스릴을 추구하는 억만장자 래리 코너는 아주 작은 거래에 집착하면서 고급 아파트로 부를 일궜다. 지금까지 코너의 전략은 효과적이었지만, 시장이 달라진 지금 그가 기꺼이 감수할 위험은 어느 정도일까?

▎벼랑 끝에서 노스롭 F-5 전투기를 조종해서 레이니어산 정상 위를 날았던 코너는 “내가 그동안 해왔던 모든 일에는 난관과 목적이 있었다”고 말했다. / 사진:PHOTOGRAPH BY DANIEL BROWN FOR FORBES

지난 1월 말, 어느 흐린 날이었다. 래리 코너(74)는 미국 오하이오주 데이턴에 있는 자신의 사무실에서 산더미처럼 쌓인 물건 보고서들을 살펴보고 있었다. 사무실에서는 데이턴라이트브라더스 공항의 활주로와 초기 비행기 중 하나인 모델 B의 모형이 있는 격납고가 내려다보였다. 벽에는 기록을 경신한 높이인 11.6km 상공의 열기구에서 뛴 스카이다이빙, 세계 최초의 민간 우주인으로서 방문한 국제 우주정거장, 지구에서 가장 깊은 해저 약 11km 깊이의 마리아나 해구 잠수 등 코너의 첫 순간들을 담은 액자가 줄지어 있었다.

코너는 “어리석은 위험이 아니라 계산된 위험을 기꺼이 감수해야 한다”고 말했다. 이는 지금까지 코너 자신과 그가 설립한 부동산 회사 코너 그룹의 승리 전략이었다. 이 회사는 30년 동안 천문학적인 수익을 올리며 코너에게 20억 달러의 부를 가져다줬다.

1991년에 공동 설립된 이래로 이 회사는 고급 아파트에 투자해 연 수익률 30.4%를 기록했다. 블랙스톤, 브룩필드 등 최고의 기업들조차 부동산에서 16%, 18% 수익률을 기록하는 이 업계에서 거의 전무후무한 수치다.

코너는 비유동 시장에서 빠른 수익을 추구함으로써 이러한 업적을 달성했다. 코너는 “최단기간 내에 가치를 극대화할 것”이라고 말했다. 코너는 가능한 한 빨리 매물을 수익성 있게 매각한다. 평균적으로 매물을 10년 보유하는 상장 부동산투자신탁들과 달리 코너는 매물을 5년 반 정도 보유한다. 한번은 노스캐롤라이나 샬럿에서 불과 1년 만에 매물을 처분하면서 75% 수익을 거뒀다.

코너는 이를 “거래 모델”이라고 부른다. 모든 매물을 지속적으로 분석하면서 수익성을 높이고 비용을 최소화하는 동시에 현지 시장을 모니터링하는 것이다. 코너는 플로리다 포트로더데일에 소유한 한 아파트 건물 보고서를 훑어보며 설비투자, 매출 개선 사항, 매물의 운영 용이성 등을 줄줄 읊었다. 지표 중 하나는 단순히 “직감”이라고 불린다. 모든 것이 눈으로 평가한 뒤에야 매각된다. 코너는 “1년에 두 번 모든 매물을 눈으로 확인한다”며 “85% 확률로 전망을 달성하거나 초과한다”고 말했다.

모든 매각은 본사 로비 옆 회의실에 기록으로 새겨진다. 회의실에서 코너가 입었던 우주복이 든 유리 보관함 옆을 지나 중고 항공기 부품으로 만든 테이블 뒤로 가면 1995년 이후 체결된 모든 거래를 보여주는 명판 135개가 있다. 총가치는 60억 달러가 넘는다.

임원 코치이자 코너 그룹의 유일한 사외이사인 로저 립슨은 코너와 30년 동안 알고 지냈다. 그는 “코너는 자아가 대단히 강하며 자신의 능력을 진심으로 믿는다”며 “하지만 누구 못지않게 신중하며 위험 계산기를 머릿속에 넣고 다니는데, 그게 지금까지 살아남은 비결”이라고 말했다.

코너 그룹은 현재 콜로라도부터 플로리다까지 미국 12개 주에 걸쳐 51개 아파트 포트폴리오를 소유·운영하며, 그 가치는 50억 달러에 달한다. 팬데믹 이후 붐이 일면서 임대·매물 가치가 급등하자 회사 펀드는 수익률 42.5%를 기록했다. 많은 건물이 매수 후 3년 이내에 매각됐으며, 수익률은 17~159%다.

