5월 이후 과열 조짐, 저금리·일부 지역 공급 부족도 한몫…같은 서울 내에서도 지역·단지마다 양상 달리할 가능성도

▎문재인 정부 출범 이후 서울을 중심으로 한 전국의 아파트값이 들썩인다. 전문가들 사이에서도 아파트값이 지속적으로 상승할 것이란 전망과 조만간 위축될 것이란 전망이 엇갈리고 있다.

서울 마포구에 사는 40대 초반의 최준혁 씨는 새 정부 출범 이후 내 집 마련 계획을 접었다. 갑작스레 오른 집값 때문이다. 정부가 “부동산 과열을 좌시하지 않겠다”고 나서면서 향후 집값에 대한 불확실성도 높아졌다.

정부는 최근 들어 후끈해진 부동산 시장에 연일 강도 높은 경고메시지를 던지고 있다. 최씨는 “전세 계약을 연장하고 상황을 지켜보기로 했다”며 “당장 집을 살 수는 없을 것 같다”고 했다.

서울 노원구에 사는 전명수 씨는 정반대 입장이다. 금리가 오르기 전에 매매계약을 서두르고 있다. 노무현 정부 때 부동산 가격이 치솟았던 것을 생각하면 저금리 주택담보대출을 활용해 지금 집을 사는 것이 유리하다고 판단했다. 정부가 주택담보대출비율(LTV)을 강화한다는 소식도 전씨를 재촉하고 있다.

문재인 정부 출범 이후 위축될 것 같던 부동산 시장이 들썩이고 있다. 서울 아파트 가격 주간 상승률은 2006년 이후 최고치를 기록했다. 6월 들어 아파트 공급 물량이 쏟아지고 있어 주말만 되면 모델하우스는 인파로 가득하다.

경매로 나온 부동산 낙찰가율도 역대 최고 수준으로 올랐다. 부동산 경기가 과열 조짐을 보이자 정부는 각종 규제 카드를 만지작거리고 있다. 김동연 경제부총리는 6월 13일 정부서울청사에서 열린 경제관계장관 간담회에서 “부동산 시장이 최근 서울 등 일부 지역을 중심으로 이상 과열현상을 보이고 있다”며 “상황을 면밀히 주시 중이고 좌시하지 않겠다”고 말했다.

김 부총리는 이어 “투기 수요를 원천적으로 차단하기 위해 조만간 부동산 안정화 방안을 마련할 예정”이라며 “부동산 시장이 계속 불안하다고 판단되면 쓸 수 있는 모든 정책수단을 총동원, 추가 대책을 내놓겠다”고 했다.

대대적인 시장 단속도 시작했다. 지방자치단체, 국세청과 합동으로 99개 조, 231명에 달하는 현장 점검반을 꾸렸다. 분양권 전매제한 기간 중의 불법 전매 청약통장을 사고파는 행위 떴다방을 앞세운 불법 중개 행위, 다운계약, 위장전입 등이 단속 대상이다.

업계에서는 최근 정부의 ‘규제 드라이브’에 우려를 표하고 있다. 단시간에 열기를 식힐 수는 있겠지만 부동산 시장을 침체시킬 수 있다는 이유에서다.

일각에서는 노무현 정부 시절처럼 집값 상승을 진화하지 못할 가능성도 있다고 지적하고 있다. 실제로 당시 부동산 시장 과열을 잠재우기 위해 종합부동산세 인상 카드를 꺼내 들었다가 오히려 집값 상승을 불러일으켰다는 이유에서다. 노무현 정부와 상황이 판이하다는 분석도 있다. 전국적으로 집값이 상승했던 과거에 비해 현재 부동산 가격 상승은 서울·세종·부산 등 일부 지역에 한정돼 발생하고 있다는 주장이 제기되기도 한다.

과거를 바라보는 시각과 상관없이 문재인 정부 임기 동안 부동산은 뜨거운 감자가 될 가능성이 높다. 현재 우리나라 중산층 이상의 국민이 소유하고 있는 재산 대부분은 부동산이다. 한국은행이 금리 인상 이슈에 불을 지폈지만 한동안 초저금리 시대가 이어지면서 주식과 부동산에 모든 시선이 향하고 있다. 투자처를 찾지 못해 시중을 떠도는 부동자금은 사상 최대치인 1010조3000억원에 달한다.

