납세는 우리나라 헌법에 규정된 6대 의무 중 하나다. 납세의무는 인간의 삶처럼 태어나(성립), 성장하고(확정), 죽는(소멸) 과정을 거치며 순환한다. 납세의무의 ‘성립’은 “이제 세금을 내야겠다”고 인지하는 시점을 의미한다. 일상에서 사용하는 표현으로 바꾸면 ‘마감일’에 가깝다.

납세의무 성립일(마감일)을 기준으로 재산이나 소득을 평가해 세금을 계산한다. 예를 들어 소득세는 매년 12월 31일 납세의무가 성립한다. 12월 31일이 지나야 비로소 1년 동안 벌어들인 소득에 대한 세금을 계산할 수 있다.

부동산에 대한 재산세와 종합부동산세의 납세의무 성립일은 매년 6월 1일이다. 매년 6월 1일 현재의 부동산 소유자가 그날의 공시가액으로 계산한 재산세와 종부세를 납부한다. 이런 이유로 매각하는 해의 재산세와 종부세를 피하려면 6월 1일 전에 매각해야 한다. 반대로 부동산을 구입하려는 사람은 6월 1일이 지나 구입해야 그해의 재산세와 종부세를 피할 수 있다. 매년 6월 1일이라는 납세의무 성립일만 알아도 재산세와 종부세를 줄일 수 있다.

일반적으로 보유세로 불리는 재산세와 종부세는 부동산 세금에서 유일하게 시가표준액(공시가액 등)으로 계산한다. 재산세(지방세)와 종부세(국세)는 서로 다른 세금이지만 유기적으로 과세한다. 재산세는 부동산을 다섯 가지로 나눠 과세한다. 종합합산 대상 토지, 별도합산 대상 토지, 분리과세 대상 토지, 건물, 주택(부속 토지 포함)이다. 재산세가 과세되는 다섯 가지 부동산 가운데 종부세가 과세되는 유형은 세 가지다. 종합합산 대상 토지와 별도합산 대상 토지, 그리고 주택이다. 이 세 가지 부동산은 일차적으로 재산세가 과세되고 일정 규모를 초과해 보유하고 있을 경우 종부세가 추가로 과세된다.

종부세는 가족 단위가 아닌 개인별 과세이기 때문에 명의를 분산해 부동산을 구입하면 종부세 부담이 줄어든다. 또 공동명의로 구입하면 종부세를 줄일 수 있다. 하지만 단독명의 주택을 공동명의로 바꿀 것인지에 대해서는 신중하게 생각해야 한다. 주택에 대한 종부세를 계산할 때 1주택 단독명의 보유자에게만 주어지는 특별한 혜택이 있기 때문이다.

우선 종부세 대상 주택의 판단은 6억원이 아닌 9억원을 기준으로 한다. 또 연령에 따른 세액공제가 가능하다. 만 60세 이상 소유자는 적게는 10%에서 최대 30%까지 세액에서 공제한다. 마지막으로 보유기간에 따른 세액공제가 가능하다. 5년 이상 보유했을 때 20~40% 세액에서 공제한다. 세액공제는 중복으로 이뤄질 수 있기 때문에 만 70세 이상인 사람이 10년 이상 보유했을 때 주택에 대한 종부세는 최대 70%까지 세액에서 차감될 수 있다.

공동명의로 변경 땐 신중해야

공동명의로 주택을 보유했을 때는 각자 보유한 지분 가액을 기준으로 종부세 대상을 판단하고 각자 6억원을 기준으로 한다. 전체 주택 공시가액이 12억원을 넘지 않으면 종부세 대상에서 제외될 수 있어 단독명의보다 유리할 수 있다. 하지만 단독명의로 보유한 상황에서 종부세를 줄이기 위해 증여로 명의를 변경할 때는 신중해야 한다. 공동명의로 변경하는 과정에서 종부세 차감액보다 증여세나 취득세가 더 많이 나올 수 있기 때문이다.

따라서 현재 단독명의로 한 채를 소유하고 있다면 무리해 공동명의로 바꿀 것이 아니라 추후 해당 주택을 매각한 후 재구입할 때 공동명의로 하는 것이 바람직하다. 재산세는 단독명의로 구입하건 공동명의로 구입하건 과세 규모가 다르지 않다. 재산세는 물건(주택)별로 과세하기 때문이다. 공시가액 14억원의 주택을 부부 공동명의로 구입했다 하더라도 50% 지분인 7억원으로 재산세를 계산하는 것이 아니라 14억원에 해당하는 재산세를 계산한 후 그 금액의 50%를 재산세로 납부하기 때문에 재산세가 줄어들지 않는다.

주택 구입 과정에서 부담하는 취득세는 줄일 수 있다. 취득세와 관련해 지난해와 달라진 부분부터 정리해 보자. 가장 큰 변화는 취득세와 등록세의 통합이다. 2010년까지는 취득 행위와 등록 행위를 서로 다른 과세 물건으로 구분해 취득세와 등록세를 별도 과세했다. 하지만 2011년부터 취득세와 등록세를 통합해 하나의 취득세로 과세한다.

취득세를 줄이는 방법은 두 가지다. 과세표준을 줄이는 것과 세율을 줄이는 방법이다. 취득세 과세표준은 2006년 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률’에 의해 부동산 실거래 신고 제도가 도입되면서 무조건 실거래가를 기준으로 정해진다. 하지만 상속이나 증여로 부동산 소유권을 이전하면 이 규정이 적용되지 않기 때문에 여전히 시가표준액(공시가액)으로 취득세를 납부한다.

부동산을 매매로 취득할 때 납부하는 취득세 세율은 농어촌특별세와 지방교육세를 포함해 대략 4.6%다. 증여로 취득할 때는 4%, 상속으로 취득할 때는 3.16%로 납부한다. 하지만 매매로 주택을 거래하면 한시적으로 올해 말까지 취득세를 감면해준다. 일반적 매매 때 적용하는 취득세 세율의 50%를 한시적으로 감면하고, 1주택이면서 9억원 이하 주택은 여기에 다시 50%를 추가 감면한다.

전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세 비과세로 취득세율이 더 낮아진다. 따라서 주택을 구입하려면 올해가 적기다. 무주택자가 주택을 구입하려면 가급적 9억원 이하 국민주택 규모(전용 85㎡ 이하)보다 작은 걸 구입하는 게 유리하다.

[필자는 KB국민은행 세무사로 2006년부터 포브스코리아에 글을 싣고 있다.]