대출을 받아 건물주가 된 경우 월세 수입을 효과적으로 불려야 할 필요가 있다. 그래서 포트폴리오 리모델링 프로젝트의 두 번째 순서는 빌딩 장만 후 자산가들이 겪는 고민을 살펴봤다.

▎신동일 KB국민은행 도곡스타PB센터 부센터장

# 서울 강남구 도곡동에 사는 이형기(60·가명) 사장. 음식점 장사를 30년간 해온 그는 안정적인 노후를 위해 지난해 서울 마포구 대흥동에 있는 한 건물을 매입했다. 1층은 커피숍, 2층은 식당, 그리고 나머지 층에는 병원이 입주한 총 6층 빌딩을 총 85억원에 사들였다. 역세권 도로변에 있어 공실이 거의 없고, 건물 전체를 단일 사옥으로 사용해도 문제없을 정도로 깔끔했다. 당시 시세보다 저렴하게 나온 것도 매입을 결심한 배경이다. 월세 수익은 매달 4500만원 정도다. 시중 금리를 생각해보면, 연간 6.3% 정도 수익률을 거두는 셈이다. 이 씨의 실투자 금액은 40억원. 나머지는 대출을 받았다. 이 때문에 매월 1500만원에 가까운 돈이 이자로 빠져나간다. 이 씨의 금융비용 지출을 어떻게 하면 최대한 빨리 줄여갈 수 있을까? 신동일 KB국민은행 도곡스타PB센터 부센터장은 빌딩을 산 고객들이 주로 겪는 고민 해결에 나섰다.

이 사장의 재무 포트폴리오 점검 | 문제점 파악하기 - 변경 전 현금흐름

음식점 장사만 30년 사업가답게 가게 용지나 좋은 음식재료, 음식 맛은 귀신같이 알아차리는 이 사장. 문제는 금융지식이 해박하지 않다는 것이다. 식당 사업도 예전 같지 않은 탓에 빌딩 매입을 결정했다. 매월 나가는 이자도 아깝지만, 월세 수입을 잘 굴려보고 싶다는 생각에 신 부센터장을 찾았다.

대출을 활용한 세(稅)테크

주목한 점은 무엇인가?

이 시장의 고민과 같다. 매월 3000만원 가까이 발생하는 월세 수입을 어떻게 활용하느냐다. 한발 더 나아가 금융소득종합과세 과표 금액도 줄여야 절세 혜택을 누릴 수 있다. 실제 수십억에 달하는 빌딩을 매입한 부자들도 오히려 정기예금에 두는 경우가 많다.

세테크를 중심으로 포트폴리오를 본다면?

이 사장이 매입한 빌딩의 자산 구조부터 보자. 85억 빌딩을 수익형 부동산으로 취득하면서 보증금 5억원, 대출 50억원, 순수 개인 자금 40억이 들어갔다. 먼저 보증금 5억원은 안전한 정기예금 1년 만기 상품으로 예치했는데, 연 1.7% 금리만 따져보면 연간 이자소득만 850만원이 발생한다. 다른 금융자산에서 발생하는 소득을 합하면 금융소득 종합과세 2000만원 한도를 넘어설 수 있다. 대출금을 적절히 활용해야 한다.

대출금 활용법은?

수익이 대출금리를 초과한다는 전제에서 출발한다. 현재 3.5% 대출금리를 활용해서 수익형 부동산을 매입하는 것이 더 유리하다는 뜻이다. 대출을 유지해도 수익률 면에서도 괜찮다. 특히 병원이 5년 임대 계약을 한 상황이라 당분간 안정적인 월세 수익이 기대된다.

자산 포트폴리오 리모델링 - 변경 후 현금흐름

비과세 상품을 적극 활용했다. 저축예금과 정기예금이 쏠려있던 현금 자산부터 비과세 상품으로 대거 옮겼다. 먼저 저축보험의 경우 10년 상품 가입 시 1인당 2억원까지 2년납 기준으로 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또 증권과 보험을 결합한 변액ELS보험에 월납식, 거치식 모두를 활용했다. 국내주식형펀드에 매월 500만원씩 내는 형태는 그대로 뒀다. 하지만 정기예금에 묶여있던 5억원을 나눠 단기 ABCP(기업유동화어음·유가증권, 대출채권 및 기타 금전채권 등을 담보로 발행하는 기업어음) 채권과 변액ELS보험에 넣어뒀다. MMF(머니마켓펀드·금리는 낮지만, 국공채와 회사단기채(CP) 등으로 운용되기 때문에 원금이 떼일 염려가 상대적으로 낮은 상품)에 둔 자금도 시장 상황에 따라 투자에 나설 준비가 돼 보인다. 신 부센터장의 설명을 더 들어봤다.