부동산 114에 따르면 서울 아파트 매매가는 5월 9일 대통령선거 이후 급격하게 오르고 있다. 특히 5월 마지막 주 서울 아파트값은 한 주간 0.45% 올라 2006년 11월 이후 최고치를 기록했다.

새 정부 한 달…들썩이는 부동산

대선 이후 한 달간 아파트값을 비교해보면 6월 9일 기준 서울 아파트값은 5월 12일과 비교해 1.49% 올랐다. 재건축 아파트는 2.69% 올라 상승폭이 더 컸다. 자치구별로는 강동구 상승률이 5.21%를 기록해 가장 많이 증가했다. 송파구(2.37%), 서초구(1.81%), 강남구(1.71%) 등이 뒤를 이었다. 재건축 단지가 몰려 있는 강남4구가 아파트값 상승을 주도한 셈이다.

거래도 늘었다. 서울부동산정보광장에 따르면 5월 서울 아파트 분양권 거래량(입주권 제외)은 1146건으로 나타났다. 관련 통계가 집계된 2007년 이후 처음으로 1000건을 넘었다. 이전 기록은 지난해 6월 899건이다.

매매도 활발하다. 5월 서울 아파트는 1만416건이 매매됐다. 전달보다 거래 건수가 2600건 이상 증가했다. 5월 거래량으로는 실거래가가 공개되기 시작한 2006년 이후 역대 세 번째다.

경매시장도 달아오르고 있다. 지지옥션에 따르면 지난달 전국 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 78.8%다. 경매 통계가 작성되기 시작한 2001년 1월 이후 월간 낙찰가율로는 최고 수준이다. 직전 최고치는 2008년 5월 78.2%였다.

수도권을 중심으로 부동산 과열 현상이 나타나면서 은행권 가계대출도 급증하고 있다. 한국은행의 ‘5월 중 금융시장 동향’ 자료를 보면 5월 은행 가계대출(정책모기지론 포함) 잔액은 전월에 비해 6조3000억원 증가한 724조8000억원으로 집계됐다. 주택담보대출이 3조8000억원, 기타대출이 2조5000억원 늘었다. 기타대출에는 일반신용대출, 신용한도대출(마이너스통장대출) 등이 포함된다. 은행 가계대출 증가규모는 지난 3월 2조9000억원, 4월 4조7000억원에 이어 5월 6조3000억원으로 증가폭이 커지고 있다.

박용진 한국은행 시장총괄팀 차장은 “주택담보대출은 집단대출이 꾸준히 취급되는 가운데 주택거래와 관련된 자금 수요가 이어지면서 3조8000억원 늘었고, 기타대출은 5월 초 연휴와 주택거래 관련 수요로 2조5000억원 증가했다”고 설명했다.

전문가들은 서울 등 공급이 부족한 일부 지역에서 집값이 상승하고 있다고 분석한다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “현재 전국 부동산 시장은 공급 과잉상태로 서울 지역 집값 상승은 재개발 지역이 몰려 있는 일부 지역에 한정된 얘기”라고 했다. 전국적으로 부동산 과열 조짐이 나타나는 것은 아니란 얘기다. 박상언 유앤알컨설팅 대표 역시 “고질적인 서울지역 공급 부족 현상이 해결되지 않아 특정지역 집값이 오른 것”이라고 말했다.

문재인 정부가 ‘도시재생 뉴딜’을 주요 정책으로 추진키로 하면서 부동산 시장에 영향을 미쳤다는 의견도 있다. 정부는 올해부터 5년간 총 50조원을 들여 전국 500곳에서 도시재생 사업을 벌이기로 했다.

노무현 정부, 부동산값 가장 많이 올라

▎최근 집값이 급등하면서 내 집 마련을 위해 공인중개소를 찾는 서민들의 발걸음은 무겁기만 하다.

KB국민은행의 월간 주택가격 동향 조사 내역을 분석한 결과 노무현 정부 말기인 2008년 2월 서울의 아파트 평균 거래 가격은 출범 때인 2003년 2월에 비해 약 57％ 상승한 것으로 나타났다. 2015년 12월 거래가격을 100으로 보고 같은 지역의 아파트 거래가격을 지수화한 아파트 매매가격지수는 2003년 2월 서울 평균 약 62.6을 기록했다.

