도시와 부의 지도 두 번째는 광주다. 전반적인 지역경제 침체 속에서도 전통부자인 건설업체 CEO와 함께 자영업자, 대기업 근로자들이 신흥부자로 등장하고 있다. 호남 최대 택지개발지구로 불리는 수완지구가 신흥부촌으로 뜨고 있다.

▎광주의 신흥부촌으로 뜨고 있는 광산구 수완지구 일대. 소득이나 소비 면에서 일정 정도 계층이 형성돼 있다는 분석이다.

지난 1월 14일 찾은 광주광역시 서구 신세계백화점사거리. 광천동과 농성동을 가르는 이곳은 광주 최대 상권으로 꼽힌다. 광주종합버스터미널 주변으로 신세계백화점·이마트 등 쇼핑시설과 CGV·롯데시네마 등 영화관이 몰려 있어 늘 인파로 붐비는 곳이다. 병원과 금융기관도 속속 들어서면서 광주 지역에서 가장 빠르게 스카이라인이 높아지고 있다.

수입차전시장도 몰려든다. 신세계백화점사거리를 중심으로 반경 1.5㎞ 안에 BMW·미니·메르세데스 벤츠·폴크스바겐·볼보·푸조·렉서스·도요타·인피니티 전시장이 몰려있다. 2월엔 아우디 전시장도 사거리 가까운 곳에 들어선다. 포르셰도 올 상반기 이 지역 입점을 목표로 마땅한 건물을 물색 중인 것으로 알려졌다.

수입차전시장은 지역 상권을 바꾸는 역할도 한다. 일반 매장에 비해 천장이 높고 전면이 통유리로 돼 있어 상권 전체의 이미지를 한 단계 끌어올린다. 또한 소득 높은 고객이 방문하기 때문에 인근 상권을 살리고 있다는 평가다. 신세계백화점사거리 주변에 수입차전시장이 집결하면서 이 지역 상권을 키우고 있다.

이 중 가장 눈에 띄는 곳이 BMW·미니 통합전시장이다. 2011년 12월 문을 연 이곳은 광주 지역 수입차전시장 중 최대 규모다. 면적 2866㎡(868평)의 1·2층에 차량 11대가 전시됐다. 2층에는 카페 M라운지와 함께 상설문화예술공간 ‘스페이스K 광주’가 마련돼 전시회, 문화공연이 다양하게 펼쳐진다.

이 덕에 BMW의 광주 수입차 시장점유율은 20%에 가깝다. 2010년 430대 판매, 326억원 매출에서 지난해 972대, 573억원으로 크게 늘었다. 3년 만에 판매대수는 두 배를 넘었고, 매출 또한 두 배 가까이 올렸다. 올해 1060대 판매에 630억원 매출을 예상하고 있다.

조재철 BMW 광주전시장 지점장은 광주지역 수입차 시장의 산증인 격이다. 2000년 코오롱모터스에 입사해 수입차 세일즈를 시작한 그는 2012년 9월 지점장이 됐다. 그는 “전국에서 두 브랜드가 통합전시장을 연 곳은 이곳이 유일하다”고 말했다. “두 브랜드가 서로 어울릴까 우려도 있었지만 시간이 지나면서 시너지 효과가 나타나고 있다. 전시장뿐 아니라 시승행사도 함께 진행하면서 규모화가 이뤄져 집객효과를 보고 있다.”

그는 몇년 새 수입차 열풍이 불면서 광주 역시 고객층이 크게 달라졌다고 한다. “과거엔 의사, 변호사, 건설업체 오너와 CEO가 주 고객이었다. 하지만 최근엔 특정 지을 수 없을 정도로 고객층이 다양해졌다. 대기업 직장인은 물론이고 교사와 공무원도 주요 고객으로 부상하고 있다.”

▎광주 최고상권인 신세계백화점사거리에 자리한 BMW·미니 통합전시장 모습. 광주 지역 수입차시장은 여성의 결정권이 강한 편이다.

광주 수입차시장은 여성 입김 강해

광주 수입차시장의 특징은 여성 고객의 입김이 강하다. 이는 아우디 매출에서 확인된다. 아우디는 세련된 컬러와 독특한 로고, 세밀한 인테리어 때문에 여성이 특히 선호하는 브랜드다. 한국수입자동차협회에 따르면 2013년 광주지역 수입차 시장의 아우디 점유율은 15.9%로 BMW, 폴크스바겐에 이어 3위다. 전국 평균 12.8% 보다 훨씬 높은 수치로, 메르세데스 벤츠를 제쳤다.

