지난 3월29일 여의도 IFC빌딩 로비. 훤칠한 키(187㎝)의 화이트칼라가 소박한 미소와 함께 걸어왔다. 중년의 전문가를 예상했는데 의외였다. 부동산 자산관리 전문가 민성식(38) 씨를 만났다.

▎민성식 씨는 “나같은 커리어도 부동산 자산관리 전문가가 될 수 있다는 것을 이 업을 지망하는 사람들에게 알려주고 싶었다. 작은 희망이 되고 싶다”고 했다.

민성식 씨는 부동산업, 그 중에서도 오피스 빌딩 자산관리 전문가다. 업계 용어로 PM(Property Management)이다. 오피스 빌딩의 실질적 운영 업무를 총괄하는 자산 관리사다. 사람들이 부업이나 노후 대책으로 공인중개사 준비에 몰두하던 시절, 그는 일찍부터 빌딩 투자와 자산 관리 분야에서 경험을 쌓았다. 한때 부동산 사관학교로 불렸던 ‘샘스’(SAMS, 삼성생명의 부동산자산관리 회사)를 거쳐 주로 외국계 부동산 투자회사나 부동산 펀드가 투자한 대형 오피스 빌딩의 자산관리 업무를 담당하며 성과를 냈다. 국내 최대 부동산자산관리 회사인 메이트플러스와 리치먼드자산운용에서도 경력을 쌓았다.

민 씨는 미국 친환경건축기술사, 부동산개발전문인력, 부동산자산운용전문인력, 투자자산운용사, 재무위험관리사 등 여러 자격증을 보유하고 있고, 취업 예비자들을 대상으로 하는 부동산 교육과 강의도 한다. 부동산 자산관리 관련 책을 3권이나 냈을 정도로 실무경험은 물론 이론까지 갖췄다. 민 씨의 일터는 여의도의 랜드마크인 서울국제금융센터 IFC Seoul이다. 그의 안내를 받아 TWO IFC 18층에 자리잡은 사무실에 들어서자 서울의 상징인 한강과 건너편 마포의 도심이 한 눈에 들어왔다.

재능이 많은가 보다. 책을 여러 권 냈다.

사람들은 누구나 부유하게 살고 싶어 한다. 그러나 매달 들어오는 월급을 저축만 해서는 형편이 나아지리라 기대하기는 힘들다. 게다가 현재의 금리와 물가상승률을 비교했을 때 아무것도 하지 않는 것은 오히려 마이너스다. 그래서 사람들은 재테크를 통해 돈을 번 사람들의 노하우를 궁금해 한다. 그 사람들의 노하우를 설명하는 강연장에는 늘 사람들로 가득 찬다. 하지만 개인의 몇 가지 성공사례만을 통해 투자 성공의 비결을 논하기는 어렵다. 특히 부동산 업계에는 전문가라고 불리는 사람도 많고 투자에 대한 노하우를 알고 있는 사람도 넘치지만 상업용 부동산 업계에 대한 생생한 이야기를 들려줄 수 있는 이는 드물다. 그 역사가 짧기 때문이다. 저는 10년 넘게 빌딩 투자 및 관리 분야에서 경력을 쌓아왔다. 처음에는 부동산 투자에 대해 잘 알지 못해 실패하거나 손해보는 일이 없었으면 좋겠다는 소박한 생각에서 책을 냈다. 『한국 부자들의 오피스 빌딩 투자법』은 저금리·저성장 시대에 적합한 상업용 부동산 투자와 관련한 책이다.

빌딩 투자는 시장의 흐름을 보는 안목이 중요

오피스 빌딩 투자와 관련해 간단한 팁을 준다면?

고수익을 노리느냐, 안정적 수입을 원하느냐에 따라 다르다. 고수익 시장을 공략하고 있다면 지역을 보고 투자하기보다는 빌딩의 자산가치를 높여 매각차익을 통해 수익을 실현해야 한다. 혹은 안정적인 수익을 원한다면 전통적인 오피스 권역 (예를 들어 CBD(마포·광화문·종로·시청), GBD(강남·삼성동·논현동·청담동) 지역)에 투자해야 한다. 기존 빌딩 투자와 관련된 이슈들이 숫자에 매몰되어 고수익, 단기차익만을 강조하는 경우가 많은데, 저는 다르다. 제가 쓴 책을 읽어보면 빌딩 투자법뿐만 아니라 시장의 흐름을 보는 안목도 기를 수 있다. 그게 중요하다.

