 체결하더라도 임대인이 이를 인정하지 않고 임대차계약 체결을 거부하면 권리금 회수가 힘들 수 있다. 이 때문에 상가건물임대차보호법에서는 임차인이 정당하게 권리금을 회수하려면 일정기간 안에 새로운 임차인과의 권리금 계약에 따라 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하도록 요구하고 있다.

권리금 회수 10년간 인정

여기서 임차인이 지켜야 하는 일정기간이란 임차인의 갱신요구권 행사기간처럼 계약 체결 후 총 10년간만 인정되는 권리금 회수행위 행사기간을 의미하는 것은 아니다. 권리금 회수는 총 계약기간과 상관없이 인정된다. 다만, 임대인의 권리금 회수행위 방해금지 의무가 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 인정되기 때문에, 임차인은 적어도 임대차 종료 시까지는 신규임차인을 주선하여 임대인으로 하여금 임대차 계약 체결을 요구해야 한다. 임대차계약이 종료된 이후 임차인이 신규임차인을 주선하고 임대차계약 체결을 요구하는 경우 임대인은 임대차계약 체결을 거부할 수 있게 되기 때문이다.

한편 임차인은 신규임차인과 권리금 계약을 체결하고 그에 따라 신규임차인을 소개하여 임대차계약을 체결하도록 주선해야 하는데, 임차인과 신규임차인 간 권리금 계약은 보통 먼저 체결되어 있는 것이 통상적이다. 다만, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약 체결에 이르지 못하도록 하는 방해행위가 있을 경우에는 권리금 계약이 미리 체결되어 있지 않더라도 임차인은 권리금 회수 방해행위를 이유로 임대인에게 손해배상 청구가 가능하다.

마지막으로 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선한다는 것은 임대차 기간이 만료하기 전 임대인에게 임차인이 물색한 신규임차인과 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청하는 것을 의미한다. 다만, 이 경우에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하는 경우와 같이 특별한 사정이 있는 때는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.

이처럼 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 행위는 임대인과의 관계에서 적극적으로 권리행사를 해야 법의 보호를 받을 수 있다. 이런 조치를 해놓는다면 임차인으로서는 권리금 회수행위에 대한 노력을 충분히 한 것으로 볼 수 있고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해한다면 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 발생하게 된다.

상가에서 권리금은 임차인의 노력에 따라 발생되는 유무형의 가치로서 임차인에게 귀속되어야 하는 재산으로 볼 수 있다. 다만, 이러한 권리금을 회수하기 위해서는 임차인의 노력도 필수적이라는 점을 유념해야 한다.

- 곽종규 KB국민은행 IPS본부 WM투자본부 변호사