수입차의 지역별 브랜드 점유율을 보면 부산에선 메르세데스 벤츠, 광주와 인천에서는 아우디, 대전에선 폴크스바겐이 상대적으로 높게 나타난다. 조 지점장은 “보통 수입차 재구매는 동일 브랜드 안에서 이뤄지는데 광주는 다른 양상을 띤다”며 “우리도 방문 고객 가족사진 촬영 외에 네일케어, 손 마사지 등 여성고객을 잡기 위한 서비스를 강화하고 있다”고 했다. BMW 광주전시장에서 매달 발송하는 DM은 8000부 정도. 광주 수입차시장의 잠재고객이 그 규모다.

광주지역 경기는 전반적으로 하향세라는 게 이구동성이다. 광주송정역에서 금남로로 향하는 택시에서 기사도 같은 말을 했다. “광주에 무슨 부자가 있당가요? 지역경기 죽으니까 인구도 늘도 않고... 요즘 수완지구가 좀 산다고 하드만. 그래도 부산이나 울산 그런데 부자 생각하면 안 될 것이요.” 하지만 삼성생명 호남FP(파이낸셜 플래닝)센터 박용기 센터장의 분석은 다르다.

그는 “최근 몇 해 동안 광주경제는 호황까지는 아니어도 제조업을 중심으로 건실하게 기반을 다지고 있다”고 말했다. “경기 한파에도 부동산 가격이 상승하면서 타 지역에 비해 건설경기가 살아났다. 다만 지역 내 소비가 줄면서 일반 시민들이 느끼는 체감경제는 지속적으로 나빠지는 것 같다.”

매년 부자관련 보고서를 발표하고 있는 KB금융지주 경영연구소의 ‘2013 한국 부자 보고서’를 봐도 광주 부자는 적은 수치지만 꾸준히 증가세를 보인다. 보고서에 따르면 예적금·보험·주식·채권 등 금융자산을 10억원 이상 보유한 한국부자는 2012년말 기준 약 16만3000명. 이 중 광주는 2700명이다. 2012년 12월 기준 광주 인구 148만4000명의 0.18%로 전국 평균 0.32%에 크게 못 미친다. 하지만 인구 대비 부자 비율은 3년 연속 미세하게나마 높아지고 있다. 경영연구소는 지역 호재와 부동산 시장의 차별화에 따른 현상이라고 분석했다.

광주지역 경제전문가들은 대기업 근로자가 안정적인 중산층을 이루고 있다고 분석한다. 금융권 종사자와 기아자동차·금호타이어·삼성전자·엠코코리아(옛 아남반도체) 등 제조업체가 있어서 이곳에 다니는 직장인들이 상대적으로 높은 소득을 보인다는 것이다. 하지만 나머지 기업체 근로자의 소득은 전국 평균에 비해 떨어지는 수준이어서 중산층이 두텁지 못하다는 분석이다.

이 때문에 그동안 광주에는 이렇다할 부촌이 없었다. 남구 봉선동 일대가 학군이 좋아 대형 평수 아파트와 빌라가 들어서기는 했지만 단지를 형성하지는 못했다. 충장로와 금남로 일대 상업지역은 배후 주거지를 확보하지 못해 상권이 죽었다. 시청이 옮겨간 상무지구 역시 유흥가여서 거주지로서는 기피하는 곳이다.

그 사이 새롭게 떠오르는 부촌이 바로 수완지구다. 박용기 센터장은 “의사 등 전문직과 대기업 근로자가 새로운 소비층으로 떠오르는 데 이들이 봉선동, 상무지구 등에서 살다가 수완지구로 옮겨가고 있다”며 “수완지구는 소득이나 소비 면에서 일정 정도 계층이 형성됐다”고 말했다.

광주 수완지구는 2009년 완공된 국내 서남권 최대의 계획도시다. 전체 개발 면적이 460만5000㎡(140만 평)으로 경기도 판교신도시, 동탄신도시의 절반 크기다. 녹지율이 22.7%로 높고 단지를 가로지르는 풍영정천을 중심으로 공원이 많아 ‘살고 싶은 곳’으로 꼽힌다.

호남지역에선 처음으로 지역난방이 설치됐다. 서쪽으로 하남산업단지와 붙어 있고 남쪽으로 광주시청이 있는 상무지구가 있다. 광주 첨단산업단지, 본촌산업단지와도 가깝고 주거지역 개발에 맞춰 교통시설도 크게 개선됐다. 지난해 말 현재 2만8000여 가구, 8만 명이 거주한다.

최근에도 수완지구는 하루가 다르게 발전하고 있다. 대형마트나 복합쇼핑몰, 대형병원 등으로 인해 자급형 도시로 거듭나면서 대형 프랜차이즈 업체들도 수완지구를 ‘광주공략 1번지’로 삼고 있다. 수완동 중흥부동산 사장은 “첫 분양 때는 공급 과잉으로 미분양 물량이 넘쳤지만 영주·화정 주공단지 5000세대가 재건축에 들어가면서 그 수요가 몰렸다”며 “수완지구 중심 상권의 3.3㎡당 분양가는 1500만∼2000만원 수준으로 서울의 부도심을 따라잡을 정도”라고 했다.

