최근 발표되는 여러 부동산 정책을 바탕으로 부동산 관련 세금이 빠르게 변화하고 있다. 특히 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 1년 동안 배제되면서 ‘부담부증여’가 크게 늘고 있다.
다주택자들에게 가장 큰 골칫거리였던 양도세 중과가 1년간 한시적으로 배제된다. 대통령직 인수위원회 발표를 시작으로 2022년 5월 10일 양도분부터 2023년 5월 9일 양도분까지 다주택자들은 양도세 중과를 적용받지 않는다. 물론, 조정대상지역 내 모든 주택에 양도세 중과 배제를 적용해주는 것은 아니고, 2년 이상 보유한 주택에 한해 적용된다.이런 대책이 나오면서 다시 부담부증여가 각광받고 있다. 세법에서 말하는 부담부증여란 일종의 조건부 증여 계약을 의미한다. 증여를 받는 데 특정한 조건이 붙는 계약이다. 일반적으로 주택의 부담부증여는 주택에 담보되어 있는 채무를 수증자가 함께 인수할 것을 조건으로 한다. 일정한 부담을 짊어지는 증여라고 해서 부담부증여라 부르는데, 일반 증여보다 세금을 줄이려는 방법이다.왜 양도세 중과 배제가 시작되면서 다시 부담부증여가 떠오르고 있을까? 이 내용을 알기 위해서는 부담부증여의 구조를 먼저 파악해야 한다.증여세는 아무런 대가 없이 무상으로 재산 가치가 증가할 때 내는 세금이다. 예를 들어, 가격이 15억원인 주택을 증여받으면 재산 가치가 15억원 증가하기 때문에 주택 가격인 15억원에 대한 증여세를 납부해야 한다. 하지만 15억원인 주택에 10억원의 채무금액이 있고 그 채무금액을 승계하는 조건으로 증여를 받는다고 가정해보자. 수증자의 재산은 주택 가격 15억원만큼 증가하지 않는다. 채무금액인 10억원은 수증자가 상환해야 하는 금액이기 때문에 실제 재산 가치의 순증가분은 주택 가격 15억원에서 채무금액 10억원을 차감한 5억원이다. 즉, 수증자는 5억원에 대한 증여세를 납부하면 된다. 따라서 부담부증여를 하면 증여세는 무조건 줄어든다.다만, 부담부증여에는 증여세 외에 하나의 세금이 더 숨겨져 있다. 바로 양도세이다. 채무금액 10억원을 수증자가 승계한다는 것은 바꿔 말하면 증여자의 빚을 대신 갚아준다는 뜻이다. 증여자 입장에서는 해당 채무금액만큼 돈을 받는 것과 동일한 개념이기 때문에 채무금액 부분은 돈을 받고 판 것과 마찬가지이다. 따라서 대출 승계 금액에 대해서는 증여자에게 양도세가 부과된다.이렇듯 부담부증여는 수증자에게 증여세가 부과되고 증여자에게는 양도세가 부과되는 구조이다. 세법이 개정되기 전인 다주택자 양도세 중과 구조에서는 증여자의 양도세 부담이 상당히 컸다. 따라서 일반 증여 시 부과되는 증여세보다 부담부증여를 할 때 부과되는 양도세와 증여세를 합친 전체 세금이 더 커 부담부증여의 장점이 많이 떨어졌었다. 그러나 다주택자의 양도세 중과가 한시적으로 배제되면서 양도세 부담이 많이 줄어들어 부담부증여의 활용성이 다시금 올라가게 된 것이다.예를 들어, 조정대상지역에 2주택을 보유하고 있는 부모가 주택 1채를 자녀에게 부담부증여를 한다고 가정해보자. 주택 가격은 현재 15억원, 취득가격은 4억원이고 보증금 10억원이 있다. 다주택자 중과 제도가 적용될 때는 중과 적용된 양도세와 증여세를 합쳐 부담부증여 시 전체 세부담 합계액은 약 5억4000만원이다. 일반 증여를 할 때 부과되는 증여세가 약 4억700만원이니 오히려 일반 증여보다 부담부증여가 불리한 상황이 발생한다. 하지만 다주택자 중과 제도가 배제된 경우에는 부담부증여 시 전체 세부담 합계액이 약 3억7600만원 이므로 일반 증여를 할 때보다 약 3100만원을 절세할 수 있다. 물론, 조정대상지역 내 주택을 증여할 때 증여받는 부분의 취득세 중과는 아직 살아 있기 때문에 전체적인 세금을 반드시 비교한 후 결정해야 한다. 그럼에도 부담부증여는 상대적으로 소득이 더 많은 부모가 양도세를 낸다는 점에서 유리한 측면도 있다. 절세 측면에서 부담부증여가 큰 이익을 주진 않더라도, 증여세 부분만 자녀가 내고 양도세 부분은 부모가 내기 때문에 상대적으로 자녀에게는 유리한 방법이 될 수 있다.