이후 정권 말기인 2008년 2월 97.9로 급격히 상승했다. 부동산 투기와의 전쟁을 선언했던 노무현 정부는 강남 등 버블세븐 지역을 선정해 집중 관리에 나섰다. 양도소득세를 강화하고 분양권 자율화도 폐지했다. 총 12차례 부동산 관련 대책이 쏟아졌다.

그러나 집값은 오히려 뛰었다. 경기부양을 위한 유동성 확대와 외환위기 여파로 인한 신규 아파트 공급 위축 등이 원인이 됐다. 이번 정부가 노무현 정부를 반면교사로 삼아야 한다는 주장이 나온 것은 이 때문이다.

이명박 정부 때는 아파트 가격이 초기에 소폭 상승했다. 반면 정권 말로 갈수록 하락세를 이어갔다. 정권 초기인 2008년 3분기 102.9로 정점을 찍은 뒤 소폭 하락·상승을 반복하다 정권 말기인 2013년 2월에는 94.9를 기록했다. 노무현 정부 시절부터 오르던 집값이 내림세로 돌아섰다는 얘기다.

2008년 2월 이명박 정부 출범 당시와 비교하면 약 3％ 하락했다. 부동산 가격은 박근혜 정부 때 다시 올랐다. 다만 노무현 정부 때보다는 상승 폭이 작았다. 박근혜 전 대통령 파면된 올해 3월 서울의 아파트 거래가격 평균은 104.4로 정권 출범기인 2013년 2월과 비교해 약 10％ 상승한 것으로 집계됐다.

서울 아파트 가격은 시대별로 편차가 있었다. 노무현 정부 때는 ‘강남 3구’ 성장세가 눈에 띈다. 송파구가 상승률 약 83％로 최대치를 기록했다. 이어 강남구 약 80％, 서초구 약 79％, 용산구 약 77％의 상승률을 보였다. 상승률이 가장 저조한 곳은 성북구와 종로구다. 두 곳 모두 약 26％로 강남 지역과 확연한 차이를 보였다.

반면 이명박 정부 들어 송파구 아파트 가격은 곤두박질쳤다. 약 13％나 하락해 서울에서 가장 많이 떨어진 지역으로 꼽힌다. 이에 비해 노무현 정부 때 상승률이 셋째로 저조했던 중랑구가 이명박 정부 때는 약 10％로 1위를 기록했다.

박근혜 정부 때는 서초구(약 15％), 강남구(약 14％) 송파구(약 12％)가 다시 상위권을 탈환했고 성북구(약 12％), 마포구(약 12％)도 선두권에 합류했다. 상승률이 가장 낮은 곳은 용산구로 약 3％에 그쳤다. 이는 각 정부 초기와 말기를 단순 비교한 것으로, 아파트를 매매한 개인의 거래 득실과 일치하지는 않았을 것으로 보인다. 가령 2007년 5월과 올해 5월을 비교하면 10년 사이에 아파트 거래가격이 가장 많이 오른 곳은 노원구(약 25％)였고 가장 많이 떨어진 곳은 송파구(약 -3％)였다.

文 정부의 부동산 정책은?

▎서울 영등포구 신길동 보라매 SK뷰 견본주택이 방문객들로 북적이고 있다. / 사진 :SK건설

새 정부 들어 부동산 시장이 주목받으면서 문재인호의 부동산 정책에 관심이 모아진다. 경제 활성화와 집값 안정을 두고 어떤 방향을 택할지 궁금증을 자아내는 사람이 크게 눈에 띈다. 부동산 정책은 공급 정책과 세제 정책으로 나뉜다. 공급량을 조절해 시장 안정을 꾀할 수 있지만 단시간에 효과를 내긴 어렵다. 반면 세제 정책은 효과는 빠르지만 다른 부문에서 풍선 효과가 발생할 가능성이 높다.

국토부 장관이 임명되면 곧바로 검토 중인 부동산대책을 마무리 짓고 발표될 전망이다. 대책은 일부 과열 지역에 대해 부동산 대출을 조이면서 청약규제를 강화하는 지역별 맞춤형 규제가 될 것으로 관측된다.