그의 말을 듣고 책을 꼼꼼히 살펴보았다. 민 씨의 직장 동료였던 메이트플러스 AM팀 이사 조상민 씨는 “신입사원 시절부터 오랫동안 그를 지켜본 한 사람으로 성실한 자세와 발전하고자 하는 열정을 느낄 수 있었던 후배”라며 “수천억원이 넘는 대형 부동산을 사고파는 세계에서 투자 전문가만이 알고 있는 비법들을 엿볼 수 있는 책”이라고 평가했다. 다른 재테크서에서는 접하기 힘든 이야기를 내부 전문가의 입장에서 좀 더 현실적이고 구체적으로 전달하고 있다는 평가도 있었다.

두 번째 책 『부동산 자산관리 영문영어사전』은 외국계 부동산 투자회사에서 일하고 싶은 사람들에게 유용하다. 빌딩의 인수와 자산실사에서부터, 임차인관리, 임대료 및 관리비 조정, 건축·설비·전기·방재·보안· 미화·조경·주차 등 운영파트별 세부관리, 부동산금융·회계 관련 법규 등을 망라하고 있다. 가장 최근에 낸 『부동산 직업의 세계와 취업의 모든 것』은 “취업의 블루오션인 부동산 업계에서 제도권 내의 좋은 직장, 고연봉의 부동산 관련 직업을 원하는 이들을 위해 쓴 책”이라고 했다. 그런데, 오랜 경기 불황에 부동산업이 블루오션이라니 언뜻 이해되지 않았다.

부동산 경기가 사그라들었고 부동산 종사자도 포화 상태다. 부동산업은 이제 레드오션 아닌가?

사람들은 흔히 부동산 관련 직업이라고 하면 임대인과 임차인 또는 매도자와 매수자 사이에서 부동산 관련 거래를 중개하는 ‘공인중개사’를 떠올린다. 그러나 중개업은 부동산 관련 직종에서 일부분에 불과하다. 전문 디벨로퍼(땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄)에서부터 수천억원대 빌딩에 투자하는 부동산 펀드매니저, 부동산 투자 자문을 하는 부동산 컨설턴트 등 매력적인 전문 직종이 다양하다.

반면에 담당 인력은 턱없이 부족한 상황이다. 아직 대학에 부동산학과도 많지 않고 전공자들이 부동산 관련 분야로 전부 취업하지도 않는다. 제대로 된 정보도 많이 부족하기 때문에 경쟁이 치열하지도 않다. 이러한 상황에서 부동산 간접 투자 시장은 갈수록 커져 가고 있다. 저금리·저성장 시대에 부동산은 주식이나 채권 같은 주요 투자 수단과 함께 대체 투자로서 더욱 관심을 받고 있다. 더욱이 요즘은 부동산의 투자 영역이 상업용 부동산뿐만 아니라 주거형 부동산으로 확대돼 부동산 전문 인력에 대한 수요가 늘고 있다. 일반인도 투자할 수 있는 공모형 부동산 펀드의 등장으로 시장도 커져가고 있다. 부동산 투자나 자산 관리 시장은 앞으로 더 발전할 가능성이 크다는 얘기다.

현재 우리 사회의 최대 이슈는 세대를 막론하고 단연 취업이다.

그래서 부동산업이 매력적이라는 것이다. “아직까지 일반인들 사이에 잘 알려져 있지 않은 일자리는 무엇일까?”, “진입장벽은 낮고, 미래 전망은 밝고, 평생 직장으로 삼을 만한 일 어디 없을까?” 이런 조건을 충족해 주는 분야가 바로 부동산업이다. 부동산은 한번 만들어지면 그 수명이 다할 때까지 운영과 관리를 해 줘야 한다. 자동차를 사고 나서 주기적으로 점검을 받고 유지 관리를 하는 것과 같다. 일본에서 부동산의 생애주기(life cycle)를 연구한 결과에 따르면, 건물을 짓는 과정에서 벌어들이는 돈이 20%이고, 관리하면서 벌어들이는 돈이 80%다. 돈이 있는 곳에 직업이 있는 것이다. 부동산 분야가 앞으로도 계속 진화할 수 있는 이유다.

