1세대가 1주택만 보유하면 상당한 세제 혜택이 있는 것으로 알려져 있다. 하지만 만만히 볼 혜택이 아니다. 요건은 꽤 까다롭고, 요건 자체를 잘 모르는 상태에서 매도하면 큰 낭패를 볼 수 있다.
현대사회에서 재산상 가치로만 보면 ‘주(住)’는 의식(衣食)을 압도한다. 단순히 생활하고, 잠을 잘 수 있는 주거 용도뿐만 아니라 투자 용도로서도 집은 엄청난 가치를 지니게 됐기 때문이다. 실제 최근 부동산 시장에선 투자하려는 수요가 늘어났고, 과열 양상까지 띠고 있다. 정부는 과거 집에 줬던 세제 혜택을 거둬들이고, 고강도 규제(세제 포함)를 내놨다. 2019년에 내놓은 12.16 주택시장 안정화 방안에 이어 6월에도 고강도 부동산 대책이 또 발표됐다. 문재인 정부의 21번째 부동산 대책이었다. 다주택자를 압박하는 정책이 이어지자 사람들은 똘똘한 한 채 갖기에 집중하고 있다. 1세대가 1주택만 보유하면 세제 혜택 등 상당한 이점이 있다.

하지만 이 혜택, 만만히 볼 게 아니다. 요건이 꽤 까다롭고, 요건을 잘 모르는 상태에서 매도하면 큰 낭패를 볼 수 있다. 이번 기회에 좀 더 꼼꼼히 살펴보자.

먼저, 1세대 1주택자가 얻을 수 있는 양도소득세 혜택은 크게 두 가지다. 첫 번째는 매도가액 9억원 이하까지 세금을 부과하지 않는 비과세 혜택이다. 따라서 매매 시 9억원 이하로 거래가 성사되었다면 양도소득세 신고를 하지 않아도 추징되는 세금이 없다. 두 번째는 장기보유특별공제율 최대 80% 적용이다. 매도가액이 9억원을 초과하더라도 매매차익의 최대 80%를 공제해 주는 것은 실로 어마어마한 혜택이다. 해당 비과세 혜택과 장기보유특별공제를 얻을 수 있었던 기존의 요건은 간단했다. 1세대가 1주택을 보유하고 그 주택이 2년 이상 보유 기간을 갖췄다면 양도 시 비과세 혜택을 얻을 수 있었다. 또 1주택을 보유한 세대가 3년 이상만 보유하면 보유 기간에 따라 장기보유특별공제 역시 최대 80%까지 적용받을 수 있었다. 하지만 수차례 부동산 대책을 통해 변화한 요건 때문에 이제는 쉽사리 얻을 수 없는 혜택이 됐다.

조정대상지역 내 주택은 비과세 혜택을 얻기 위해 2년 이상 보유해야 하고 보유 기간에 2년 이상 거주해야 한다. 해당 요건은 2017년 8.2 부동산 대책을 반영한 내용이다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 10년 이상을 보유했더라도 2년 이상 거주한 적이 없으면 비과세 혜택을 받을 수 없다. 2021년부터는 이 보유 요건이 더욱 강화된다. 최종 1주택을 보유한 시점이 보유 기간의 기산점이 된다. 기존에는 몇 채를 보유하든지 상관없이 취득 시점부터 보유한 기간을 계산했다. 해당 주택을 보유하기 시작한 시점은 취득한 날이기 때문이다. 하지만 이젠 보유 시점을 ‘1주택만 보유하기 시작한 시점’으로 해석해야 한다. 언제 취득했는지는 상관없다. 최종적으로 주택을 1채만 보유한 시점이 2년 이상 보유 요건의 시작점이다.

