최근 기획재정부가 1가구 1주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택 폐지를 타진하자 논란이 일었다. 반발이 심하자 해프닝으로 끝났지만 이 문제는 그만큼 민감한 사항이다. 일시적으로 2주택이 되는 경우 이를 피할 수 있다고 알려져 있지만, 실제 비과세 요건은 까다롭다.
다음 질문에 대답해보자. 다주택을 보유한 사람이 임대주택으로 등록하면 임대주택은 양도소득세를 계산할 때 주택 숫자에서 제외될까? 구체적으로 1세대1주택에 대한 양도소득세 비과세를 판단하거나, 다주택보유자에 대한 양도소득세 중과세를 판단할 때 임대주택으로 등록된 주택은 주택 숫자에서 제외될 수 있을까? 혹시 이 질문에 ‘예’라고 답했다면, 지금부터 이 글을 주의 깊게 읽어봐야 한다. 결론부터 이야기하면 50%만 정답이다. 소득세법에서는 1세대1주택에 대한 양도소득세 비과세를 판단할 때, 세법상 요건을 갖춰서 등록한 임대주택은 보유한 주택으로 카운트하지 않는다. 하지만 다주택보유자(2주택 이상을 보유한 경우)에 대한 양도소득세 중과세를 판단할 때는 임대주택으로 등록된 주택도 주택 숫자에 포함된다. 다만, 소득세법에서는 등록된 임대주택 외 일반주택이 한 채인 경우에는 그 주택도 중과세대상에서 제외하는 것으로 설명하고 있다.

다주택을 보유한 사람들은 보유주택을 임대주택으로 등록하는 경우가 많다. 임대주택으로 등록하면 무거운 양도소득세와 종합부동산세를 피할 수 있기 때문이다. 현행 소득세법에서는 다주택을 보유한 사람이 주택을 보유하고 있거나 매각하는 경우 세금부담이 크다. 주택 2채를 보유한 사람이 조정대상지역의 주택을 매각하면 양도소득세를 계산할 때 일반적으로 적용하는 기본세율(6~42%)에 10%p 가산한 세율을 적용한다. 그리고 보유기간에 따른 장기보유특별공제도 전혀 인정되지 않는다. 3주택 이상을 보유한 사람이 주택을 매각하면 양도소득세는 더 커진다. 조정대상지역에 소재한 주택을 매각하면 기본세율(6~42%)에 20%p를 가산하여 양도소득세를 계산한다. 그리고 2주택의 경우와 동일하게 장기보유특별공제가 배제된다. 그래서 동일한 매매차익이라도 기본세율(6~42%)과 장기보유특별공제를 적용하여 계산한 일반적인 경우의 양도소득세보다 2배 이상 세금부담이 커진다. 그런데 임대주택으로 등록하고 의무임대기간을 마친 후에 매각하는 경우에는 기본세율이 적용되고, 장기보유특별공제가 가능해진다. 그뿐만 아니라 장기임대주택으로 등록하는 경우 장기보유특별공제는 최대 70%까지 가능해져서 양도소득세 부담은 일반적인 경우보다 더 낮아진다.

그런데 요즘 거주용 주택을 매각할 때 양도소득세가 중과세 될 수 있다는 국세청의 해석(서면-2018-부동산-3457)이 나와서 주의가 요구된다. 즉 임대주택으로 등록하지 않은 일반주택 1채만 있고, 그 일반주택에 2년 이상 거주한 후 매각하더라도 양도소득세가 중과세 되고 장기보유특별공제가 배제될 수 있다는 것이다. 이예규(국세청의 해석)는 2019년 2월에 나온 해석으로, 비록 다른 유형의 아파트를 설명하고 있지만, 임대주택에도 동일한 기준으로 적용할 수 있을 것으로 보인다.