비과세 혜택과 수익 통해 대출금 갚기

저축보험, 월납액이 제일 크다

방카슈랑스(은행에서 파는 보험) 저축보험을 활용했다. 금융소득 종합 과세 과표 금액을 낮추기 위해서 자주 활용하는 상품이다. 물론 요건이 강화됐다. 2013년 2월 13일 이전에는 저축보험에 얼마를 내건 10년 보유 요건만 채우면 비과세 혜택을 받을 수 있었으나, 5년 이상 월 납입 요건을 갖추고 10년 이상 거래해야 비과세 요건이 강화됐다. 일시납 보험은 개인당 2억원 이하 금액만 10년 만기 지급식이 가능하다. 초과하는 금액은 종신형 연금으로 받으면 된다.

절세 외에 가장 고민한 점은 무엇인가?

사업가로서 절세도 중요하지만, 돈이 장기적으로 묶이는 것을 더 싫어 한다. 그래서 저축보험과 변액ELS보험을 활용했다. 저축보험은 월납입금액의 2배까지 추가납입이 가능하지만, 급히 자금이 필요하면 해약 환급금의 90% 이상을 중도에 찾아갈 수 있다. ELS변액보험도 50%대 수준에서 중도인출이 가능하다.

수익 면에서는 어떠한가?

최근 저축보험의 공시이율이 3%대로 하락하기는 했다. 그래서 ELS를 편입하여 운용하는 변액ELS보험을 월 적립식으로 가입해 목표수익률 6%대에 맞추고자 했다. 게다가 지금 ELS 기초자산의 지수가 급락해 가입하기 유리한 때다. 종합적으로 따져보면 이 사장의 경우 월 납입 보험료(저축보험·변액ELS보험)를 5년간 낸 총액이 18억원에 달하게 된다. 이에 저축보험은 120%대, 변액ELS보험은 150%대의 만기환급률을 가정하면 빌딩매입에 쓴 대출원금을 갚는 데 무리가 없다.

또 다른 수익처는 없을까?

보증금 5억원 중 3억은 3%대 6개월 만기식 단기 ABCP채권에 투자하는 것이 좋다. MMF에 넣어두도록 한 유동자금의 경우 현재 반등 조짐을 보이는 금과 달러를 분할 매수할 계획을 세웠다. 골드바를 구매해도 좋다. 달러 역시 환차익 전략으로 매입할 것을 추천한다.

- 김영문 기자

[박스기사] Market tip : 불안한 금융시장, 금테크 주목!

‘금(金)’ 투자에 불이 붙었다. 최근 유로존에 이어 일본도 마이너스 금리를 선언했다. 안보 이슈가 정국을 지배하고 있다. 이 여파 탓인지 안전 자산인 금거래가 눈에 띄게 늘어난 것. 한국거래소에 따르면 지난 2월 2일 일일거래량 역대 최대치인 56.7kg을 기록했다. 가격도 금 1g당 4만8000원(한 돈 기준 18만원)으로 개장 후 최고가를 기록했다. 국제 금 가격도 올해 들어 20% 가까이 올랐다.

골드바도 10% 부가세와 5% 수수료가 부과되는 탓에 한동안 거래가 뜸 했지만, 최근 상황이 달라졌다. 온라인 쇼핑몰에서도 금제품 매출이 급증했다. 온라인쇼핑몰 옥션에 따르면 북한이 미사일을 발사한 지난 2월 7일이 포함된 설 연휴 직후인 이틀간 골드바 매출이 전년보다 81% 증가했다. 평균 판매 신장률이 10%인 것은 고려하면 8배나 늘어난 수치다. 금 관련 수공예 제품 판매 증가율도 73%를 기록했다.

은행 계좌에 돈을 넣으면 금 시세에 따라 잰 금의 무게를 통장에 적립해주는 시중은행의 골드뱅킹 상품이나 증권사 파는 금 펀드에도 투자자들의 관심이 쏠린다. NH농협은행은 지난 2월부터 전국 영업점에서 일반 개인 고객을 상대로 골드바 판매를 시작했다. 신동일 KB국민은행 도곡스타PB센터 부센터장은 “1kg짜리 골드바를 매입한다고 하면, 개당 단가가 6600만원에서 최근 4500만원대로 떨어져 10개를 사들이면 3년 전 대비 2억 이상 저렴하게 살 수 있게 되는 것”이라고 설명했다. 부가세와 수수료를 고려해도 아직은 괜찮다는 의미다. 금의 경우 매매차익에 세금이 붙지 않는다는 점도 덧붙였다.