한국 땅 면적은 9만9720㎢, 인구는 약 5178만 명이다. 하지만 공공시설, 군사시설, 도로 등 인프라를 빼고 나면 매매할 땅은 더 좁아진다. 좋은 환경과 입지에 자리한 땅을 가지려는 수요는 더 많아 땅값은 치솟는다. 땅을 사고팔 때 챙겨야 할 서류는 한 번 더 확인해볼 필요가 있다.
부동산 매도 시 매매계약서만 잘 쓰면 반은 성공이다. 그런데 거래 규모가 커질수록 매매계약서 외에도 신경 쓸 사항들이 추가된다. 부동산 매수의향서와 토지사용 승낙서는 일반적인 부동산 매매계약에서는 거의 볼 수 없다. 이 서류들은 규모가 큰 부동산을 매매할 때 양 당사자가 신중을 기하기 위하여 또는 특정 목적을 달성하기 위하여 쓰이는 문서다. 즉, 계약을 바로 체결하기보다는 상대방의 매매 조건, 매매 의향 등을 사전에 확인하기 위하여 부동산 매수의향서를 사용한다. 또 개발을 목적으로 토지를 매수할 때는 매매계약과 동시에 토지 사용에 대한 승낙도 계약조건으로 넣기도 한다.

규모가 큰 부동산을 거래할 때 매도인이 신경 써야 하는 문서에는 부동산 매수의향서, 매매계약서, 토지사용승낙서가 있다. 이 문서들은 계약 체결 시부터 계약 종료 시까지 어떤 조건으로 계약이 이행되는지를 기록하므로 잘못 작성하거나 대충 작성하면 계약기간 동안 원치 않는 스트레스를 받을 수 있다. 극단적으로는 계약을 해지해야 하는 경우도 생길 수 있다. 따라서 이러한 문서의 내용과 효력을 잘 살펴보는 것은 안전한 자산관리의 첫걸음이 될 수 있다.

A는 경기도 근교에 상속 받은 땅을 가지고 있다. 상당기간 변동 없던 땅값이 최근 부동산시장 호황과 주변 개발 덕분에 많이 올랐다는 사실을 알게 되었다. 평소 자문을 구하던 은행 PB센터에서 부동산 및 세무 상담을 해보니 조만간 매도하는 것이 좋겠다는 생각이 들었다. 주변 중개사를 통해 매수자를 알아보던 중 B가 관심을 보인다는 연락을 받았다. B와 직접 만나지는 못했지만 중개사를 통하여 매수 조건과 관련하여 부동산 매수의향서를 받았다. B가 제시한 부동산 매수의향서에는 매수목적물, 매매대금, 매도자 명도조건 요청 등 매수 희망조건이 기재되어 있었다. A는 땅을 팔 수 있게 되어 기쁘기는 하지만 B가 제시하는 조건이 마음에 들지 않았다. 특히 최근 많이 오른 시세를 반영하지 않고 몇 년 전 시세에 따라 제시한 매매대금이 못마땅했다. A는 B와 계약을 체결하고 싶은데 B가 제시한 매수의향서를 승낙하면 제시된 조건대로 계약을 체결해야만 하는 것인지 걱정된다.

B가 제시한 부동산 매수의향서는 본계약 체결 전에 매수 희망조건을 제시하는 것으로, 보통 그에 대한 승낙만으로 바로 계약이 체결되지 않는다. 향후 본계약 체결로 구체적이고 확정적인 조건들에 합의해야 계약으로서의 효력이 발생하는 것이다. 즉, 매도인이 매수의 향서의 내용대로 또는 추가하여 구체적이고 확정적인 내용으로 다시 제시하여 그 조건을 매수인이 받아들이면 계약이 성립한다. 물론 제목이 부동산 매수의향서라고 하더라도 그 내용이 본계약 체결 시처럼 구체적이고 확정적이어서 상대방의 승낙만으로 계약이 성립될 정도라면 법적 구속력이 발생할 수 있다.

‘청약의 유인’ 법적 효력 없어

그렇다면 A가 B에게서 매수의향서를 받았을 때, 어떤 점에 유의해야 하는가. 우선 상대방의 제안이 청약인지 청약의 유인인지를 구분해야 한다. 단순하게 보면 상대방에게 제안하는 내용이 청약이면 상대방의 승낙 시 법적 구속력이 발생하고, 청약의 유인이면 법적 효력이 발생하지 않는다. 청약은 상대방의 승낙과 결합하여 일정한 내용의 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 일방적, 확정적 의사표시다.

A가 매수의향서의 조건을 승낙하면 본계약을 체결하게 되는데 이때 확정적인 의사표시로 매매조건에 합의하게 된다. 매매계약서는 계약 성립의 마지막 절차이므로 더 세심하게 살펴야 한다. 매매계약 내용 중 매도인이 가장 중요하게 생각하는 조건은 매매대금과 그 지급시기일 것이다. 그 외 매매조건에는 계약기간, 계약당사자 확인, 임차관계 등이 있다. 그렇다면 매매대금과 그 외 조건들을 정할 때 매도인으로서 어떤 점에 주의해야 할까.

우선 계약을 체결하면 계약금이 지급되는데 통상 매매대금의 10% 정도로 한다. 계약금이 전액 지급되면 해약금의 기능도 한다. 즉, 계약을 체결하고 계약금이 지급되면 일방 당사자가 중도금 지급 등의 이행행위를 하기 전까지 상대방은 언제든지 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있다. 따라서 통상 10%인 계약금을 합의로 적게 정할수록 계약을 쉽게 포기할 여지는 커지게 된다. 따라서 매도인 입장에서는 계약금을 되도록 높게 설정하는 것이 계약이 이행되도록 강제하는 데 효과적이다.

다음으로 계약당사자가 특정되어 있는지 및 계약당사자 변경 조항이 있는지를 확인해야 한다. 계약당사자를 ‘매수인 외 1인’으로 하는 경우가 있는데 이는 분쟁 발생 시 ‘외 1인’에게 책임을 묻기도 어렵고 책임을 물을 수 있다고 하더라도 어느 비율로 책임을 물어야 할지도 알기 어렵기 때문에 매수인은 처음부터 명확하게 해야 한다.

임차인이 있는 경우라면 임차계약을 매수인이 인수하는 조건인지, 매도인이 잔금 시까지 임차인을 퇴거시키는 조건인지 유의할 필요가 있다. 매도인 입장에서는 임대차계약을 현 상태대로 매수인이 인수하는 조건으로 하는 것이 유리하다.

마지막으로 토지사용승낙서를 요구하는 경우, 토지 사용승낙의 효력을 계약이 유효한 것을 전제로 해야 유리하다. 부동산 매도인은 매매대금만 원하는 만큼 받으면 주요 목적은 달성되기 때문에 계약조항 검토에 오히려 소홀할 수 있다. 하지만 큰 금액인 만큼 조금만 주의한다면 더 안전하게 자산을 관리할 수 있다.

- 곽종규 KB국민은행 IPS본부 WM투자본부 변호사