분양권 매도 시 세금은 어떻게 계산할까? 분양권은 주택일까? 분양권을 매도하거나 매수하는 사람이라면, 주택을 취득할 수 있는 권리인 분양권이 세법에서 어떻게 판단되는지 세금 관계를 정확히 이해해야 한다.
요즘 부동산 시장에서는 분양권 자체를 구하는 것도 어려워, 매도자의 프리미엄은 계속 올라가는 추세다. 매물이 귀하다 보니, 이제는 프리미엄도 손피로 계산한다. ‘손피’란 흔히 우리가 생각하는 프리미엄이 아니라 매도자가 실제 손에 쥐게 되는 ‘P(프리미엄)’를 의미하는 단어다. 분양권 매도와 관련한 세율은 현재 두 가지다. 2021년 6월 1일 이후부터 조정대상지역과 비조정대상지역을 구분하지 않고 보유 기간에 따라 나뉜다. 1년 미만 보유한 경우 77%(지방소득세 포함), 1년 이상 보유한 경우 66%(지방소득세 포함)이다. 전매 제한이 걸려 있지 않은 분양권을 매도하는 경우, 이렇듯 고율의 세금이 부과되다 보니 일반적으로 양도세를 매수자에게 떠넘기는 거래가 늘어나고 있다. 예를 들어 1년 이상 보유한 분양권의 프리미엄이 1억원이라고 가정하면, 매도자는 분양권을 매도 후 양도세(지방소득세포함) 6600만원을 내야 한다. 이 경우, 실제 손에 쥐게 되는 P(프리미엄)는 1억원에서 양도세를 제외한 3400만원이다. 이렇다 보니, 매도자 우위 시장에서 매도자는 실제 프리미엄을 손에 쥐기 위해 매수자 양도세 부담 특약을 원하는 것이다.

하지만 ‘손피’에 의한 양도세 계산 시 주의할 점이 있다. 분양권 프리미엄 1억원에 대한 세금 6600만원을 매수자가 낸다고 해서 끝나는 게 아니기 때문이다. 양도세를 계산할 때 양도가액은 매도자가 실제로 받는 대가 금액으로 한다. 예를 들어, 1억원에 취득한 분양권을 프리미엄 1억원을 얹어 2억원에 매도할 때는 프리미엄 1억원에 대해서는 양도세를 계산해 납부해야 한다. 이 양도세를 특약을 통해 매수자가 대신 납부한다면, 대신 납부하는 양도세도 매도자가 받은 대가 금액에 포함된다.

즉, 매수자가 양도세 6600만원을 대신 납부한다면, 양도가액은 1억원에 6600만원을 더한 1억6600만원이 되고 양도세 금액은 더 늘어나게 된다. 여기에 해당하는 양도세를 다시 계산해 매수자가 또 납부하게 되면 다시 대납한 양도세는 양도가액에 포함되며 이 과정이 무수히 반복될 수밖에 없다. 따라서 정확하게 매도자가 ‘손피’로 1억원을 받기 원한다면, 매수자가 지급해야 할 대금은 약 3억9400만원[(양도가액 - 1억원) × (1 - 66%) =1억원]으로 프리미엄을 2억9400만원 지급한 것과 같아지게 된다.

분양권도 주택 수에 포함

2020년 8월 12일 이후 취득하는 분양권은 취득세 중과세율 판단 시 주택 수에 포함해서 계산하도록 개정되었다. 주택을 한 채 보유하고 있는 상황에서 분양권을 취득했다면, 향후 분양권이 주택으로 완공되어 취득세를 납부할 때 중과세율(8~12%)이 적용될 수도 있다는 뜻이다. 따라서 이사 등의 목적으로 분양권을 취득했다면, 분양 주택이 완공된 후 기존 보유하던 주택을 3년 이내(기존 주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 소재하는 경우 1년 이내) 매도해야만 취득세 중과세율을 피할 수 있다.

양도세에서도 다주택자 중과세율 계산 시, 분양권을 주택 수에 포함하도록 개정했다. 2021년 이후 취득한 분양권부터는 보유 시 주택 수에 포함되어 기존 주택을 양도하는 경우 +20%, +30%의 추가 세율을 적용받을 수 있다.

이사 등의 목적으로 분양권을 취득했다면, 어떻게 될까? 기존 주택을 보유하다가 이사 등을 위해 새로운 주택을 취득하는 경우 양도세에서는 일시적 2주택 특례 기간을 적용해준다. 새로운 주택을 취득한 후 일정 기간 안에만 기존 주택을 매도하면 비과세가 가능하다는 뜻이다. 분양권을 취득한 경우도 동일하다. 분양권 역시 곧 새로운 주택이 될 예정이기 때문에 일정기간 안에만 기존 주택을 매도하면 비과세가 적용된다.

먼저 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 후 분양권을 취득해야 한다. 다음, 그 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도하면 비과세 요건을 충족한 기존 주택은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.

하지만 분양권을 취득한 뒤 3년 이내에 주택이 완공되지 않을 수 있다. 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 뒤 3년이 지나서 기존 주택을 매도하는 경우에도 일정 조건만 충족한다면 기존 주택 매도 시 비과세가 가능하다. 우선, 분양권을 취득한 주택이 완공된 후 해당 주택으로 2년 이내에 세대 전원이 이사를 해야 하며, 1년 이상 해당 주택에서 거주해야 한다. 그리고 분양권을 취득한 주택이 완공된 후 2년 이내에 기존 주택을 매도해야만 한다. 이 두 가지 조건을 모두 충족하는 경우에는 분양권을 소유한 후 3년이 지나서 기존 주택으로 매도하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.

2021년 이전 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않아

2020년 말까지 취득한 분양권은 법이 개정되기 전에 취득했기 때문에 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 분양권을 취득한 주택이 완공된 시점부터 일시적 2주택 비과세 기간을 계산해야 하는데, 조정대상지역인지 아닌지에 따라 기간이 달라진다.

기존 주택을 보유하고 있는 상태에서 분양권을 취득할 때 해당 분양권이 조정대상지역 내에 있지 않거나, 분양권을 취득한 주택이 완공될 때 조정대상지역 내에 있지 않다면 기존 주택을 주택 완공 시점 이후 3년 내에만 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

하지만 분양권을 취득하는 시점인 계약일에도 조정대상지역 내에 소재하고, 주택이 완공되는 시점에도 조정대상지역 내에 소재한다면 비과세 유예 기간은 분양권 계약 시점에 따라 달라진다.

분양권 계약일이 2018년 9월 13일 이전이라면 조정대상지역 여부와 관계없이 3년의 유예기간을 적용받는다. 하지만 분양권 계약일이 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이의 기간이라면 2년의 유예기간을 적용받게 되고, 계약일이 2019일 12월 17일 이후라면 더 짧아진 1년의 유예기간과 해당 유예기간 안에 신규주택으로 전입도 해야 한다.

이렇듯 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 세금 계산 시 주택 수 판단에 영향을 주기 때문에 분양권을 보유하고 있는 사람이라면 세금 관계를 면밀하게 따져봐야 한다.

- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원