▎도청·시청 등 행정기관의 이동은 지역 중심상권을 바꿔 놓았다. 구 상권인 충장로 2가는 패션매장이 즐비하지만 대체로 썰렁한 분위기다.

건설·임대 등 부동산 부자 늘어

광주 신흥 부자의 공통점 중 하나는 부동산을 통한 재산 증가다. 매년 2월 KB국민은행이 발표하는 연도별 부동산 가격 비교를 보면 2012년 전국 광역시별 부동산 상승률은 울산(7.6%), 대구(6.2%), 광주(4.2%), 부산(0.8%) 순으로 나타났다. 광주에 부동산 바람이 불었다는 것이다.

광주지역 부동산 전문 사이트 부동산사랑방에 따르면 지난해 1~11월 광주지역 신규 아파트 분양가를 분석한 결과 총 분양가는 3.3㎡당 763만원(기준층 기준)으로 전년 동기보다 8.2% 증가했다. 부동산사랑방 이건우 팀장은 “봉선·첨단·수완지구 아파트의 높은 분양가가 전체 평균 분양가에 큰 영향을 미쳤다”며 “교통·학군 등 생활입지여건이 뛰어나고 토지매입가가 다른 지역보다 높아 분양가가 높게 나타났다”고 말했다.

중흥부동산 사장은 “수완지구 2만8000가구의 등기부등본을 떼 보면 1만 명의 이름이 나올 것”이라고 했다. 한 사람이 두어 채씩 가지고 있다는 말이다. 그는 “미분양이 속출했을 때 광주 지역 대기업 근로자들이 은행과 회사에서 대출을 받아 물건을 건졌다”며 “2~3년 뒤 이를 되팔면서 시세 차익을 본 경우가 많다”고 설명했다.

광주의 큰 부자 역시 부동산 관련 기업 오너와 CEO들이다. 조재철 지점장은 “광주 부자 중 건설업체 오너와 CEO가 특히 많이 눈에 띈다”며 “건설 관련 면허 허가가 다른 대도시에 비해 많다”고 했다. 신도시가 개발됨에 따라 건물이 올라가고 이를 건설하는 기업과 임대하는 개인들이 큰 돈을 벌었다는 것이다. 조 지점장은 또 “최근 고객들 중엔 자영업자들도 크게 늘었고 대형 프랜차이즈 매장 사장님이 많이 보인다”고 했다.

광주지역 소비는 이들 신흥부자, 엄밀하게 말하면 광주 중산층이 이끌고 있다. 지난해 연말 롯데백화점 광주점 ‘블랙프라이데이’ 행사엔 사흘 동안 3000여 명의 고객이 몰리면서 예상매출 목표를 초과해 4억원의 매출 실적을 거뒀다. 가장 관심을 끈 행사는 명품 특별초대전. 프라다·팬디·지방시·이브생로랑 등 광주에서 판매되지 않는 15개 해외명품 브랜드를 해외에서 직접 들여와 최대 30%까지 할인 판매했는데 조기 마감됐다. 백화점 측은 그동안 명품브랜드에 목말라 있던 광주 중산층이 대거 몰린 결과라고 분석했다.

반면 구도심 상권은 무너지고 있다. 지난해 광주에서 땅 값이 가장 비싼 곳은 충장로 2가에 있는 의류판매장 자리로, ㎡당 980만원이다. 그러나 이는 1990년대에 비해 25%하락한 것이다. 최고점이었던 1993년에 비하면 거의 반토막에 가까운 수준이다. 1월 15일 찾은 현장은 패션매장이 빽빽하게 들어섰지만 빈 점포도 간간이 눈에 띄었다.

한 패션매장 지배인은 “최근 대형 유통점이 들어서고 SPA 브랜드가 진출하면서 기존 매장들이 한바탕 진통을 앓고 있다”며 “패션 브랜드 매장을 그만하겠다는 점주들이 늘어 매물은 많이 나왔지만 장사하겠다고 나서는 이가 없어 매장 교체가 잘 이루어지지 않고 있다”고 말했다. 와이즈파크, NC웨이브 등이 최근 오픈했지만 이들 쇼핑몰마저도 매출이 그리 높지 않은 것으로 파악된다.

옛 도청 주변의 충장로와 금남로는 광주를 대표하는 상권이었다. 도청 공무원을 비롯해 유동인구가 많고 이에 따라 각종 극장, 업무시설, 상가가 몰려 있었다. 위치나 규모면에서 광주의 중심지로 입지를 굳혀왔다. 하지만 2005년 도청이 전남 무안 남악신도시로 옮긴 후 이 일대는 ‘도심 공동화’ 현상까지 나타나고 있다. 극장가를 제외하면 한낮에도 거리가 썰렁할 정도다.