민 씨는 부동산 중에서도 상업용 부동산 투자를 강조했다. “아파트나 주택 등 주거용 부동산이 연근해라면 대형상가와 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 백화점, 호텔, 점포 등 상업용 부동산은 넓고 깊은 바다에서 큰 물고기를 잡는 것에 비유될 수 있다”고 설명했다. 그의 말대로 지난해 한국 상업용 부동산 거래액이 사상 최고치인 120억 달러를 기록했다.

부동산 투자의 핵심은 상업용 부동산이다

▎오피스 빌딩도 라이프사이클이 있다. 부동산의 흐름을 보고 그것을 준비하는 사람이 승리자가 될 수 있다. 한강과 건너편 마포의 도심이 시원하게 내려다보이는 IFC TWO 빌딩 18층에서 일하는 오피스 빌딩 자산관리사 민성식 씨.

상업용 부동산이 각광받는 이유는 무엇일까.

한마디로 간접 투자 시장 참여자들의 투자 대상이 되기 때문이다. 그동안 재산 증식을 위한 주요 투자 수단은 주식과 채권이었다. 그러나 최근에는 낮은 금리와 변동성 탓에 다른 투자 분야에 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 그 중심에 상업용 부동산이 있다. 국내에서는 아직까지 상업용 부동산을 주로 다루는 전문가가 별로 없어서, 시장 수요에 비해 인력이 부족한 현실이다. 앞으로 상업용 부동산 업계를 잘 살피고 트렌드를 읽는다면 부동산 전문가로서 커 나갈 수 있는 기회가 많다.

지난해 정부 발표에 따르면, 우리나라 부동산 관련 분야는 GDP 비중 약 8%(한국은행, ‘2014)로 산업의 총매출액이 50조원, 종사자 수가 41만 명 수준이다. 아직도 GDP 비중은 선진국에 비해 낮은 편이다. 부동산 간접 투자 상품도 일본이나 미국의 부동산투자회사의 투자 규모면에서 볼 때 앞으로도 발전 가능성이 크다. 그래서 정부도 부동산업을 고부가가치 서비스 산업으로 육성하고자 했던 것이다.

직업적 관점에서 봤을 때도 부동산 업종은 블루오션인가?

그렇다. 부동산 관련 업무는 개인의 생활과 재테크에도 도움이 되는 실용적인 지식이라는 점, 실무 지식을 바탕으로 창업을 할 수 있다는 점, 타 분야보다 오랫동안 일할 수 있다는 점이 장점이다.

부동산 관련 직업을 생애주기로 볼 때 토지, 투자 및 개발, 건설, 운영 및 관리, 매각, 재개발 등으로 나눠 구분할 수 있는데, 그 과정에서 다양한 직업과 만나게 된다. 특히 자산관리사는 변호사, 변리사, 회계사, 컨설턴트와 일하면서 네트워트를 형성, 고급지식도 많이 쌓을 수 있다. 법령과 제도, 세제 변화에 민감해지고 빌딩에 입주해 있는 패션, 유통관련 매장들의 매출, 고용 등 살아있는 비즈니스 정보를 자연스럽게 접하게 된다. 업종의 변화나 매장의 운영 사이클도 가까이서 지켜볼 수 있다. 비용관리, 인사와 노무관리 등 부동산업은 어지간한 기업을 경영하는 것과도 같다. 나중에 창업할 때 자기 사업에 접목을 시킬 수 있다. 물론 능력이 있어서 부동산 투자까지 잘하면 금상첨화다.(웃음)

그래서인가, 자산가들이 강남의 중소형 빌딩 투자를 상속이나 증여의 대상으로 이용하는 경우가 있더라.

