대대적인 세제개편안이 발표됐다. 세부담을 완화하는 측면에서 많은 부분이 개편될 예정이지만, 양도세에서는 달갑지 않은 내용이 포함돼 있다. 바로 이월과세 제도 기간의 연장이다. 증여 계획이 있다면 올해를 넘기지 않는 것이 좋을 듯싶다. 왜 그럴까.
지난 7월 세제개편안이 발표됐다. 매번 ‘세법개정안’이라는 이름으로 발표되던 이 자료는 이번엔 ‘세제개편안’이라 칭하면서 대대적인 내용을 포함하고 있다. 세제개편안이 발표되면 가장 먼저 해야 할 일이 있다. 바로 자신에게 해당할 수 있는 내용이 무엇인지 먼저 파악해 어떤 행동을 취할지 고민해봐야 한다. 이번 세제개편안에는 주택 보유세 부담을 완화하는 조치, 세율을 조정하는 조치 등 세부담을 완화하는 내용이 꽤 포함되어 있다. 하지만 양도세에서는 납세자 입장에서 달갑지 않은 내용이 있다. 바로 이월과세 제도의 기간 연장이다. 기존 세법에서 정한 이월과세 제도의 기간이 5년에서 10년으로 연장될 예정이다. 세제개편안이 그대로 통과된다면, 양도세에서 양도차익을 줄이기 위한 절세 방법으로 사용하는 증여 후 매도의 장점이 많이 사라질 것으로 예상한다.

양도세 절세를 위한 증여 후 매도

누구나 세금을 줄이기 위해서 다양한 방법을 찾는다. 양도세도 마찬가지다. 양도세를 줄이기 위해 장기적인 관점에서 증여를 통한 매도를 사용하곤 한다. 왜 증여를 한 후에 매도할까?

먼저 양도세의 기본 구조를 살펴보면, 파는 금액인 양도금액과 취득한 금액인 취득금액의 차이인 양도차익에 대해 양도세가 부과된다. 물론, 필요경비, 장기보유특별공제, 기타 감면 등을 적용하면 세금이 달라질 수 있지만, 기본적으로 양도차익이 크냐 작냐에 따라 세금도 비례함을 알 수 있다. 따라서 양도차익을 줄여야 세금을 쉽게 줄일 수 있는데, 이 양도차익을 줄이려면 파는 금액인 양도금액을 줄이거나 취득금액을 높여야만 한다. 가장 쉬운 방법은 당연하게도 파는 금액인 양도금액을 낮추는 것이다. 하지만 싸게 파는 것을 선호하는 사람은 없다. 따라서 취득금액을 높일 수 있는 방법을 사용하려고 하는데, 그중 하나가 증여 후 매도이다.

극단적인 예로, 1억원에 취득한 부동산을 6억원에 판다고 가정해보자. 양도차익은 양도금액 6억원과 취득금액 1억원의 차이인 5억원이 된다. 즉, 5억원에 대해서 양도세가 부과된다는 뜻이다. 하지만 해당 부동산을 배우자에게 증여한 뒤에 판다고 하면, 양도차익은 0원이 된다. 배우자에게 부동산을 증여할 때 증여가액은 시가를 먼저 평가하고 적정한 시가가 없을 때는 공시가격 등의 순으로 평가한다. 시세를 반영한 적정한 시가가 6억원이라고 한다면, 배우자의 부동산 취득금액은 6억원이 되고 양도차익은 0원이 되기 때문에 세금을 내지 않을 수 있다. 이때, 증여가액이 6억원이 아니라고 하더라도 증여자의 최초 취득가격보다는 부동산 가격이 상승했을 가능성이 높기 때문에, 배우자의 취득금액은 증여자의 취득금액보다 높을 것이다. 따라서 양도차익은 자연스럽게 줄어들 수 있다.