등록된 임대주택은 양도소득세 중과세를 합법적으로 피하고 장기보유특별공제를 가능하게 한다. 의무임대기간(단기임대주택은 5년, 장기임대주택은 8년)을 마친 임대주택은 양도소득세 중과세대상에서 제외되고, 장기보유특별공제도 가능해진다. 임대주택으로 등록하지 않은 일반주택도 혜택이 있다. 단 등록하지 않은 일반주택 1채만 있는 경우에 가능하다. 임대주택으로 등록하지 않은 일반주택의 세제상 혜택은 2가지 정도다. 첫째, 등록된 임대주택과 동일하게 양도소득세 중과세대상에서 제외되고, 장기보유특별공제도 가능하다. 둘째, 2년 이상 거주한 후 매각하는 경우 1세대1주택으로 양도소득세 비과세도 가능해진다. 물론 임대주택은 세법상 요건이 필요하다. 임대를 개시할 당시에 공시가격 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하이어야 한다. 그리고 단기임대주택(2018년 3월 31일까지 등록한 경우에 한함) 또는 장기임대주택(2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택에 한함)으로 등록해야 한다.

등록된 임대주택, ‘주택’으로 보지 않아

조정대상지역에 3채 주택을 보유한 홍길동씨의 사례로 확인해보자. 홍씨는 3채 주택(A, B, C) 중 B주택과 C주택을 임대주택으로 등록했다. 임대주택으로 등록하지 않은 A주택은 위에서 설명한 것과 같이 양도소득세 중과세대상에서 제외된다. 그리고 A주택에 2년 이상 거주했다면 1세대1주택으로 양도소득세 비과세도 가능하다.

그런데 A주택에 대한 양도소득세 중과세와 장기보유특별공제 가능 여부를 판단할 때는 비과세를 판단할 때와 다르게 임대주택을 바라본다. 임대주택으로 등록하지 않은 일반주택의 1세대1주택 양도소득세 비과세를 판단할 때는 등록된 임대주택을 주택으로 카운트하지 않는다. 즉 등록된 임대주택은 주택이 없는 것으로 해석한다. 반면 양도소득세 중과세와 장기보유특별공제의 가능 여부를 판단할 때는 등록된 임대주택도 주택 숫자에 포함한다. 임대주택으로 등록된 주택을 포함하여 주택 숫자를 카운트하고, 매각하는 주택이 조정대상 지역에 있다면 양도소득세는 중과세되고, 장기보유특별공제도 배제된다는 것이다.

다만, 임대주택으로 등록하지 않은 일반주택 1채만 있는 경우, 그 일반주택은 중과세가 배제되고, 장기보유 특별공제가 가능한 주택으로 규정하고 있다. 양도소득세 중과세를 판단할 때 등록된 임대주택을 주택 숫자에서 제외하는 것이 아니라, 등록된 임대주택 외 일반주택 1채도 중과세 대상에서 제외하는 것이다. 3채 주택을 보유한 사람이 2채를 임대주택으로 등록했고, 등록하지 않은 일반주택이 1채뿐이라면 그 일반주택도 중과세에서 제외해 주겠다는 것이다. 반면 3채 주택을 보유한 사람이 1채만 임대주택으로 등록했다면, 즉 임대주택으로 등록하지 않은 일반주택이 2채라면, 일반주택 2채 중 1채를 매각할 때는 등록된 임대주택까지 포함하여 주택 숫자를 카운트하고 중과세를 판단한다. 즉 3채주택 중 1채를 매각한 것으로 보고 양도소득세 중과세를 판단하는 것이다.

홍길동씨의 사례에서 주택을 추가로 구입하는 경우를 가정해보자. 3채 주택(A, B, C) 중 B주택과 C주택을 임대주택으로 등록하고, D주택을 추가로 구입했다면 어떻게 될까? 만약, 홍씨가 D주택을 구입한 후 A주택을 매각하면 양도소득세 비과세 판단과 중과세 판단은 어떻게 달라질까? A주택의 양도소득세 중과세를 판단할 때는 구입한 D주택을 임대주택으로 등록하지 않았다면, 4채 주택을 보유한 것으로 해석하여 양도소득세 중과세를 판단한다. 임대주택으로 등록된 B주택과 C주택도 주택으로 카운트하여 양도소득세 중과세를 판단하기 때문이다. 임대주택으로 등록하지 않은 일반주택이 1채인 경우에는 중과세대상에서 제외하지만, 2채 이상인 경우에는 등록된 임대주택도 주택 숫자에 포함하여 양도소득세 중과세를 판단하는 것이다.

