전체 자산 중 부동산이 70%를 넘어서는 자산가들이 ‘부동산 다이어트’에 나선 경우가 많다. 하지만 부동산을 매각하고 생긴 덩치 큰 자금을 굴리는 일도 쉬운 일이 아니다. 수익성·안정성·환금성 그 모두를 잡을 묘안이 있을까?

▎신동일 KB국민은행 도곡스타PB센터 부센터장

서울에서 20년 넘게 전통 족발집을 운영하는 박춘배(57·서울시 서초구) 씨. 지난해 말 강남역 근처 다가구 주택을 정리했다. 강남역 주변이라 교통이 편리하고, 공실도 없어 안정적인 월세 수입을 거둘 수 있는 투자처였다. 하지만 이거 웬걸. 종합부동산세 등 부동산을 보유하는 데에도 비용이 상당했다.박 씨는 당분간 월세 수입보다 족발집 분점을 내는 것에 집중하기로 하고 다가구 주택을 정리하기로 결심했다. 현재 박 씨가 보유한 부동산은 서초구 서초동에 거주하는 아파트와 옆 동 한 채 그리고 족발집이 입주한 상가 총 세 군데다. 총 재산의 70%에 달하던 부동산 비율을 40%대로 낮췄다. 하지만 박 씨가 다가구 주택을 처분해 얻은 20억원은 은행통장에 묶여있다. 신동일 KB국민은행 도곡스타PB센터 부센터장, 어떤 방안을 내놨을까?

박 사장의 재무 포트폴리오 점검

문제점 파악하기 - 변경 전 현금흐름

다양한 금융상품을 활용하고 싶다. 다가구 주택 처분 자금과 매월 2000만원에 달하는 족발집 수입도 모아 불리고 싶다. 최종 목표는 사무실용 빌딩을 매입하는 것이다. 하지만 박 사장은 막상 직접 포트폴리오를 구성해보려고 했지만, 엄두가 나질 않는다. 은행에 묶어두는 수밖에. 그나마 즉시연금이나 단기채권이니 하는 상품은 세금을 덜 낼 수 있는 은행직원의 말에 넣어뒀을 뿐이다.

5% 수익 목표 달성 어려워

박 씨의 자산 포트폴리오 무엇이 문제였나?

박 사장은 5% 투자 수익을 거두고 싶어 했다. 당장 유동성 확보보다 세금이나 투자수익을 좀 더 거둘 수 있는 곳으로 자금을 옮기는 것이 급했다. 5억원을 넣어둔 정기예금, 매월 2000만원 족발집 수입을 꾸준히 내는 적기적금 모두 이자수익이 충분치 않았다. 7억원이나 배정한 단기채권 금리는 2%대로 떨어진 상태였다. 한마디로 금융자산을 적극적으로 활용하지 못하고 있었다.

5억원이 예치된 머니마켓펀드(MMF)은 어떤가?

우선 MMF(Money Market Fund)에 대한 설명이 필요하다. 자산운용사가 고객들의 자금을 모아 펀드를 구성한 다음 금리가 높은 만기 1년 이내의 단기금융상품(콜론·Call Loan, 기업어음·CP, 양도성 예금증서·CD)에 투자하는 초단기 금융상품이다. 법적으로 우량채권에만 투자하기 때문에 위험은 거의 없지만, 원금이 100% 보장되는 상품도 아니다. 금리가 오르면 채권가격이 내리는 데 이 경우 MMF 불입 자금의 원금이 손실이 발생할 수 있다.

