건물주라도 임대료를 무작정 올려선 안 된다. 상가임대차보호법에서 상한을 정하고 있기 때문이다. 임차인과 합의했는지가 그만큼 중요하고, 임차인에게 불리한 약정이면 이마저도 무효가 될 수 있다.
상가건물을 임대차할 때 차임(임대료) 또는 보증금은 상가 수익률과 직결된다. 차임을 얼마나 받을 수 있는지는 나중에 건물을 되팔 때도 중요한 문제다. 물론 근본적으로 차임은 부동산 가치에 따라 달라진다. 입지가 좋아 다른 곳보다 가치 있는 부동산은 차임을 제값으로 받고, 추후 매도할 때도 큰 차익을 낼 수 있다.하지만 처음 매수할 때부터 시세보다 낮은 차임으로 체결돼 있는 임대차계약을 인수하는 경우가 있다. 또 상권이 형성되기 전에 분양하는 건물을 시세보다 훨씬 저렴한 차임으로 정하고 계약서를 작성하는 경우도 있다. 임대인이나 그 건물을 앞으로 매수할 생각이 있는 이는 나중에 차임을 언제 얼마나 올릴 수 있는지 궁금할 수 있다.최근 상담 사례를 바탕으로 살펴본 궁금증은 대략 이 정도다. 차임은 임대인과 임차인의 합의가 없더라도 차임 또는 보증금이 주변 시세와 맞지 않으면 임의로 차임 증액을 청구할 수 있나? 차임 또는 보증금 등은 임대차 계약 당사자인 임대인과 임차인의 합의에 따랐으니 언제든 합의만 하면 얼마든지 올릴 수 있을까? 계약체결 후 합의든 임의로든 차임증액이 어렵다면 미리 최초 계약할 때부터 매년 차임을 올리는 식으로 약정하면 임차인은 이에 따라야 하나? 이 같은 질문을 가장 많이 했다.관련법은 이렇게 정하고 있다. 임차인이 임대인과 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에서 영업을 하게 되면 기본적으로 상가건물임대차보호법의 적용을 받는다. 상가건물임대차보호법에서는 계약기간 동안 차임약정이 있더라도 차임증액 청구가 가능하도록 정하고 있다. 다만, 차임을 증액할 때의 요건과 상한을 정해놓았다. 특히 상한제한은 자동갱신이든 임차인의 요구에 따른 갱신이든 기존 임대차계약이 갱신될 때도 동일하게 적용된다.
임대차보증금 5% 증액, 공식 아냐차임증액의 요건과 그 상한은 임대차계약상 정해진 차임과 보증금에 따라 달라진다. 차임에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액(환산보증금액)이 법에서 정한 기준을 초과하지 않는 경우 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 차임 또는 보증금이 상당하지 않게 되는 경우 차임증액 청구가 가능하다. 이에 해당하면 기존 차임 또는 임대차보증금의 5%까지 증액할 수 있다. 증액 후 1년간 다시 증액을 할 수 없다.이와 달리 환산보증금액이 법에서 정한 기준을 초과하면 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임증액 청구를 할 수 있다. 상한규정과 재증액 제한규정은 없다. 그 기준은 지역에 따라 다르지만 서울을 기준으로 보면 현재 9억원을 초과하는지 여부로 결정된다. 예전 6억1000만원에서 9억원으로 법이 개정되어 2019년 4월 17일 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물임대차계약은 9억원을 기준으로 판단한다.위에서 보다시피 차임이나 보증금이 주변 시세에 맞지 않는 등 법에서 정한 사유가 발생하면 상대방이 동의하지 않더라도 증액 청구가 가능하다. 그렇다고 하더라도 흔히 알고 있듯이 무조건 5% 증액이 아니라 사정에 따라 5% 범위 내에서 증액을 청구할 수 있다. 이런 이유로 당사자 일방의 일방적인 증액 청구 시 그 상대방은 증액 청구 요건과 증액분이 적법한지 다툴 여지가 있다.당사자 간 약정하면 다툼이 사라질까. 임대인의 일방적인 증액 청구가 현실적으로 어렵고 다툼의 여지가 있다는 이유로 임대인과 임차인이 합의하는 경우는 유효한지 궁금할 수 있다. 즉, 당사자 간 처음 체결한 계약과 다르게 차임을 증액하는 약정은 유효한가? 이는 원칙적으로 유효하다. 환산보증금이 현재 법규상 환산보증금 기준을 초과하지 않는 상가건물임대차의 경우 법에서 정한 범위 내에서 차임 또는 보증금의 증액을 약정하는 것은 유효하다. 법에서 정한 범위를 초과하는 차임증액 약정은 당사자 간 약정하더라도 무효가 될 수 있다. 상가건물임대차보호법은 평면적 강행규정이고 이 법에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효로 보기 때문이다.따라서 당사자 간 약정으로 법에서 정한 상한인 연간 5%를 초과하는 차임증액을 약정하더라도 5%까지는 유효하지만 이를 초과한 부분은 임차인에게 불리한 것으로 보아 무효가 될 수 있다. 약정이 일부 무효가 되면 임차인은 추후 초과 납입한 부분에 반환을 청구할 수 있다. 따라서 최초 임대차계약 시 차임을 낮게 정하면 임대인 또는 그 임대인 지위를 승계하게 되는 건물 매수인으로서는 추후 차임을 증액하기가 쉽지 않기 때문에 처음 임대차계약을 체결할 때부터 증액 가능 여부를 고려해서 차임을 정해야 한다.위에서 따져본 대로 상가임대차계약에서 임대차 기간 중 당사자 중 일방이 차임을 변경하고자 할 때는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 동의가 없는 경우에는 법에서 정한 요건과 상한제한범위 내에서 차임증액 청구가 가능하다. 임대인 입장에서는 이와 같이 임대차기간 중 차임증액은 증액요건과 상한제한규정 때문에 증액 때마다 다툼이 부담스러우니 최초 계약을 체결할 때 매년 증액할 수 있는 최대치인 5%만큼 차임을 증액한다는 내용으로 임대차계약을 체결하고자 할 수도 있다. 사안에 따라 다를 수 있지만 판례는 임대차계약에서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의할 수 없다고 약정한 사안에서, 이는 강행규정인 증액요건과 상한을 정한 상가건물임대차보호법에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 효력이 없다고 판시한 바 있다. 즉, 임차인에게 불리하다고 볼 여지가 있는 약정은 당사자 간 약정이라도 무효가 될 수 있다. 따라서 ‘매년 5%를 증액한다’는 약정은 구체적인 사정에 따라 무효가 될 여지가 있기 때문에 이처럼 미리 약정으로 증액 여부를 정해놓는 경우라면 이러한 약정이 임차인에게 불리하지 않은 약정이라는 점을 입증할 수 있게 대비해둘 필요가 있다.결국 상가건물 임대차에서 임대인이 한 번 정한 차임을 증액하는 것은 생각만큼 쉽지는 않다. 따라서 처음 임대차계약 차임을 정할 때부터 신중하게 판단해야 한다. 불가피하게 계약기간 중 증액을 요청할 때는 법에서 정한 요건에서 벗어나지 않도록 주의해야 불필요한 법적 분쟁을 피할 수 있다.- 곽종규 KB국민은행 IPS본부 WM투자본부 변호사