당초 고강도 부동산대책이 나올 것이라는 시장의 예측과 달리 이번 대책은 청약조정지역을 도입한 11·3부동산대책을 확대·보완하는 선에서 서울 강남권이나 부산 등 국지적 과열을 막을 수 있는 맞춤형·선별적 규제가 될 것이라는 전망이 많다. 정부의 제1국정과제인 일자리 창출과 추경을 해야 하는 상황에 자칫 부동산대책으로 경기 활력이 저하되는 상황을 만들 수 있기 때문이다.

또 문재인 정부의 첫 부동산 정책이 고강도 규제가 되는 것이 모양새가 좋지 않아 일단은 시장에 강한 메시지를 던져주고 추가 대책을 카드로 갖고 있을 것이라는 예상도 나온다. 국토부는 지난해 11·3 대책에서 설정된 서울·부산 등 청약조정대상 지역에서 제외된 지역 중에서 최근 집값이 불안한 곳에 대해 분양권 전매 제한 등 청약규제를 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 11·3 대책을 통해 서울 강남4구와 과천은 소유권이전등기 때까지, 서울 나머지 지역과 성남은 1년 6개월까지 전매제한 기간이 늘어난 바 있다.

정부는 이와 함께 재건축 관련 규제를 어떻게 할 것인가를 놓고 막판 장고를 거듭하고 있다. 강남권은 현재 청약조정지역으로 묶여 각종 규제가 적용되지만 여전히 사업 추진이 빨라 재건축 초과이익환수를 피한 재건축 단지를 중심으로 가격이 뛰고 있어서다.

정부는 투기과열지구 지정 여부도 검토 중이지만 내부적으로 유보 쪽으로 방향이 기울고 있는 것으로 전해졌다. 투기과열지구로 지정하면 분양권 전매가 입주 때(최장 5년)까지 금지되는 것은 물론 재건축 조합원 지위 양도금지, 조합주택조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 규제 강화(40%), 재건축조합원 분양 1주택으로 제한 등 14개 캡(규제)이 한꺼번에 씌워져 주택시장이 급랭할 가능성이 있다. 이 때문에 일각에서는 투기과열지구를 지정하지 않는 대신 재건축 조합원 지위 양도금지만 따로 적용하는 것이 아니냐는 전망도 나온다.

전문가들은 7월 말로 유예가 종료되는 LTV(주택담보대출)와 DTI(총부채상환비율) 등 대출 규제 강화가 시행될 것으로 보고 있다. 이처럼 대출 규제가 강화되면 강남3구 재건축 아파트 가격을 잡을 수 있다. 규제가 강화되면 LTV의 경우 현재 70%에서 완화 이전 수준인 50~70%로, DTI는 60%에서 50%(서울 기준)로 기준이 강화된다.

역대 정부가 시행한 LTV·DTI 강화 조치 대부분이 주택가격 상승률을 완화하는 데 결정적 작용을 했다. 2003년 10월 투기지역 내 만기 10년 이하 대출 LTV를 50%에서 40%로 강화했을 때도 상승률(14%)이 강남 3구 재건축 단지 아파트값이 규제 이후 3개월간 4.6% 하락했다.

하지만 LTV·DTI가 가계 부채에 미치는 영향은 상당하는 조사결과도 있다. 한국경제연구원은 ‘LTV·DTI 변화가 가계부채에 미치는 영향 및 거시적 파급효과 분석’ 보고서를 통해 “DTI 규제를 강화해 1300조원 수준인 가계부채를 10%(130조) 줄이면 국내총생산(GDP)은 2조7090억원 감소하는 것으로 나타났다”고 밝혔다. 그동안 LTV·DTI 규제를 강화하면 경기가 위축될 수 있다는 주장이 많았는데 한국경제연구원이 시뮬레이션을 통해 예상치를 뽑은 것이다.

분석 결과 DTI 규제로 인한 GDP 감소 효과가 LTV 규제로 인한 GDP 감소 효과의 1.4배에 달했다. DTI 규제를 강화해 가계부채를 10% 줄일 경우 GDP 감소 규모는 LTV 규제를 강화할 때보다 8000억원 정도 많은 2조7090억원에 이르는 것으로 예상됐다.