자산 포트폴리오 리모델링 - 변경 후 현금흐름

변경 후 포트폴리오는 부동산 다이어트를 통해 발생한 금융자산을 적극적으로 활용해 수익을 더 거두려고 노력했다. 동시에 부동산 경기 하락으로 매력적인 빌딩이 나왔을 때 필요한 자금을 바로 구할 수 있도록 했다. 이 뿐만이 아니다. 박 사장은 부동산 다이어트를 통해 절감한 보유비용까지 고려하면 연 5% 투자 수익은 무난하게 거둘 수 있을 것 같다. 특히 최근 세간의 주목을 받는 개인종합자산관리계좌(ISA)와 비과세 해외주식펀드를 적극 활용해 봤다. 신 부센터장에게 좀 더 자세히 물었다.

비과세 혜택과 수익 통해 대출금 갚기

금융상품 구성이 다양해 보인다.

촘촘히 나눴다. 2016년부터 가입할 수 있는 비과세 해외주식펀드와 ISA를 활용했다. 우선 2억3000만원은 해외주식형펀드에 담아 포트폴리오 구성을 다양화했다. 동시에 3000만원 비과세 혜택도 챙겼다. 다음으로 ELS주가연계 상품에 가입할 때 ISA를 이용했다. ELS에서 거둘 연수익 200만원까지 비과세, 200만원 초과분부터는 9.9%로 분리과세 되기 때문이다. 국내주식형펀드 비율도 높였다. 최근 우량주와 가치주가 급락한 탓에 주식이 저평가된 상태다.

수익 확보를 위해 특별히 신경 쓴 게 있나.

단순히 나누기만 한 것은 아니다. 특히 주식형펀드의 경우 분할 매수 전략도 동시에 썼다. 투자금액은 5회에 걸쳐 분할 매수해 매입 단가를 최대한 낮추고자 했다. 매월 들어오는 족발집 수입 중 일부는 공격적인 투자를 해보기로 했다. 적립식 펀드와 ELS변액 보험(적립식)을 활용해서 투자 수익률을 최대한 높이고자 했다. 매월 300만원 정도는 우량 주식을 택해 꾸준히 매입하는 식이다.

자금이 급하게 필요할 때는 어떻게 대비했나.

즉시연금과 ELS에 투자된 자금을 제외하면 펀드 환매 등을 통해 자금 조달을 쉽게 했다. 즉시 연금에 들어두었던 3억원은 월지급식으로 변경해 매월 생활자금도 확보하는 동시에 비과세 혜택도 챙겼다. 적립 ELS변액보험의 경우 ‘5년납·10년 만기’ 상품이지만, 70%는 중도에 찾을 수 있다. 또 매월 700만원씩 1년 만기로 적금해 사업하다 닥칠 수 있는 변수에도 대비할 수 있게 했다.



[박스기사] Market Tip - ISA에 비과세 해외주식펀드를 더하면 금상첨화

1% 예금금리 시대, 은행 예금을 더는 ‘재테크’의 대상으로 보는 투자자는 이제 거의 없다. 정부는 증권사에만 허용했던 투자일임업의 빗장을 은행에게 연 셈이다. 특히 예금·적금·펀드·파생결합증권 등을 한 계좌에 담을 수 있는 개인종합자산관리계좌(ISA)는 그 매력을 더했다. 투자수익도 ‘비과세’ 간판을 내걸었다. 신동일 KB국민은행 도곡스타 PB센터 부센터장은 “취업한 사회 초년생으로 가입조건만 된다면 ISA는 무조건 만들어야 한다”며 “5년간 돈을 묶어놔야 하므로 목돈을 만들 수 있고, 급히 찾아도 원래 내야 하는 세금만 내면 된다”고 설명했다. 7년 만에 부활한 비과세 해외주식펀드도 올해 주목받는 ‘세테크’ 상품이다. 해외주식에 60% 이상 투자하는 펀드로 1인당 3000만원까지 10년간 세금을 내지 않아도 된다. 많은 전문가는 ISA든 해외주식형펀드든 은행 금리를 웃도는 수익을 낼 수 있다는 점은 공감했다. 하지만 조건을 꼼꼼히 따지고 무리하지 않는 수준에서 투자해야 한다는 당부가 많았다.

- 김영문 기자