코너는 어떻게 미국에서 가장 실적이 좋은 부동산 회사를 만들어냈을까? 코너는 경쟁사들에 대해 “다들 부동산업계 사람들”이라며 “우리는 부동산업계 종사자가 아니라 어쩌다 보니 아파트에 투자하게 된 투자자들”이라고 말했다.

코너 그룹에서는 시간부터 돈까지 모든 것이 극대화 되어야 한다. 최대한 짧고 효율적인 회의를 위해 수시로 회의가 열린다. 소비되는 돈은 단 한 푼이라도 정당한 근거가 있어야 한다. 이 회사의 기업문화 안내서에 강조된 예시 하나에서는 직원들이 밤새 데이턴의 한 아파트단지 쓰레기통을 전부 살피면서 각각이 얼마나 채워져 있는지 확인했다. 상당수가 비어 있었기에 다음 날 팀은 주간 쓰레기 수거 횟수를 줄였고, 그 결과 회사의 쓰레기 처리 비용이 연간 2만7000달러 절약됐다.

우수 성과자는 연간 수익 배분에서 파트너 지분을 받을 수 있다. 설비 팀장과 관리인을 포함해 파트너 66명이 회사 지분 7%를 나눠 가지고 있다(코너와 그의 가족은 93%를 소유한다). 파트너는 지분을 유지하려면 성과 점수 10점 만점에 8.25점을 지속적으로 획득해야 한다. 립슨은 “성과가 좋지 않으면 회사 생활이 매우 불편해질 것이며, 머지않아 개선하든가 떠나야 한다”며 “성과가 뛰어나다면 막대한 기회를 얻을 수 있다”고 말했다.

제2차 세계대전에 참전한 수의사 아버지와 적십자에서 일했던 어머니 사이에서 태어난 코너는 데이턴에서 자랐다. 기업가정신이 있어 집에 페인트칠을 하며 돈을 벌었다. 졸업 후 중고 차를 구매해 트렁크에 라벨이 손상된 저가 와인을 가득 싣고 다니며 애선스 지역 대학생들에게 팔았다. 또 코너는 대학을 다니며 주말에 시체를 싣고 지역 장례식장으로 운반하며 건당 5달러를 받았다. 대학 졸업 후 폭스바겐 대리점에서 임시 영업직으로 일하다가 여행 안내소에서 짧게 일하면서 모로코, 멕시코, 유럽을 돌아다녔다. 1977년 데이턴으로 돌아온 코너는 투자자 21명으로부터 5만2500달러를 받아 뉴컴스 태번이라는 바를 열었다. 코너는 “엄청난 성공을 거뒀다”고 말했다. 2년 반 뒤 코너가 바를 팔 때 투자자들은 300% 수익을 올렸다.

수익금을 나눠 받은 코너는 플로리다주 올랜도로 이사해 회사를 설립했다. 이 회사는 한때 주에서 두 번째로 큰 IBM 마이크로컴퓨터 판매업체로 알려졌지만 성공은 오래가지 않았다. 코너는 “마진이 박살 났다”며 “9년 뒤에 문을 닫아야 했다. 사업 실패의 박사가 됐다”고 말했다. 코너는 무직 상태로 90만 달러 빚을 진 채 데이턴으로 돌아왔다. 코너는 “그때가 1990년인데 파산보다 더 상황이 심각했다”며 “하지만 빚을 모두 갚을 의지가 강했다”고 말했다.

코너는 부동산으로 방향을 전환하고 파트너 두 명과 투자자 한 명을 채용한 뒤 캔자스시의 저축 기관과 데이턴의 아파트 3채 매수 계약을 채결했다. 그런데 저축대부조합(S&L) 위기가 닥치며 거래가 중단되고 부동산 가치가 폭락했다. 코너는 “다시 원점으로 돌아갔다”고 말했다. 그러나 곧 흐름이 코너에게 유리하게 바뀌었다. 1년 뒤 코너는 처음에 합의했던 것보다 저렴한 가격에 해당 매물을 매수했다.

코너는 1994년까지 빚을 모두 갚았고 9년 뒤 파트너들의 지분을 사들여 회사를 인수했다. 2008년 금융위기가 닥쳤을 때 비용 절감에 대한 코너의 집착이 빛을 발했고, 이때 코너는 매물을 마구 사들이기 시작했다. 아파트를 운영하는 코너 그룹은 코로나19 팬데믹이 닥쳤을 때 필수 기업으로 선정됐고, 코너는 이를 적극 활용했다. 2020년부터 2022년까지 코너 그룹은 25억 달러로 32개 물건을 매수하고 28개를 27억 달러에 매각하며 매출을 26% 늘렸다.