강남의 오피스 빌딩들을 잘 살펴보면 이를 관리하는 업체가 대부분 법인이다. 이중에는 오피스 빌딩의 소유주가 건물 관리와 임대를 위한 법인을 설립한 경우도 있다. 오피스 빌딩을 운영하는 것은 웬만한 중소기업을 운영하는 것과 같은 규모의 예산이 들어간다. 자연스럽게 자녀들에게 경영 수업을 할 수 있는 여건이 마련되는 것이다. 민성식 씨가 일하고 있는 IFC Seoul은 오피스빌딩, 리테일, 콘래드호텔 등 부동산 복합개발이 성공적으로 이뤄진 사례로 꼽힌다. 증권맨 등 화이트칼라 일색이던 여의도에 IFC가 들어서면서 트랜드에 민감한 리테일과 레스토랑, 대형서점과 영화관 등이 입점했다. 지하철과 바로 연결돼 교통의 편리함이 더해지면서 유동층이 늘어나 주말에도 가족단위 고객들이 많아졌다. 여의도 지역의 골칫거리이던 주말 도심 공동화 우려도 사라졌다. 벚꽃축제와 불꽃축제 시즌에는 젊은이들과 가족단위 고객들로 인산인해를 이룬다. 대형 빌딩 개발이 도심 활성화에 기여한 사례다.

여의도 사람들의 생활 패턴을 바꾼 IFC

오피스 빌딩 관리는 어떻게 하는 게 답인가?

오피스 빌딩은 임차인의 관리 상태가 곧 빌딩의 자산 가치를 보여주는 것이라고 해도 과언이 아니다. 임차인을 잘 골라야 한다는 얘기다. 예를 들어 10층짜리 빌딩이라면 앵커테넌트(Anchor Tenant, 대중을 유인하는 핵심점포)가 모든 층을 차지하는 것이 나은지, 업종별로 다양하게 골고루 입주해있는 것이 나은지를 판단해야 한다. 예를 들어 프랜차이즈 커피숍이나 멀티플렉스 영화관, 대형서점 같은 앵커테넌트가 입점하면 빌딩의 가치는 올라가지만 임차인이 사실상 ‘갑’이 되는 경우도 있다. 하지만 앵커테넌트 매장이 한꺼번에 빠져나갈 위험성도 크다. 계약 과정에서는 임차인의 신용도 조사가 필수다.

그리고 빌딩을 구입할 때는 기존 임차인들의 구성, 실태, 임대차 계약 등을 자세히 살펴보고 매입해야 한다. 빌딩 로비에서 임차인들이 입주한 명판을 살펴보고, 빌딩의 임대 면적과 업체 수를 보면 사무실이 어떻게 구획돼 있는지 대강 윤곽이 나온다. 요즘엔 등기부등본을 떼어 보면 임대료 수준도 알 수 있다. 빌딩의 관리 상태가 잘 되어있는지는 로비의 청소상태를 보면 알 수 있다.

IFC는 빌딩의 자산관리를 어떻게 하고 있나?

IFC는 별도의 가이드라인이 있다. 현재 IFC몰의 상주인구만 1만 명 이상이다. 당연히 리테일 매장의 임대료도 높다. 임대료 시스템도 다양하다. 인센티브 렌트라고 해서 점포의 매출과 연동되는 계약상품이 있다. 장사가 잘되면 임대료를 더 내는 구조다. 프랜차이즈 업체와 계약할 때는 직영이 유리할지 가맹점이 유리할지도 꼼꼼히 따져본다. 직영은 아무래도 자본력이 있으니 계약할 때 좀 더 점수를 주게 된다. 업계 노하우를 너무 많이 알려주는 것 같다.(웃음)

부동산업은 컴퓨터가 대체할 수 없는 영역 많아

▎민성식 씨가 펴낸 책들. 『한국 부자들의 오피스빌딩 투자법』, 국내 첫 부동산 직업 가이드 북인 『부동산 직업의 세계와 취업의 모든 것』

부업으로, 또는 퇴직 후 부동산업을 준비하는 이들에게 해주고 싶은 말이 있다면.

부동산 산업도 불황, 회복, 호황, 후퇴의 경기 순환 주기가 있다. 또 앞으로 많은 부분에서 컴퓨터와 인공지능이 사람의 일을 대체할 것이다. 하지만 부동산 관련 상품을 만들고 투자하고 관리하는 부분에서 컴퓨터가 대체할 수 없는 영역이 많다. 예를 들어 임차인을 관리하고 협상하는 일, 부동산에 임대를 유치하는 일, 임차인의 불만과 불편을 해소하는 일 등은 직접 사람과 대면해서 판단해야 하는 일들이다. 이러한 직업적 특수성이 바로 부동산 관련업이 직업으로서 장밋빛 미래를 꿈꿀 수 있는 이유다.