관건은 규제의 강도다. 자칫 규제의 강도가 너무 세서 경기에 찬물을 끼얹을까 우려가 크기 때문이다. 부동산114 관계자는 “LTV와 DTI를 지역별, 주택가격별로 기준을 다르게 해 선별적으로 적용하는 방안이 거론되고 있다”며 “DSR(총 부채원리금상환비율)의 조기 도입도 예상되고 있다”고 했다.

DSR은 주택대출뿐만 아니라 신용카드 대출, 마이너스 통장 대출 등 모든 대출의 원금·이자를 합해 관리하게 된다. 연내 DSR이 도입되면 서울 집값 상승세는 꺾일 수밖에 없다는 게 전문가들 얘기다. 이 외에도 재건축초과이익환수제 유예 중단, 청약조정대상 지역 확대 등이 거론된다.

집값 상승세 언제까지 이어질까?

▎한국무역협회 빌딩에서 바로본 서울 강남. 대치동 은마아파트와 타워팰리스.

부동산 시장에 대한 전망은 전문가들 사이에서도 엇갈린다. 당분간 주요 지역을 대상으로 가격 상승이 지속될 것이란 의견과, 정부의 강력한 규제 시그널로 시작이 침체기에 빠질 것이란 전망이 나온다.

부동산은 온 국민이 가장 관심을 갖는 자산이다. 한국은행과 통계청이 발표한 ‘2015년 국민대차대조표’에 따르면 한 가구가 갖고 있는 순자산 규모는 3억6152만원에 달한다. 그런데 이 순자산 가운데 건설·토지·입목 등 부동산 자산이 73.9%(2013년 75.4%, 2014년 74.6%)에 달한다. 이 비율은 2013년 75.4%, 2014년에도 74.6%를 기록했다. 부동산 쏠림 현상이 심각하다는 것이다.

시장에서는 문재인 정부의 부동산 정책이 크게 달라지지 않을 것이란 의견이 많다. 박원갑 수석위원은 “노무현 정부시절과 비교하는 사람들이 있는데 지금 상황은 확연히 다르다”고 진단한다. 경기 부양을 이끌어내야 하는 정부가 경제를 크게 위축시키는 부동산 규제를 과감히 꺼내 들 수 없다는 분석이다. 이로 인해 새 정부에 대한 기대감이 겹쳐 집값 상승이 당분간 이어질 것이란 해석이 나온다.

업계 관계자는 “문재인 대통령이 도시 재생 공약을 내건 상태 때문에 집값 상승 가능성이 높다고 볼 수 있다”고 했다. 지난 정부에 대한 학습효과도 기대감을 더하고 있다. 규제 카드를 꺼내봤자 노무현 정부 때처럼 집값을 잡지 못할 것이란 기대감(?) 탓에 여전히 투자수요가 부동산에 몰린다는 주장이다.

특히 서울지역은 규제 영향을 받지 않을 확률이 높다. 부동산 규제가 잇따르자 지난해 말부터 시장은 얼어붙었다. 하지만 서울 집값은 영향권에서 벗어났다. 서울지역 입주물량이 예년에 비해 올해 줄어들기 때문이다. 서울 집값이 하락하지 않는다 해도 이것이 서울 전역에 적용되는 것은 아니다. 앞으로 서울 내에서도 지역마다, 단지마다 양상을 달리할 것으로 예상된다.

부동산 시장이 크게 위축되리라는 의견도 많다. 정부가 6월 13일 부동산 시장 단속에 나서면서 실제 시장은 빠르게 반응했다. 국토부 관계자는 “관할 세무서까지 현장 점검반에 참여해 부동산 거래 불법 행위에 대해 보다 전문적이고 심층적인 점검을 펼칠 것”이라고 말했다.

김현미 국토부 장관 후보자도 “서울 등 부동산 시장의 국지적 과열 현상을 심각하게 인식한다”고 밝혔다. 정부가 움직이자 서울 강남권 아파트 시장은 냉각됐다. 강남구 개포동 개포주공 1단지 전용 36㎡의 경우 일주일 새 호가가 1억원가량 내려갔다.

박상언 대표는 “미국발(發) 금리 인상, 하반기 입주물량 폭탄 등도 부동산 시장에 악재다. 부동산 경기가 갑자기 식으면 소비 침체 등 나라 살림 전체에 악영향을 미칠 것”이라고 말했다.

- 박재원 한국경제신문 기자 wonderful@hankyung.com