그러나 부동산투자처럼 변동성이 큰 업종에는 항상 실패의 위험이 도사린다. 피치레이팅스에 따르면 2024년 아파트 건물의 연체율은 팬데믹 당시 기록한 최고치를 넘어 두 배가 될 전망이다. 아파트 단지 투자 금액은 지난해 61% 하락해 1190억 달러였는데, 이는 2014년 이후 최저치다. 코너가 아파트를 팔고 싶어도 살 사람이 없다면 어떻게 될까?

신시내티 소재 중개업체 3CRE의 공동 설립자 마이클 코스탄티니는 “지금까지는 코너 그룹이 잘나갔지만 앞으로는 모든 것이 바뀐다”며 “코너의 주요 시장을 보면 물건을 팔기가 쉽지 않을 것이며, 원금이라도 회수하면 다행”이라고 말했다.

코너는 자신의 전략이 항상 통하지는 않는다고 인정했다. 코너는 “2023년은 우리 기준으로 그다지 좋은 해가 아니었다”고 말했다. 그러나 코너는 가격이 계속 떨어질 것이라는 통념을 믿지 않는다. 코너는 “더 많은 구매자가 시장으로 진입할 것”이라며 “아마 여름부터는 팔기 시작할 것”이라고 주장했다.

코너는 자신의 주장을 뒷받침하기 위해 회사의 높은 임대율을 근거로 들었다. 코너 그룹의 임대율은 2023년 4%에서 9%로 증가하며 미국 평균인 0.5%를 크게 웃돌았다. 코너는 회사 포트폴리오 전체 가치의 평균 70% 정도인 부채를 걱정하지 않는다. 2021년 금리가 낮을 때 더할 나위 없는 조건으로 자금을 보충했으며, 주기적으로 스트레스 테스트를 하며 안전성을 확인한다. 그리고 코너는 포트로더데일의 그 매물처럼 실적이 좋은 시장에서는 아직 팔 이유가 없다고 본다며, “가지고 있을 것”이라고 말했다.

스릴을 즐기는 억만장자들

억만장자들이 일을 열심히 하는 것처럼 보인다고? 그 사람들이 어떻게 노는지도 보라. 래리 코너처럼 위험을 추구하는 억만장자들은 자신의 막대한 부로 막대한 스릴을 추구한다. 가장 모험심 넘치는 억만장자들을 소개한다.

▎ 사진:CARL DE SOUZA/GETTY IMAGES, PATRICK WELSH FOR FORBES

짐 랫클리프: 이네오스 그룹 설립자 / 순자산: 165억 달러

북극과 남극을 트레킹하고, 마터호른 정상을 등반하고, 남아프리카공화국에서 한 달 동안 오토바이 여행을 하고, 마라톤으로 사하라사막을 가로질렀다.

이바르 톨레프센: 부동산 거물 / 83억 달러

9656㎞ 길이 다카르 랠리에 참가하고, 남극의 여러 산 정복을 주도하고, 그린란드 스키 횡단 세계 신기록을 세웠다.

에드 로스키 주니어: 부동산 거물 / 71억 달러

에베레스트산 베이스캠프에 오르고 (해발 5364m), 자전거로 몽골, 러시아, 미얀마를 종주하고, 러시아 잠수정을 타고 타이태닉호 잔해까지 내려갔다.

리처드 브랜슨: 버진 그룹 설립자 / 21억 달러

열기구를 타고 대서양과 태평양을 건너고, 카이트보드와 수륙양용 차로 영국 해협을 건너고, 라스베이거스의 팜스 카지노 리조트에서 뛰어내렸다.

재러드 아이잭맨: 시프트 4 페이먼츠 설립자 / 19억 달러

자신이 소유한 러시아제 미그-29 전투기를 조종하고, 소형 제트기로 세계에서 가장 빠른 비행 기록을 세웠다.

※ How To Play It
아파트 부동산투자신탁에서 가장 먼저 봐야 할 것은 운영사의 펀드, 즉 배당금 지급이 가능한 자금이다. 두 번째는 위치다. 일부 지역에서는 매물이 임대차 규제로 인해 수용될 위험이 있다. 이 때문에 주의 깊은 투자자들은 이퀴티레지덴셜을 피한다. 이 업체의 물건 절반은 뉴욕이나 캘리포니아에 있다. 또 다른 기업인 에섹스프로퍼티트러스트도 같은 이유로 피해야 한다. 물건들이 남부 지역에 있는 캠든프로퍼티트러스트가 낫다. 이 회사의 아파트 6만 개 중 사회주의적 성향의 해안 도시에 있는 물건은 단 6%다.

- 윌리엄 볼드윈은 포브스의 투자 전략 칼럼니스트다.

- Giacomo Tognini 포브스 기자

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