한 가지 예를 들어보자. 홍길동씨는 조정대상지역 내 A 주택과 B 주택을 보유한 다주택자다. 홍길동씨는 올해 6월 말까지 한시적으로 적용되는 다주택자 중과배제 혜택을 활용하여 A 주택을 처분했다. 참고로 2020년 6월 말까지 10년 이상 보유한 주택을 매도하는 경우에는 다주택자임에도 불구하고 추가 세율 가산과 장기 보유특별공제 배제를 적용하지 아니한다. 이제 홍길동씨는 현재 거주 중인 B 주택만 보유한 1세대 1주택자다. 이미 10년 넘게 보유한 주택이니 해를 넘겨 매도하면서 비과세 혜택을 받을 생각이다. 이때, 홍길동씨가 2021년에 B 주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 정답은 그렇지 않다. 2020년 A 주택을 매도한 이후 시점부터 B 주택의 보유 기간을 계산해야 하기 때문이다. 2021년에는 보유 기간 2년을 충족할 수 없어, B주택의 절세 효과를 위해선 2022년 이후 2년을 충족하는 시점까지 매도 시기를 늦춰야 한다. 이처럼 미리 충분히 준비했다고 하더라도 변화하는 세법을 파악하지 못하면 세부담이 가중될 수 있다. 다만, 세법이 개정되기 전인 2020년 이내에 매각한다면 비과세 혜택을 얻을 수 있다.

두 번째 혜택인 1세대 1주택자의 장기보유특별공제도 요건이 바뀐다. 현재 적용되고 있는 1주택자의 장기보유특별공제 요건에는 2018년에 발표된 9.13 주택시장 안정대책이 반영되어 있다. 최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위해선 2년 거주가 필수다. 여기에는 조정대상지역 여부를 따지지 않는다. 2021년 이후부터는 12.16 주택시장 안정화 방안이 반영될 예정이다. 핵심은 거주 기간과 보유 기간을 따로 계산한다는 점이다. 현 최대 80%인 공제율을 1년 단위로 연 8%씩 가산하는 방식이다. 해당 내용이 세법 개정을 거쳐 반영된다면, 현재 계산법의 연 8%가 거주 기간별 연 4%, 보유 기간별 연 4%로 나누어진다. 즉, 거주와 보유를 각각 10년씩 해야 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 현재 고가주택들은 매매 시 20억~30억원 이상의 금액으로 거래되고 있다. 9억원 이하의 비과세 혜택보다 9억원 초과하는 부분에 80% 공제를 받을 수 있는지가 세부담에 더 큰 영향을 미친다.

실제 적용되는 효과를 보면 다음과 같다. 1주택 보유자가 5억원에 취득한 주택을 20억원에 매매한 것으로 가정해보자. 10년 보유와 2년 거주를 충족한 후 올해 주택을 매각했을 때, 세금 부담은 약 4600만원이다. 이는 장기보유특별공제를 80%까지 전부 활용하여 세부담을 최대로 줄인 경우다. 2021년 이후 매각을 가정해보자. 동일한 금액으로 매매한다 하더라도 세부담은 약 1억5900만원이다. 해만 바뀌었을 뿐인데 세금은 약1억1000만원 이상 차이가 난다. 동일한 절세 효과를 얻기 위해서는 8년의 추가 거주 기간이 필요한 상황이다. 거주 요건을 충족하지 못한 상태에서 세제 혜택을 위해 실거주를 선택하기란 쉬운 결정이 아니다. 현실적으로 실거주가 가능하지 않다면, 법이 개정되기 전인 올해가 지나가기 전에 매도하는 방법도 대안이 될 수 있다.

정책과 법의 개정으로 인해 양도소득세는 매도 시기에 따라 세부담에서 확연한 차이를 보인다. 조건을 충족할 수 없다면 매도 타이밍을 적절히 선택하는 것 또한 절세의 기술이라 할 수 있다. 향후 세법의 방향을 예측하기는 어렵지만, 변경되는 조건을 미리 파악하는 것만으로도 세부담에서는 큰 차이를 만들어낸다. 현재로서는 개정되는 세법을 정확히 파악하는 것이 주택 보유자들에겐 가장 필요한 자세라 할 수 있다.

- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원