주택을 소유하고 있는 사람들의 가장 큰 걱정은 종합부동산세이다. 주택 가격이 상승해 이제는 1주택자라 하더라도 종합부동산세에서 자유로울 수 없는 상황이다. 1주택자의 종합부동산세는 어떤 점에 주의해서 대응해야 하는지 미리미리 체크하자.
세금에 대해 조금이라도 알고 있는 사람들은 매년 6월 1일이 중요한 날이라는 것을 알고 있다. 특히 주택 관련 세금이 복잡해지고 무거워져 더 주의해야 하는 날이 되었다. 이날은 재산세 및 종합부동산세 과세기준일이다. 매년 6월 1일을 기준으로 주택을 소유하고 있는 사람들에게 주택분 재산세를 부과하고, 주택분 재산세가 부과된 사람들 중 소유 주택의 가액이 일정 금액 이상을 넘었다면 종합부동산세가 부과된다. 재산세보다 종합부동산세의 부담이 훨씬 더 크기 때문에 종합부동산세가 어떤 과세기준으로 부과되는지 파악하고 어떤 점에 주의해야 하는지 정확히 알아두어야 한다.

종합부동산세, 흔히 줄여서 종부세라고 표현하는 이 세금은 고가 주택을 소유하고 있는 사람이 납부하는 세금이다. 그렇다면, 여기서 말하는 고가 주택이란 어떤 주택을 의미할까? 1주택만 소유하고 있는 사람이라면 어떤 식으로 주택을 소유하고 있는지에 따라 다소 차이가 있다

우선, 1주택을 단독으로 소유하고 있는 사람은 고가주택의 기준이 11억원이다. 여기서 말하는 11억원은 공시가격을 의미한다. 2020년까지의 종합부동산세에서는 1주택자 기준으로 9억원까지는 고가 주택으로 분류되지 않아 종합부동산세가 과세되지 않았지만, 2021년부터는 주택 가격의 상승을 바탕으로 기준금액이 상향 조정되어 11억원까지 올라갔다. 따라서 주택 한 채를 단독으로 소유하고 있는 사람은 본인 주택의 공시가격이 11억원을 넘지 않는다면 종합부동산세를 걱정하지 않아도 된다.

보유기간, 연령별 공제 최대 한도는 80%

소유 주택의 공시가격이 11억원을 넘는다면 1주택자라도 종합부동산세를 납부해야 한다. 하지만 늘 그렇듯, 세법은 1주택자에게는 특별한 혜택을 부여한다. 주택의 공시가격이 11억원을 넘는다 해도 세액공제 혜택이 세금을 줄여준다. 세액공제는 두 가지로 나뉜다. 첫째, 보유기간에 따른 공제다. 해당 주택을 얼마나 오래 보유하고 있었느냐에 따라 부과된 세금에서 일정부분을 차감해준다. 보유기간이 5년 이상이라면 20%, 보유기간이 10년 이상이라면 40%, 15년 이상이라면 50%를 납부할 세금에서 공제해 장기간 보유하고 있는 주택에 대해서는 세부담을 최소화해주는 제도라고 볼 수 있다. 둘째, 나이에 따른 공제이다. 연령별 공제라고도 부르는데, 1주택만 소유하고 있는 사람은 실거주 목적으로 취급하고, 일정 나이 이상이 되면 소득이 보편적으로 줄어든다는 것을 감안해 적용해주는 공제 혜택이다. 나이 기준은 만 60세를 시작으로 만 60세 이상인 경우 20%, 만 65세 이상인 경우 30%, 만 70세 이상인 경우 40% 공제를 적용해준다. 보유기간 공제와 연령별 공제는 합쳐서 적용해주지만, 최대 한도는 80%로 정해져 있다.

