피치 못하게 주택을 상속받는 경우, 자칫하다가는 세금 폭탄을 맞을 수 있다. 매매 취득 뿐만 아니라 무상으로 받는 증여, 가족 사망으로 인한 상속도 포함된다. 특히 피상속인의 재산 중 주택이 있다면 소유권이 바뀌면서 부과되는 여러 세금을 알아보자.
다주택자 중과 등 주택 수가 세금에 중요한 역할을 하는 요즘, 피치 못하게 상속을 받는 경우에도 자칫하다가는 예기치 못한 세금에 당황할 수 있다. 본인의 상황에 맞는 상속재산분할 협의로 세금을 조절할 수 있다.많은 제도가 바뀌면서 다주택자의 세금 부담은 계속 커져왔고, 앞으로도 커질 예정이다. 다주택자가 되는 경우에는 매매 취득뿐만 아니라 무상으로 받는 증여, 가족의 사망으로 인해 발생하는 상속도 포함된다. 상속은 증여와 달리, 사망이라는 피치 못할 사정으로 본인의 의지가 반영되기 어렵다는 특징이 있다. 상속 당시 피상속인의 재산 중에 주택이 포함되어 있다면 해당 주택은 상속인들의 주택으로 소유권이 변경되고 다양한 세금과 직면하게 된다. 누구에게나 발생할 수 있는 상황이므로 많은 사람이 궁금해하는 상속주택과 세목별 세금의 관계를 알아본다.상속을 원인으로 취득하는 주택의 취득세율은 2.8%이다. 일반적인 증여취득세율인 3.5%에 비하면 낮은 세율이 적용된다. 그렇다면 상속주택을 보유한 상태에서 다른 주택을 취득하고자 할 때는 어떨까? 현재 주택의 취득세율은 1주택자인 경우 취득가액에 따라 1~3% 취득세율이 적용된다. 하지만 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득해 2주택자가 되는 경우에는 8%, 3주택자가 되는 경우에는 12% 취득세율로 부담이 큰 중과세율이 적용된다. 가령, 무주택자가 예상치 못한 부친의 사망으로 주택을 상속받았다면, 이후 본인 거주를 위해 필요한 주택을 취득할 때 취득세는 중과세율이 적용될까? 다행히도 지방세법에서는 상속의 특수성을 인정해준다. 주택을 상속받은 경우 해당 상속주택은 상속개시일부터 5년까지 소유자의 주택 수에 포함하지 않는다. 앞의 상황에서처럼 상속주택을 보유한다고 하더라도, 상속주택은 소유 주택 수에 포함하지 않기 때문에 일반 취득세율을 적용받을 수 있다.물론, 5년이 지난 후에는 주택 수에 포함되어 중과세율을 적용받을 수 있다. 그렇다면, 이미 오래전에 상속받아 5년이 지난 사람들은 중과세율 적용대상일 수밖에 없을까? 주택의 취득세율 중과는 2020년 8월 12일 법 개정을 통해 탄생했다. 따라서 개정법의 시행일인 2020년 8월 12일 이전에 상속을 받아 보유하고 있던 주택은 2020년 8월 12일부터 5년간 주택 수에 포함하지 않아 이미 상속주택을 보유하고 있는 경우와 형평성을 맞췄다.여러 상속인이 상속주택을 공동으로 소유하는 경우에는 우선순위에 따라 소유자를 정한다. 먼저 지분이 가장 큰 사람을 소유자로 하고, 만약 지분이 모두 동일하다면 해당 상속주택에서 거주하는 사람이 소유자가 된다. 거주하는 사람도 없다면 최연장자가 소유한 것으로 본다.