부담부증여의 기본 4원칙다주택자가 부담부증여를 하려면 우선 4가지 기본원칙을 지켜야 한다. 증여일 현재 존재하는 채무인지, 해당 주택에 담보되어 있는 채무인지, 증여를 받는 자가 실제로 채무를 인수하는지, 수증자가 채무를 상환할 능력이 있는지다. 이 4가지 조건을 충족하지 못하면 부담부 증여로 인정받을 수 없다. 일반적으로 주택 부담부증여에서의 채무는 세입자의 보증금이나 주택담보대출이다. 이미 세입자가 있는 주택이거나 주택담보대출이 있는 주택이라면 부담부증여를 할 때 문제는 없다. 다만, 간혹 주택 1채를 보유한 부모가 자녀에게 증여한 후 그 주택에 다시 살기 위해 자녀와 전세계약을 맺는 경우가 있다. 증여세 신고기한 전까지만 전세계약을 체결하면 부담부증여가 가능할 것이라 생각하는데, 이런 경우는 부담부증여에 해당하지 않는다. 자녀와 전세계약을 맺은 게 문제가 되는 것은 아니라 증여일 현재 해당 주택에 담보되어 있는 채무가 아니기 때문이다. 이미 소유권이 넘어간 상태에서 맺는 전세계약은 자녀가 승계한 채무로 볼 수 없다.따라서 해당 주택에 담보되어 있는 채무가 없다면, 증여를 하기 전에 세입자를 들이거나 금융기관에서 담보대출을 받는 방법도 고려해볼 수 있다. 다만, 담보대출을 받을 때 금액이 크지 않을 수 있다는 단점은 있다. 주택구입자금 용도의 대출이 아니라 생활안정자금 대출인 경우 현재 기준으로는 1억원이 최대 한도 금액이다. 부동산 대책이 발표되면서 한도 금액은 2억원까지 늘어날 예정이고 점차 완화될 것이라고는 한다. 하지만 전체 주택 가격에서 차지하는 대출금액의 비율이 크지 않다면 증여재산금액이 크게 줄지 않아 부담부증여의 활용도가 높지 않을 수 있다.증여일 현재 담보되어 있는 채무라 하더라도 소득이 없는 자녀라면 부담부증여는 현실적으로 어렵다고 할 수 있다. 실제로 채무를 승계할 수 있으면서 상환할 능력이 있어야 하는데, 소득이 없는 자녀라면 승계 자체가 어렵기 때문이다. 특히 자녀가 미성년자라면 취득세 납부 및 등기 단계에서부터 부담부증여로 인정받기 힘들다.부담부증여를 실제로 진행할 때는 입증서류들도 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 우선 증여일 현재 담보되어 있는 채무를 입증할 수 있는 서류가 필요하다. 별도의 채무부담계약서를 작성하거나 증여계약서에 채무승계 조건을 추가하는 방법이 있다.- 고경남 세무법인 신아 세무사
