상가건물 임대차계약에서 양 당사자 간 원만한 합의만 이뤄지면 아무 문제가 없다. 하지만 합의가 틀어질 때가 문제다. 그럼 계약서를 어떻게 작성해야 할까.
영업을 전제로 하는 상가 임대차계약의 경우 임대인 또는 임차인은 시장 상황 등에 따라 계약이 계속 유지되고 연장되기를 바랄 수도 있고 즉시 해지되기를 바랄 수도 있다.

임차인이 상가를 임차하여 영업을 하는 경우 경기가 호황일 때는 더 오랫동안 영업을 하고 싶고 이때는 법에 따라 보장되는 갱신요구권 등을 적절히 이용하면 된다. 즉, 최근 개정된 상가건물임대차보호법에 따라 최장 10년의 갱신요구권이 보장된다. 이는 계약기간이 짧더라도 계약이 끝나기 전 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약을 갱신하겠다는 요구만 하면 임대인에게 정당한 거절 사유가 없는 한 동일조건으로 갱신되는 것을 의미한다.

이 기간은 최초 계약을 포함하여 총 10년간 인정된다. 상가보증금과 차임의 액수가 법에서 정한 범위 내인 경우 임대인과 임차인 상호 간 차임이나 계약 유지 등에 관하여 별다른 이견이 없는 경우 묵시적으로 계약이 연장되는 경우도 있다. 즉, 묵시적 또는 자동 갱신은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인이 계약 갱신 거절 등의 통지를 하지 않으면 1년간 동일조건으로 자동 갱신되는 것을 말한다.

이러한 자동 갱신은 갱신요구권이 인정되는 10년의 기간을 넘더라도 위와 같은 요건만 충족되면 인정된다. 이처럼 상가 임차인으로서는 계약에 있어서 차임 연체와 같은 계약불이행 사유 등만 조심하면 10년 이상의 영업권을 보장받을 수 있다.

반대로 영업이 잘 안되면 임차인은 하루라도 빨리 영업을 그만두고 싶을 수 있다. 그렇다면 임차인이 계약을 해지할 수 있는 사유에는 어떤 것이 있을까.

우선 생각해볼 수 있는 경우로는 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라면 언제든지 계약 해지 통지를 하면 상대방이 통지를 수령한 때로부터 3개월 후에 해지의 효력이 생기므로 이를 이용하여 계약을 종료할 수 있다. 또는 임대인에게 계약이나 법에서 정하는 계약 해지 사유가 발생하는 경우 그 즉시 계약을 해지할 수 있다. 혹은 불가피한 사유로 차임 연체 등이 발생하면 계약이 해지될 수도 있다고 생각할 수 있다. 그러나 차임 연체 등의 사유로 계약을 해지할 수 있는 주체는 임대인이지 임차인이 아니므로 임대인이 해지를 원하지 않는 경우 임의로 계약을 해지할 수는 없다.

위 경우가 아니라면 대부분은 원래의 계약기간이 종료될 때까지 기다려 계약을 해지하는 것을 고려하게 된다. 이런 경우라면 당연히 임차인은 갱신요구권 행사를 하지 않고 계약이 끝나기만을 기다리게 된다.

그런데 경기가 안 좋은 경우 임대인은 공실 우려 때문에 현재 임차인이 나가는 것을 싫어할 수 있다. 공실이 되는 것보다 지금의 임대차계약을 유지하면서 월세를 받는 것이 더 이익이기 때문이다. 임대인 입장에서는 계약기간은 정해져 있고 계약기간이 종료될 무렵까지 임차인의 갱신 요구도 없다면 이러한 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 것을 기대할 수도 있다. 즉, 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인이 계약 갱신 거절의 통지 등을 하지 않으면 계약이 동일한 조건으로 1년 갱신된다는 것을 이용하여 계약 유지를 희망할 수 있게 된다.

따라서 임대인이 위와 같이 계약을 계속 연장할 생각을 가지고 갱신 거절 등 계약 종료에 대한 아무런 조치를 하지 않은 상황에서 계약 만기가 도래한다면 계약을 종료하고자 하는 임차인이 계약 종료를 이유로 보증금 반환을 청구하더라도 임대인으로서는 계약이 묵시적으로 갱신되었음을 이유로 거절하게 될 것이다.

물론 이러한 결론에 대하여는 여러 가지 논란이 있을 수 있다. 임차인이 계약이 끝나기 전에 갱신을 원하지 않고 계약 종료를 희망한다고 통지했음에도 불구하고 임대인의 갱신 거절 통지가 없다는 이유를 들어 묵시적으로 계약이 1년 더 갱신된다고 하는 것은 부당해 보일 수 있기 때문이다. 이러한 논란은 상가건물임대차보호법에서 임대인의 갱신거절권은 규정한 반면, 임차인의 갱신거절권과 관련해서는 아무런 규정을 두고 있지 않기 때문에 발생한다.

예를 들어 주택의 경우에는 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약 종료 1개월 전까지 계약갱신 거절 의사를 밝히면 계약이 갱신되지 않고 해지된다는 규정을 두고 있기 때문에 임차인이 요건에 맞게 갱신 거절 통지를 하면 계약 만기 시 계약을 종료할 수 있다.

이와 달리 상가건물임대차보호법은 임차인의 갱신 거절권과 관련하여 아무런 규정을 두고 있지 않기 때문에 임대인이 갱신 거절을 하지 않으면 1년 자동 갱신된다는 규정에 따라 임차인이 갱신 거절을 통지하더라도 계약이 1년 더 연장될 여지가 생기게 된다. 이에 대하여 명확히 판단한 대법원 판례는 아직 없는 것으로 보인다.

대법원 판례가 나오기 전까지 또는 입법으로 상가임차인의 갱신거절권을 주택과 같이 명시해놓기 전까지 논란은 계속될 수 있지만 최대한 분쟁을 방지하기 위한 조치로 다음과 같은 사항을 생각해볼 수 있다. 우선, 계약으로 주택임대차와 유사하게 임차인이 계약 종료 전 ○○개월까지 갱신 거절 통지를 하지 않는 경우 계약은 자동으로 갱신된다고 약정해놓고 이 약정에 따라 계약 종료 전 약정기한까지 계약갱신 거절 통지를 하는 것이다.

다음으로는 주택과 유사하게 갱신 거절 통지를 하고 만약 위와 같은 임차인의 갱신 거절 통지가 효력이 없고 임대인의 갱신 거절 통지도 없어 1년간 임대차계약이 자동 갱신된 경우라면, 상가건물임대차보호법상 임차인에게 언제든지 해지 통지를 할 수 있고 임대인이 해지 통지를 받은 때로부터 3개월 후에는 해지의 효력이 생긴다는 규정을 이용해볼 수 있다.

결국 상가건물임대차에서 양 당사자가 모두 계약 유지나 계약 종료를 원하는 경우, 상호 간에 협의가 잘된 경우에는 계약이 어떻게 갱신되는지 또는 종료되는지에 대하여 다툴 여지가 적다. 그러나 계약의 연장이나 종료에 대하여 양 당사자의 의견이 다르고 그에 따른 분쟁 발생 상황에서 법규정과 계약을 어떻게 활용하는 가에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 위와 같이 의견 대립이나 분쟁이 발생할 것으로 예상된다면 최소한 미리 계약에 구체적으로 반영하는 등의 조치를 할 필요가 있다.

- 곽종규 KB국민은행 IPS본부 WM투자본부 변호사