상속주택 보유자와 종합부동산세주택은 보유만 하고 있어도 재산세가 부과되고, 일정 금액을 초과하는 경우 종합부동산세가 부과된다. 재산세는 보유 물건의 가액과 지분에만 부과되는 세금이라 주택 수가 많다고 해서 가중되지는 않는다. 하지만 종합부동산세는 주택 수와 아주 밀접한 관련이 있기 때문에 주택 수가 늘어나면 세부담은 기하급수적으로 증가할 수 있다. 일반적으로 2주택 이하자인 경우에는 0.6~3% 세율이 적용되지만, 조정대상지역 내 2주택을 소유하거나 3주택 이상자인 경우에는 1.2~6%. 로 두 배 높은 세율이 적용된다.아쉽지만, 상속주택이라고 해서 주택 수에서 차감해 주지는 않는다. 즉, 기존 조정대상지역 내 1주택을 보유한 사람이 상속을 원인으로 조정대상지역 내의 주택을 추가 보유하게 되면, 1.2~6% 중과세율이 적용된다. 또 1세대 1주택자인 경우 받을 수 있는 각종 종합부동산세 관련 공제도 받을 수 없게 된다. 따라서 종합부동산세 부담이 큰 사람은 과세기준일인 6월 1일 전에 상속받은 주택을 처분하거나, 상속인이 여럿이라면 무주택자인 상속인에게 양보하는 편이 세부담 측면에서 유리할 수 있다.만약, 상속인이 여러 명이라면 공동소유 지분을 조정해 종합부동산세 부담을 덜 수 있다. 세법에서는 종합부동산세 부과 시 상속주택의 소유지분이 20% 이하이면서 소유지분의 기준시가가 3억원 이하이면 주택 수에 포함하지 않는다. 따라서 이미 종합부동산세 부담이 큰 상속인이라면 상속주택의 소유지분을 낮추고, 다른 금융재산의 지분을 늘리는 방향으로 협의해야 세부담을 줄이는 데 도움이 될 수 있다. 하지만, 1세대 1주택만 보유한 사람이 받을 수 있는 9억원 공제금액과 고령자 및 보유기간 세액공제를 받을 수는 없기 때문에 상속재산분할 협의 시에는 신중해야 한다.주택을 양도할 때 주택 수는 매우 중요하다. 양도소득세에도 주택 수는 매우 중요하게 적용되고, 상속주택의 소유 역시 세부담에 큰 영향을 미친다. 먼저, 보유 및 거주하고 있는 1주택만 소유한 사람이 주택을 상속받은 후 기존 거주하던 1주택을 매도했을 때 중과 대상에 해당될까? 그렇지 않다. 상속은 특수한 상황이기 때문에 기존 주택을 보유 중 피상속인의 주택을 상속받더라도 기존 주택을 매도할 때 영향을 주지 않는다. 즉, 1세대 1주택 비과세 요건만 충족한다면 비과세 혜택을 받을 수 있다.다만, 2013년 개정 이후부터는 상속 당시 보유하고 있는 주택에 대해서만 가능하기 때문에 주택을 상속받은 이후 신규 주택을 취득하는 경우에는 1주택 비과세가 불가능하다. 또, 양도소득세에서도 소수지분자에 대한 혜택이 있다. 여러 상속인이 공동으로 상속주택을 소유하는 경우에는 소수지분만 보유한 상속인은 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 상속주택 자체를 소유한 것으로 보지 않는다. 해당 주택은 상속 지분이 가장 큰 사람, 지분이 동일한 사람이 2인 이상이라면 거주하는 사람, 거주하는 사람이 없다면 최연장자 순으로 소유 여부를 판단한다. 따라서 이 경우에는 상속 이후 주택을 취득하더라도 1세대 1주택 비과세 혜택이 주어질 수 있다.다주택자들의 세부담이 커지고 있는 상황에서 주택 수에 영향을 줄 수 있는 상속주택도 소유 여부를 신중하게 판단해야만 한다. 상속재산분할 협의 시 본인의 상황에 맞게 다른 상속인들과 적절하게 협의한다면 세금 부담을 줄일 수 있으니, 충분히 고민해야 한다.- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원
