전대차는 쉽게 말해 재임대다. 집주인에게 동의를 구해야 하지만, 동의해줘도 계약관계가 복잡해 분쟁이 끊이지 않는다.
전대차, 쉽게 말하면 재임대다. 보통은 임차인이 살던 집에 남은 계약기간을 못 채울 경우 대신 채울 사람을 구하는 경우가 많았다. 보통 대학가 주변에서 전대차 잡음이 끊이질 않는다. 최근 전대차가 크게 문제가 된 일이 있었다. ‘GS리테일’과 ‘서울도시철도공사’가 임대차계약을 맺고, 다시 영세상인들에게 전대차를 내줬는데 임차인인 GS리테일이 임대차계약을 연장하지 않아 영세상인들이 하루아침에 길에 나앉게 된 사건이다. 그래서 최근 상담한 기업 간 전대차 사례를 소개한다.

A기업은 합병 등으로 규모가 커지자 기존 본사 건물이 늘어난 인원을 모두 수용하기에는 좁았다. 더 큰 건물을 물색하던 중 기존 본사 인근에 있는 X건물이 신축이면서 건물 공간 대부분을 장기 임대할 수 있다는 사실을 알게 됐다. 건물주인 B사와 협의 끝에 X건물을 장기 임차하기로 하고 임대차계약을 체결했다. 동시에 A기업과 계열사 관계에 있는 C기업도 A기업과 원활한 협업을 위해 같은 건물을 쓰기로 결정했다.

C기업은 A기업이 임차한 X건물의 2개 층을 전차하여 사용하기로 결정했다. B사에 동의도 구했다. B사 담당자는 A기업과 C기업 간 전대차계약에 동의할 경우 B사와 A기업 간 법률관계, B사와 C기업 간 법률관계는 어떻게 되는지 궁금해했다. 하나씩 풀어보면 이렇다.

임차인 A와 임대인 B 간 임대차계약이 체결됐다고 치자. 이때 임차인 A와 전차인 C가 임대인 B의 동의를 얻지 않고 전대차 계약을 체결한 경우 문제가 생긴다. 전대한 부분이 그 건물의 아주 작은 일부거나 임차인의 전대 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우를 빼고는 B는 A와의 임대차계약을 해지해버릴 수 있다.

임대인, 전차인에게 권리행사 가능

임대인 B의 동의를 얻어 계약을 체결한 경우는 어떨까. 임대인 B와 임차인 A 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되고, 임차인 A와 전차인 C 사이에 새로운 전대차 계약이 성립한다. 물론 임대인 B와 임차인 A의 법률관계는 전대차계약에 영향받지 않는다. 따라서 임대인 B는 전대차계약에 동의했더라도 임차인 A에 대해 임대차계약에 따른 권리를 행사할 수 있다.

임차인 A에게 차임을 청구하거나 A의 계약불이행시 해지권을 행사할 수 있다는 얘기다. 임대차계약이 종료되면 전대차계약도 원칙적으로 종료된다. 다만, 임대차계약이 해지 통고로 종료된 경우 그 임대물이 적법하게 전대됐을 때 임대인 B는 전차인 C에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로 C에 대항할 수 없다. 임대인 B와 임차인 A의 합의로 계약이 끝났을 때도 전차인 C의 권리는 소멸되지 않는다.

임대인 B와 전차인 C 사이에 직접적인 계약관계가 발생하지 않았지만, 전차인 C는 임대인 B에 대하여 법적 의무를 부담한다고 봐야 한다. 다시 말해 C는 전대차계약에 따라 전차인의 권리(수선요구, 비용상환청구 등)를 전대인인 A에게 행사할 수 있을 뿐이고, 계약당사자가 아닌 임대인 B에 대하여는 그런 권리를 행사할 수 없다. 하지만 C는 전대인 A에 대해 전대차계약상 의무 외에도 B에 대해 전차목적물 보관의무, 임대차계약 종료 시 목적물반환의무, 차임지급의무 등 의무를 부담한다. B는 또 임대차계약 당사자가 아닌 전차인 C에게 직접 차임을 달라고 할 수도 있다. 이때 C는 A에게 차임을 지급했다고 B의 요구를 묵살할 수 없다.

물론 C가 마냥 불리한 건 아니다. C는 전대차계약에 따라 전대인 A에게 부담하는 의무 이상으로 B에게 의무를 부담하지 않는다. 임차인 A도 본래 임대차계약상 부담하기로 한 내용보다 더 큰 부담을 C에게 지울 수 없다. 결국 분쟁이 생겼을 때 C는 B가 차임을 요구하면 임대차계약이나 전대차계약에 따른 의무 중 부담하기 적은 쪽을 택하면 된다. 이때 전대인 A와 전차인 C는 계약자유의 원칙에 따라 전대차계약상의 차임을 감액하도록 계약을 변경할 수 있다. 민법 제630조 제1항은 전차인 C가 임대인 B에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경되더라도, 전대차계약의 내용 변경이 전대차에 동의한 임대인보호를 목적으로 한 민법 제630조 제1항의 취지에 반한다고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인 C는 변경된 전대차계약의 내용을 임대인 B에게 주장할 수 있다고 규정한다.

마지막으로 전대인 A와 전차인 C의 관계는 임대인과의 관계와 완전 별개다. 전대차계약의 내용에 따라 권리를 갖고 의무를 부담하면 된다. 전차인 C의 경우 전대인 B에게 직접 이행한 의무 범위 내에서 전대인 A에 대한 의무를 면할 수는 있다. 전대차계약을 하면 동의한 임대인 B는 임차인 A뿐만 아니라 전대전차인 C에게도 월세를 직접 요구할 수 있다. 아무래도 위약한 임차권에 터를 잡아 인정하는 권리다 보니 일반적인 임대차보다도 전차인의 보호가 더 취약하고 임대인의 권리가 더 세진다.

- 곽종규 KB국민은행 IPS본부 WM투자본부 변호사