만약, 1주택을 단독으로 소유하지 않고 공동명의로 소유하고 있다면 어떨까? 공동으로 소유하고 있는 경우에는 원칙적인 종합부동산세 부과기준을 따라야 한다. 원칙적인 종합부동산세는 소유 주택의 공시가격에서 6억원을 차감한 후, 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 만든다. 현시점에서 적용되는 공정시장가액 비율은 100%이기 때문에 실질적인 효과는 없다. 따라서 50%씩 부부가 공동으로 소유하고 있는 1주택이라고 한다면, 각각 6억원씩 공제금액을 적용받을 수 있어 주택 공시가격이 12억원 이하인 경우 종합부동산세를 납부하지 않을 수 있다. 즉, 1억원의 여유가 더 있는 셈이다. 공동명의인 경우에는 단독명의 1주택자가 아니기 때문에 보유기간 공제와 연령별 공제는 적용되지 않는다. 다만, 참고할 만한 내용으로 새 정부 출범 이후 1주택자의 종합부동산세 부담을 줄여주기 위해 공정시장가액비율 인하 방안이 논의되고 있어 95% 이하로 낮아질 가능성이 높다.

살펴본 바와 같이 똑같은 1주택 소유자라 해도 명의가 단독인지, 공동인지에 따라 세부담에 차이가 생겨 2021년 세법이 개정됐다. 재산권과 관련해 부부공동명의 주택 소유자가 많기 때문에 1주택자들 간의 차별을 방지하기 위해 부부공동명의 1주택 소유자라면 종합부동산세 부과를 1주택 단독명의자와 같은 방식으로 납부할지, 부부공동명의자의 방식으로 납부할지 선택할 수 있게 됐다. 따라서 부부공동명의 1주택자이지만 단독명의자처럼 종합부동산세를 납부하고 싶다면 주된 납세자를 지정해 신청하면 된다.

따라서 부부공동명의자라면 1주택 단독명의 종합부동산세를 적용받을 때와 공동명의로 적용받을 때 유불리를 판단할 수 있어야 한다. 1주택 단독명의 종합부동산세는 11억원의 공제금액에 세액공제가 추가되고, 공동명의 종합부동산세는 둘이 합쳐 12억원의 공제금액이 적용되지만 세액공제는 없다. 주택의 공시가격과 세액공제를 전체적으로 비교했을 때, 1주택 공동명의자는 해당 주택의 공시가격이 13억원을 넘을 때부터 단독 명의자로 적용받는 것이 유리할 수 있다. 하지만 단순히 공시가격 기준만으로 판단해선 안 된다. 1주택자에게만 주어지는 혜택인 세액공제가 얼마나 적용될 수 있는지가 관건이다. 공시가격이 13억원인 경우에는 두 가지 세액공제를 합쳐 70% 이상 적용받을 때 단독명의자로 적용받는 것이 유리해진다. 공시가격 14억원 이상부터는 세액공제를 50% 이상 적용받을 때 단독명의자로 적용받는 것이 유리해질 수 있다.

타인 주택의 부속토지를 가지고 있어도 ‘1주택자’

그렇다면, 1주택을 보유하고 있는 사람이 타인 소유 주택의 부속토지를 가지고 있는 경우는 어떨까? 이때는 다행히도 1주택자에 해당할 수 있다. 1주택을 보유하면서 타인이 소유한 주택의 부속토지를 보유하고 있어도 동일하게 11억원의 공제금액과 세액공제를 적용받을 수 있다는 뜻이다. 다만, 세액공제는 주택이 아닌 부속 토지에는 적용해주지 않는다.

타인 소유 주택의 부속토지 역시 1주택을 보유한 것으로 간주하기 때문에 졸지에 2주택자가 되어버린다. 이런 상황에서는 1주택만 소유한 사람과 동일한 혜택을 받을 수 없다. 또 단독명의로 1주택을 소유하고 있는 사람의 배우자가 타인 소유 주택의 부속토지를 소유하고 있는 경우에도 동일하다. 이처럼 주택도 아닌 부속토지가 1주택자의 혜택을 모두 앗아가는 상황을 초래할 수 있어 부속토지를 소유하고 있다면 과세기준일인 6월 1일이 다가오기 전에 소유권 정리를 고려해봐야 한다.

- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원