수입 규모와 상관없이 주택임대소득은 신고해야 한다. 신고할 때 명확한 기준도 숙지해야 하지만, 건강보험료도 달라질 수 있으니 유념해야 한다.
수입금액 크기와 관계없이 주택임대소득은 신고대상 항목이다. 주택임대소득 신고 방식에 대한 명확한 기준과 건강보험료 부과 방식에 대한 내용을 사전에 파악해야 한다.

2020년 신고분을 시작으로 주택임대소득은 소득 크기에 상관없이 전부 신고대상으로 제도가 변경됐다. 이전까지 얼마 되지 않는 월세 소득이라 신고하지 않았던 납세자들도 갑작스러운 제도 변경으로 큰 혼란을 겪었다. 이제 많은 사람이 주택임대소득에 대한 세금 신고 및 납부를 당연히 받아들이고 있다. 따라서 이에 대한 명확한 기준을 파악하고 향후 의사결정에 반영해야 한다.

2020년 귀속 주택임대소득의 신고 및 납부는 종합소득세 신고 및 납부 일정과 동일하다. 5월 말일까지 세금 신고 및 납부가 이루어져야 한다. 그렇다면 주택임대소득에 대한 과세는 정확히 어떤 방식으로 이루어질까?

1주택 보유자라면 신고 불필요

먼저, 주택임대소득이 있더라도 신고하지 않아도 되는 사람들이 있다. 1주택만 보유하고 있는 사람들이다. 예를 들어 1주택만 보유하면서 본인은 임차하여 거주하고 있고, 본인 소유 1주택을 다른 사람에게 임대하고 있는 사람은 주택임대소득 신고에서 예외 대상이다. 즉, 납부할 세금이 없다는 뜻이다. 다만, 여기에도 제한 조건이 하나 있다. 바로 해당 1주택의 기준시가가 9억원을 초과해서는 안 된다. 따라서 1주택만 보유하고 있다 하더라도 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택에 해당한다면 해당 주택임대에서 발생하는 월세는 신고 및 납부 대상이 된다.

주택임대소득에는 두 가지 형태가 있다. 매월 발생하는 월세와 계약기간을 담보로 받는 보증금 또는 전세금이다. 월세는 발생하는 금액이 명확하지만, 보증금은 수입금액을 명확히 파악할 수 없어 세법에서 별도로 정하는 방법에 의해 계산된다. 이를 세법에서 ‘간주임대료’라고 하며, 3주택 이상 보유한 사람으로서 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우부터 과세한다. 따라서 2주택을 보유한 사람이라면 보증금의 크기와 관계없이 간주임대료를 신경 쓰지 않아도 되며, 만약 본인 소유 1주택에 거주하고 다른 1주택만 전세로 임대하고 있다면 2주택자라 할지라도 주택임대소득에 대한 신고 및 납부의 의무가 없다. 이때, 간주임대료 계산을 위한 주택 수 계산에서 전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하인 주택은 합산하지 않는다.

주택 수의 계산은 일반적으로 주택 양도소득세 계산과 달리 세대 합산을 하지 않고, 부부의 주택 수만 합산하여 계산한다. 즉, 한 세대에서 아버지와 아들이 각각 1주택을 보유한 경우, 각각 1주택자로서 기준시가 9억원을 초과하지 않는다면 주택임대소득은 과세 대상이 아니다.

공동소유주택은 누구의 소유일까? 공동소유주택은 기본적으로 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산한다. 이때, 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상이라면 서로 합의하여 주택임대소득의 귀속을 1명으로 정해 주택 수를 임대소득의 귀속자로 정할 수 있다. 다만, 본인 지분에 해당하는 임대수입이 연간 600만원 이상이거나, 기준시가 9억원을 초과하는 주택의 지분이 30% 이상이라면 주택 수에 포함되니 주의해야 한다. 만약, 공동소유 주택이 부부공동소유라면 부부 중 1인의 소유로 주택 수를 계산할 수 있다.

주택임대소득의 과세 방법은 분리과세와 종합과세로 나뉜다. 여기서 분리과세 대상이 될 수 있는 주택임대소득의 기준은 연간 주택임대소득의 합계액이 2000만원 이하인 경우이다. 종합과세에 해당한다면 다른 소득과 합산하여 기본 세율에 따른 세금을 납부해야 하지만, 분리과세 대상에 해당하여 분리과세를 선택한다면 다른 소득과 합산하지 않고 상대적으로 낮은 14% 세율로 세금납부를 종결할 수 있다. 또 분리과세인 경우 일정 비율의 필요경비를 공제해주는데, 일반적인 경우 50%의 필요경비를 공제해주며, 주택임대사업자로 등록되어 있고 요건을 갖춘 경우에는 60%의 필요경비를 공제받을 수 있다. 주택임대소득 이외의 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람은 추가로 200만원을 더 공제받을 수 있고, 마찬가지로 주택임대사업자로 등록되어 있으며 요건을 갖춘 경우에는 200만원의 2배인 400만원을 공제받을 수 있다.

이처럼 주택임대사업자로 등록되어 있고 요건을 갖춘 경우에는 추가적인 혜택을 받을 수 있다. 세액감면 혜택은 2020년 귀속분 기준으로 단기(4년) 민간임대주택으로 등록되어 있는 경우 30%, 장기(8년) 민간임대주택으로 등록되어 있는 경우 75%를 적용받을 수 있다.

다만, 요건을 갖추지 못하거나 의무임대 기간을 채우지 못하는 경우에는 감면 혜택을 취소하는데, 2020년 법 제도 변경으로 인해 주택임대사업자 의무임대 기간 종료로 자동 말소되거나, 아파트 또는 단기(4년) 민간임대주택 사업자로 자진 말소한 사람은 예외적으로 면제된다.

임대사업자는 피부양자 자격 박탈

주택임대소득의 발생은 건강보험료에도 영향을 미친다. 특히, 직장가입자의 피부양자로 등재되어 있는 사람은 피부양자 자격이 박탈될 수 있다. 현재 기준으로 직장가입자의 피부양자 자격요건 중 주택임대소득에 대한 요건은 과세대상 소득금액이 없어야 한다. 이는 주택임대사업자로 등록된 사람과 아닌 사람으로 나누어 볼 수 있다. 주택임대사업자로 등록된 사람은 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우, 연간 주택임대소득 1000만원까지는 과세대상 소득금액이 0원이 된다. 하지만 주택임대사업자로 등록되어 있지 않은 경우에는 다른 종합소득금액이 2000만원 이하라고 하더라도 연간 주택임대소득이 400만원을 넘지 않아야 하므로 그 금액이 큰 폭으로 내려간다.

다행히도 건강보험료 제도 개편의 혼란을 방지하기 위해서 한시적으로 감면 혜택이 주어진다. 주택임대사업자의 의무임대 기간에는 주택임대소득으로 인해 인상된 건강보험료를 등록한 주택임대사업자의 종류에 따라 각각 40% 또는 80% 감면해주고, 주택임대소득으로 인해 피부양자에서 지역가입자로 전환된 사람에게는 한시적으로 1년간 30% 감면 혜택이 주어진다.

- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원