하지만, 국세청은 이 방식을 인정해주지 않는다. 즉, 양도세를 회피하는 수단으로 본다. 이 회피수단을 막기 위해 세법에서는 이월과세 제도를 운용한다. 이월과세란 배우자나 직계존비속에게 증여한 후 부동산을 제삼자에게 매도하는 경우, 증여가 없던 것으로 보고 증여자가 판 것처럼 과세하는 제도를 말한다. 증여자가 배우자나 직계존비속을 건너뛰고 제삼자에게 매도한 것처럼 과세한다고 해서 이월과세라고 부른다. 사례와 같은 상황에서 이월과세를 적용하면 남편이 아내에게 증여한 취득가액 6억원을 인정해주지 않고, 남편이 직접 제삼자에게 판 것처럼 양도세를 부과한다. 따라서 양도세를 계산할 때 취득금액은 6억원이 아닌 1억원이 되고 증여를 한 효과가 전혀 없게 된다. 배우자 간에는 10년간 6억원까지 증여세 없이 증여할 수 있다고 하더라도, 증여하면서 발생한 취득세를 날리게 되는 셈이다.

그럼, 증여 후 매도는 무조건 안 되는가? 그렇지는 않다. 세법에서 정한 이월과세 기간은 5년이다. 다시 말하면, 증여를 받은 아내가 5년 이내에 부동산을 팔았을 때만 적용되는 규정이다. 5년이 지난 뒤에 팔면 아내의 증여가액은 취득가액으로 인정받을 수 있고 양도차익을 줄일 수 있다. 따라서 부동산의 양도차익을 줄이고자 할 때 이와 같은 증여 후 매도를 사용하곤 한다. 물론, 기간이 5년으로 짧지 않지만, 장기적인 관점에서 고려한다면 세금을 줄일 수 있는 방법이 된다.

이월과세, 5년에서 10년으로

이 이월과세 제도의 기간이 5년에서 10년으로 바뀔 예정이다. 이번 세제개편안에 포함된 내용으로, 배우자 등에게 증여를 통한 양도세 회피 방지가 개정 이유이다. 납세자 입장에서는 달가운 소식이 아니다. 5년도 사실 짧은 기간은 아니기 때문에 사전 준비를 통해 장기간에 걸쳐 사용하는 방식이었다. 하지만 이월과세 기간이 10년으로 변경되면 증여를 하더라도 부동산 매도 타이밍을 잡는 것이 더 어려워져 사실상 증여 후 매도로 얻는 장점이 많이 줄어들 수 있다. 그렇기 때문에 증여 계획이 있는 사람이라면 2022년을 넘기지 않는 것이 좋다. 이번 세제개편안에 포함된 이월과세 기간의 변경은 2023년 증여분부터 적용되기 때문이다. 따라서 세제개편이 진행되기 전인 2022년 내에 증여한 경우에는 기존의 이월과세 기간인 5년을 적용받을 수 있다. 시기를 미루다가는 양도세에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문에 자신의 상황에 맞춰 적정한 타이밍을 잡는 것이 중요하다.

상황은 2023년부터 달라진다. 증여로 인한 취득세 과세표준도 시가 인정액으로 변경된다. 시가 인정액이란, 말 그대로 시가로 사용할 수 있는 금액이라는 뜻이다. 증여재산을 평가할 때 사용하는 금액에 시가가 우선 적용되는 것처럼, 증여재산을 평가한 금액과 동일하게 가겠다는 뜻이다. 따라서 2023년부터는 시가 10억원, 공시가격 6억원인 아파트의 경우 시가 10억원에 대해 취득세를 납부해야 한다. 이미 법안은 통과됐고 2023년부터 시행된다. 아파트 시가가 10억원이고 공시가격은 6억원, 전용면적이 85㎡ 초과라고 한다면, 2022년에 증여를 했을 경우 4% 증여 취득세율을 곱해 2000만원의 취득세가 나온다. 그러나 2023년부터 취득세 과세표준이 변경되면 시가 10억원을 기준으로 계산해 4000만원의 취득세를 납부해야 한다. 몇 개월 사이에 납부해야 하는 세금이 2배가량 높아짐을 알 수 있다.

부동산 증여를 계획하면서 타이밍을 고려하고 있다면, 2022년을 넘기지 않는 것이 불필요한 세금을 내지 않는 길이 될 수 있다.

- 고경남 세무법인 신아 세무사