박용기 센터장은 “상업지역은 도시의 발전과정, 상권의 이동으로 인한 땅값 부침이 심하게 나타난다”며 “신흥지역이 개발되고 신흥 상권으로 유동인구가 옮겨가면서 구도심 상권이 무너지기 시작하면 새로운 계기를 만나기 전까지는 반전이 쉽지 않다”고 말했다.

▎광주 최고가 주택은 금호아시아나그룹이 소유하고 있다. 창업자 박인천 회장과 부인 이순정 여사가 살던 곳으로, 금남로 5가에 자리하고 있다.

이 틈은 상무지구가 파고들었다. 2003년 광주시청이 이전해 오고 대규모 택지지구에 상업·업무시설이 들어서면서 소비가 이뤄지고 있는 것. 상무지구 내 부동산중개업소 상무공인 사장은 “시청 공무원 수요가 탄탄하고 행정 관련 기업까지 들어오면서 상무지구가 광주 부동산 시장을 살리고 있다”고 말했다.

한편 광주지역 주택 중 최고가는 금남로 5가에 자리한 단독주택으로 지난해 공시지가가 35억6000만원으로 나타났다. 이곳은 박삼구 금호아시아나그룹 회장의 모친 이순정 여사가 2010년 5월 세상을 떠나기 전까지 살았다. 금호그룹 창업자인 박인천 전 회장이 1984년 별세하면서 박삼구 회장 등 자녀 4명이 공동으로 소유하고 있다가 2003년 금호아시아나문화재단으로 소유권이 이전됐다. 대지면적 5552㎡(1670평)에 건물 546.48㎡ 규모로 단층과 2층 건물이 여러 채 들어섰다.

호재 따라 부의 지도 변화 가능

1970∼80년대 경제개발 시기 한국경제를 이끌었던 창업자들이 생전에 거주한 주택은 해당 그룹입장에서 보면 성전과 같은 곳이다. 따라서 생전 모습 그대로 보존해 고인을 기린다. 이곳 역시 매매하지 않고 그룹 소유로 보존하고 있다. 최근 담장을 새로 쌓은 듯 깔끔해 보였다. 정문 앞 구두매장 사장에게 박 회장의 일가가 최근 언제 다녀갔는지 물었다. 그는 전라도 사투리로 퉁명스럽게 답했다. “후손들이 언제 왔가 가는지는 잘 모르겄소만 이 여사 돌아가신 뒤론 왕래객이 별로 없어라. 정원 관리하는 사람들이나 가끔 보이지라.”

광주지역엔 부동산 지형을 바꿀 악재와 호재가 대기 중이다. 우선 광주역이 KTX가 정차하는 광주송정역으로 통합되고, 광주공항도 무안국제공항으로 민간 운송 기능을 모두 넘기고 공군기지 역할만 한다. 이 경우 중흥동 등 광주역 인근 도심의 상권은 더 어려워질 것으로 보인다.

KTX 개통, 하계유니버시아드대회, 국립아시아문화전당 개원 등 호재는 모두 2015년에 맞춰져 있다. 우선 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보이는 것은 KTX 호남고속철도 개통이다. 수도권 철도와 연결돼 광주송정역에서 KTX를 이용하면 2시간 9분 만에 인천공항에 도착한다. 서울의 심장부 용산역까지는 불과 1시간 33분이면 간다. 광주송정역은 새 역사 공사가 한창이다. 이 일대 부동산이 주목받는 이유다.

2015년 7월에는 광주에서 2015 하계유니버시아드대회가 열린다. 1만2200명의 선수와 임원들이 머물게 되는 선수촌은 세계스포츠대회 사상 최초로 도심 노후아파트를 재건축해 건설된다. 광주시는 대회를 앞두고 영주·화정 주공아파트단지 재건축에 들어갔다. 바로 이들 5000세대가 이동하며 수완지구 미분양을 채운 것이다. 대회가 끝나면 이곳은 다시 일반 시민이 입주한다. 인근 야구장과 수영장, 양궁장을 비롯해 다목적체육관, 염주체육관 등 7곳의 체육시설이 시민들에게 개방되기 때문에 새로운 주거지로 급상승할 가능성이 크다.

또 2015년에는 도청 이전 자리에 국립아시아문화전당이 개원한다. 국내 최대 문화예술시설인 문화전당에는 2000석 규모의 대극장을 비롯해 공연장 4곳과 전시관 3곳, 도서관 2곳, 광장 5곳 등이 갖춰진다. 사업비는 6972억원이 투입된다. 연 200만 명의 국내·외 문화예술인과 관람객 등 이용객이 찾을 전망이다. 주변상권 활성화를 통해 충장로, 금남로 등이 다시 살아나는 계기가 될 것으로 보인다.