물론 A주택에 2년 이상 거주하여 비과세 요건을 갖췄다면 양도소득세 중과세 문제는 사라진다. 1세대1주택으로 양도소득세 비과세를 우선적으로 적용하기 때문이다. 이 경우 D주택을 임대주택으로 등록하지 않더라도 A주택의 양도소득세 비과세는 유효하다.

그런데 비과세와 중과세가 동시에 발생하는 경우가 있다. 임대주택 외 일반주택이 고가주택인 경우에 발생한다. 고가주택은 양도가격이 9억원을 초과하는 주택인데, 고가주택으로 구분되면 1세대1주택이라 하더라도 고가주택에 해당하는 부분에 대해서는 양도소득세를 내야 한다. 하지만 보통의 경우 고가주택이라 하더라도 1세대1주택이면 양도소득세 부담은 크지 않다. ①양도가격 중 9억원 이하에 해당하는 매매차익은 비과세가 가능하고, 9억원을 초과하는 부분(고가주택에 해당하는 부분)에 대해서만 양도소득세가 계산되기 때문이다. 또 ② 9억원을 초과하는 부분은 양도소득세가 과세되더라도 장기보유특별공제가 최대 80%까지 가능하기 때문에 양도소득세 부담은 크지 않다. 그런데 등록된 임대주택이 있는 상황에서 매각하는 일반주택이 고가주택이고 일시적 2주택인 상황에서 매각하면 심각한 문제가 발생할 수 있다. 양도가격 중 9억원 이하 부분은 1주택으로 인정되어 비과세가 보장된다. 이 부분은 논란이 전혀 없다. 하지만 9억원을 초과하는 부분(고가주택에 해당하는 부분)은 양도소득세를 내야 하는데, 이때 3주택 이상 보유한 것으로 해석하여 양도소득세 중과세를 적용하고, 장기보유특별공제가 배제된다는 것이다. 9억원을 초과하는 영역은 1주택이라도 양도소득세가 과세되는 영역이기 때문에 일시적 2주택을 인정하지 않겠다는 뜻이다. 이렇게 판단하면 등록된 임대주택이 1채여도 3채 주택을 보유한 것으로 판단하게 된다. 결국 일시적 2주택인 상황에서 9억원을 초과하는 가격으로 주택을 매각하면 양도가액 중 9억원 이하에 해당하는 부분은 비과세되지만, 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 중과세된다는 것이다.

이 해석을 두고 전문가들 사이에서도 논란이 뜨겁다. 어떻게 1채의 주택에 일부는 1주택으로 보고, 일부는 3주택으로 해석하느냐는 것이다. 하지만 국세청의 해석 역시 세법기준으로 판단하면 맞는 것으로 보인다. 다만, 입법과정에서 충분한 고려가 없었던 것이 아닐까 하는 생각이 든다. 하지만 조금만 노력하면 이 문제를 해결할 수 있다. 사실 주택의 취득과 매각 시기를 조절하면 고가주택이라도 양도소득세 중과세를 피할 수 있다. 일시적 2주택만 피하면 되기 때문이다. 새로운 주택을 취득하기 전에 기존 주택을 먼저 매각하면 된다. 1채인 일반주택을 매각한 후 새 주택을 구입하는 형식을 취하는 것이다. 새로운 주택을 취득하기 전에 하루라도 빨리 잔금을 받거나, 소유권 이전등기를 완료하면 이러한 논란은 해소된다. 이미 일시적 2주택 상황이라면, 취득한 주택을 임대주택으로 등록하고 기존주택을 매각하는 것도 고려할 수 있다. 다만, 2018년 9월 13일 이전에 취득하고, 임대를 개시할 당시의 공시가격이 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하이어야 한다. 다만, 이러한 논쟁은 매각하는 주택이 9억원을 초과하는 고가주택인 경우에만 발생하는 문제다. 고가주택이 아니라면 일시적 2주택과 상관없이 전체 금액에 대해서 완벽한 비과세가 가능하기 때문에 양도소득세 중과세 문제는 고려하지 않아도 될 것이다.