민성식 씨는 숭실대학교에서 국제통상학과를 졸업한 후 2004년에 부동산 투자 및 자산관리 분야에 뛰어들었다. 첫 직장이 외국계 부동산투자회사라서 외국계 투자자들을 위해 보고서를 준비해야 했고 그것도 영어로 작성해야 했다. 변변한 교재도 없어서 전문용어를 선배들에게 구전으로 배웠다고 했다. 입사 후 두 달 동안 날마다 야근을 했더니 머릿 속이 하얘지더란다. 그런 고난의 세월을 거쳐 부동산 자산관리 전문가가 됐다.

민 씨는 우리가 생각하는 통상적인 엘리트 모습과도 거리가 있다. SKY출신도 아니고 외국에서 공부한 적이 없는 순 ‘국내산’이다. 그 흔한 대학원 석사과정 학위도 아직 없다. 하지만 누구보다 현장 경험이 많고 늘 공부한다. 민 씨는 “나같은 커리어도 부동산 자산관리 전문가가 될 수 있다는 것을 이 업을 지망하는 사람들에게 알려주고 싶었다. 작은 희망이 되고 싶다”고 했다. 그렇게 말하는 그의 말투는 쑥스러운 듯 어눌했다. 언론과 방송에서 익히 봐온 달변의 전문가들에 비하면 아마추어 느낌이 났다. 그를 만나기를 잘했다는 생각이 들었다.

민 씨에 따르면, 부동산 자산관리사는 자기가 올린 실적에 따라 인센티브, 옵션 계약을 한다. 능력에 따라 억대 연봉도 충분히 가능하다. 인터뷰를 마치며 부동산 업계에서 일을 찾고자 하는 사람들에게 도움이 되는 일을 하고 싶다는 그의 바람이 사람들에게 도움이 될 수 있겠다는 생각을 했다. 그의 말처럼 상업용 부동산 시장은 아직 도전해볼 수 있는 가능성의 영역이다.

- 나권일 기자 na.kwonil@joongang.co.kr

[박스기사] 한 눈에 보는 부동산 직업군 4가지 AM, PM, LM, FM

부동산 직업은 크게 4가지 카테고리(AM, PM, LM, FM)로 나뉜다.

AM(Asset Management)은 개발이나 금융 투자 측면의 부동산 자산 관리를 말한다. 부동산개발회사, 부동산자산운용회사(부동산 펀드), 부동산투자회사(리츠) 그리고 부동산에 투자하는 기관 투자자인 각종 연기금이나 은행, 증권사 등도 넓은 범주에서는 AM에 속한다. AM 분야를 잘하려면 금융, 법률, 협상력이 필요하다.

PM(Property Management)은 부동산의 실질적 운영에 초점을 맞춘 자산관리를 말한다. AM이 거시적 측면의 투자에 대한 자산 관리라면 PM은 실제 부동산을 운영하는 주체로서 자산 관리를 한다. 이런 자산 관리 업무를 하는 곳이 ‘부동산자산관리회사’이다. PM은 임차인 관리에서부터 빌딩 운영과 관련된 다양한 업무를 다루는데, 그만큼 다양한 지식과 경험을 필요로 한다. 민성식 씨가 맡고 있는 업무다.

LM(Leasing Management) 분야는 상업용 부동산 임대를 담당한다. 대개 부동산자산관리회사의 내부 조직에 임대팀을 두고 있는 회사들이 많다. 그만큼 임대는 모든 부동산에 있어 근간을 이루는 부분이기 때문이다. LM 분야를 한마디로 정의하면 영업이다. 부동산업에서 핵심 분야로 적극적인 성격과 외부 활동을 좋아하는 사람에게 더없이 적합한 영역이다.

FM(Facility Management) 분야는 크게 엔지니어와 일반 시설 관리자로 나뉜다. 엔지니어는 건축, 기계설비, 전기, 방재 분야로, 일반 시설 관리 영역은 미화, 보안, 안내, 주차, 조경 등으로 세분화되어 있다. 부동산 분야에서 구성 인원이 가장 많다.

부동산 직업군은 분야별 구성 인원으로 보면 피라미드 형태를 띠는데, 일반적으로 피라미드 상위 부분으로 갈수록 연봉도 높다. 금융 업무가 많은 AM 전문가들 중에 고소득자들이 많다는 얘기다.