주택임대차보호법이 개정될 움직임이다. 계약갱신요구권을 최대 4년으로 늘리겠다는 것. 상가건물의 경우 최장 10년까지 인정된다. 주택임대차보호법이 개정된다는 전제하에 달라지는 상황을 미리 점검해봤다.
최근 주택임대차보호법상 주택의 경우에도 최장 4년까지 보호하는 법 개정이 추진되고 있다. 상가의 경우 상가 건물임대차보호법에 따라 최장 10년 동안 계약갱신요구권이 인정되는데 주택의 경우에도 이와 유사하게 최장 4년간 계약갱신청구권을 인정한다는 것이다. 논의되는 계약갱신청구권은 2년 거주한 임차인이 요구할 경우 임대차계약을 2년 더 연장할 수 있도록 하는 제도다. 그렇다면 법 개정으로 주택의 계약갱신청구권이 상가 계약갱신요구권과 유사하게 인정된다고 가정하면 임대인과 임차인 입장에서 기존과 달라지는 변화에는 어떤 것이 있을까.

우선 현행법 제도하에서 임차인은 임대인이 민간임대주택특별법상 임대사업등록을 한 경우라면 임대의무 기간 동안 임대차계약을 계속 유지할 수 있지만, 임대인이 임대사업자가 아닌 경우에는 주택임대차보호법에 따라 2년의 임대차계약기간을 보장받는다. 주택임대차보호법에는 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있기 때문이다. 또 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 2년간 다시 임대차한 것으로 본다는 묵시적 갱신규정도 있다. 이 규정에 따라 임차인은 임대인이 별도의 통지를 하지 않는 한 묵시적 갱신을 통해 계속해서 2년간 임대차계약을 유지할 수 있게 된다. 또 계약기간 중이거나 묵시적 갱신으로 계약기간이 연장된 경우라면 약정된 차임만 내면 계속 거주할 수 있다. 예외적으로 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금 변동 등으로 적절하지 않게 된 경우 연간 5% 범위 내에서 증액이 가능하다. 그 증액은 계약기간 중이거나 갱신된 경우에만 5%라는 증액범위 제한을 받고 계약종료 이후 재계약을 하는 때는 특별한 증액제한요건이 없으므로 자유롭게 증액이 가능하다.

이러한 상황에서 임대인이 2년 이후 임차인을 내보내거나 임대차보증금 등을 크게 증액하려고 한다면 임차인은 증액된 임차료를 부담하면서 재계약을 하거나 증액분을 감당하기 힘든 경우 어쩔 수 없이 2년만 살고 다른 곳으로 이사를 가야 한다.

결국 주택에서 계약갱신청구권이 인정되어 총 4년간 임대차계약 유지가 가능하게 된다면 그 기간 동안 차임 등을 증액하더라도 기존 차임 또는 보증금의 5% 범위 이내라는 제한을 받을 수 있고 그에 따라 증액된 차임 등을 부담하지 못하는 상황에서 갑작스럽게 이사를 가야 하는 경우도 줄어들 수 있다. 물론 이렇게 되면 임대인 입장에서는 최초 임대보증금이나 차임을 높게 설정하여 그 증액 상한 제한에 대비할 수도 있다.

한편 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택의 경우 임대인이 계약종료 1개월 전까지 계약조건 변경 또는 계약갱신 거절 등의 통지를 하지 않은 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 2년간 계약기간이 인정된다. 그런데 이렇게 묵시적으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생한다. 상가임대차도 마찬가지여서 묵시적으로 갱신된 계약의 경우에는 임차인은 언제든지 계약해지 통지를 할 수 있고 그로부터 3개월 후 계약해지 효력이 발생한다. 다만, 상가의 경우 계약갱신요구권을 행사하여 갱신되면 묵시적 갱신과 달리 임차인에게 계약기간 중 위와 같은 계약해지권은 인정되지 않는다. 주택의 경우에도 상가의 계약갱신요구권과 마찬가지로 계약갱신청구권이 인정된다면, 임차인으로서는 계약갱신청구권을 행사하면 특약 등이 없는 한 중도에 언제든지 계약을 해지할 수 없게 된다. 물론 임차인으로서는 계약을 2년간 더 연장하고자 계약갱신청구권을 행사하는 경우가 대부분이겠지만 갱신된 경우의 효과는 묵시적 갱신과 다르다는 점을 유의할 필요가 있다.

마지막으로 임차인 입장에서 계약갱신청구권은 그 표현에서 알 수 있듯이 임차인이 이러한 권리를 행사하지 않는 한 인정되지 않는 권리라는 점을 유의해야 한다. 상가임대차계약에서도 계약갱신요구권은 그 행사 요건이 정해져 있고 임차인이 일정한 기간 내에 갱신요구를 임대인에게 하지 않으면 계약은 갱신되지 않는다.

이처럼 주택의 경우 계약갱신청구권을 인정하게 되면 임대인이든 임차인이든 계약유지와 계약갱신 및 차임 등 증액에 많은 변화가 생기게 된다. 이에 대하여 계약을 체결하기 전에 어떤 조건으로 계약을 할 것인지를 신중하게 고려하여야 한다. 특히 임대인의 입장에서 보면 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차계약의 경우 법규정과 위반되는 특약을 체결하더라도 임차인에게 불리한 것은 무효로 되는 강행규정이 있기 때문에 증액이나 갱신조건을 특약으로 정하고자 한다면 특히 주의해야 한다.

- 곽종규 KB국민은행 IPS본부 WM투자본부 변호사