주택을 부부 공동재산으로 하는 일이 흔해졌다. 사실 상속재산도 공유재산이고, 동업관계를 맺어도 부동산은 공유로 취득하는 경우가 많다. 그만큼 공유물은 우리 주변에 흔하게 존재한다. 그래서인지 최근 공유물을 관리하거나 다시 나눌 때 어떻게 해야 하느냐는 문의도 늘고 있다.
부동산은 보통 단독으로 소유한다. 그런데 부모님으로부터 재산을 상속받거나 공매를 통하여 소유권을 취득하게 되면 부동산에 대한 소유권 전부가 아닌 일부를 소유하게 되는 경우가 있다. 또 최근에는 부부간 절세 목적 등으로 같이 사는 주택 등을 1/2씩 공동으로 소유하는 경우도 많다. 심지어 기획부동산 같은 곳을 통하여 ‘묻지마 투자’ 형태로 임야 1필지 중 일부를 취득하는 경우도 있다. 이처럼 특별한 경우에는 부동산의 일부만 취득하기도 한다. 부동산을 일부만 취득하는 경우 전체는 타인과 공동으로 소유하게 된다. 이러한 형태를 공유라고 하고 그 대상을 공유물이라고 한다. 공유는 특히 위의 사안처럼 부동산을 공동으로 소유하는 경우가 많다.보통 어떤 부동산을 취득하고자 할 때 투자가치를 많이 고려하여 결정한다. 투자가치만 있다면 공매 등을 통하여 공동소유로 취득하는 것도 망설이지 않는다. 또는 상속이 발생했을 때 협의해 단독소유로 되는 경우도 있지만 상속인 간 다툼이 생겨 결국 법정지분대로 공동 소유로 되는 경우도 있다. 이처럼 공유물을 취득하는 경우 공동소유라는 부분에 대하여 별다른 고민을 하지 않고 혹은 어쩔 수 없이 취득하는 경우가 있다. 보통 부동산을 취득할 때까지는 이를 어떻게 취득할지, 투자할지 등 주로 경제적인 면을 많이 고민한다. 그런데 막상 취득한 이후 예상치 못한 법률적인 문제가 발생할 수 있다. 예를 들어 자신이 가진 지분이 작아서 공유물에 임대차계약을 체결할 때마다 배제되거나 공유자 간 의사결정에서 배제되는 경우다. ‘묻지마 투자’로 공유물을 취득한 경우는 공유자 간 거래가 없어 공유물 자체가 방치되기도 한다. 특히 사이가 안 좋은 공유자 간이나 모르는 공유자 간에는 이러한 점들이 더욱 심할 수 있다. 또는 어느 순간 다른 공유자로부터 공유물을 분할하자는 내용의 소장을 받아볼 수도 있다.
공유자, 언제든 공유물 분할 청구할 수 있어우선 공유자 일부가 공유물을 배타적으로 관리하는 것이 가능한가? 공유란 공유물을 각자의 지분비율대로 전체를 공동으로 소유하는 것을 의미한다. 즉, 한 필지의 토지를 여러 명이 공동 소유한다는 것은 다른 약정이 없는 한 각자의 지분비율만큼 전체를 공동으로 소유하는 것을 의미한다. 따라서 원칙적으로 소수지분권자라도 공유물 전부를 지분비율대로 사용ㆍ수익할 수 있는 것이다. 그런데도 과반수지분권자가 공유건물의 특정 부분을 배타적으로 사용ㆍ수익할 것을 정하는 것이 가능할까?결론은 가능하다. 각 공유자는 공유물에 대한 사용수익권을 갖지만, 사용수익의 구체적인 방법은 공유물 관리를 통하여 이루어진다. 그리고 법은 공유물 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하도록 하고 있다. 특약이 없는 한 과반수의 지분권자는 공유물을 배타적으로 관리할 수 있다. 소수지분권자를 배제하고 결정해도 적법한 이유다. 관리에 관한 의사결정에서 배제되어도 소수지분권자는 이의를 제기하지 못한다. 이처럼 소수지분권자는 공유물 관리에서는 권리행사에 제한이 있다. 인정되는 것으로는 과반수지분권자가 배타적으로 관리하는 특정 부분이 그의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라도 소수지분권자가 그의 지분에 상응하는 만큼의 수익을 부당이득으로 청구할 수 있다는 것이다. 그리고 공유물의 보존행위는 소수지분권자라고 하더라도 단독으로 행사할 수 있다. 따라서 공유물 관리 행위를 공유자 지분의 과반수 결의에 의해야 함에도 그 결의가 없는 경우 소수지분권자는 그 관리행위의 무효를 주장할 수 있다.그렇다면 공유물의 관리행위에는 어떤 것이 있는가?가장 흔한 것이 공유물에 대한 임대차계약의 체결과 해지다. 예컨대 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 임대차계약의 체결, 해지, 갱신거절 통지를 하는 것은 공유물의 관리행위에 해당한다. 따라서 공유자 지분의 과반수로써 결정해야 한다. 대체로 공유물을 이용하거나 개량하는 행위는 관리에 해당한다. 그러나 나대지에 건물을 신축하는 등 공유물의 처분이나 변경에 이르게 하는 행위는 공유물 관리행위의 범위를 벗어나게 된다. 이러한 행위는 공유물의 처분행위에 해당하여 공유자 전부의 동의가 필요하다.공유물 관리에 관하여 별다른 다툼이 없더라도 추후 공유물을 처분할 때 또 한 번의 법률문제가 발생할 수 있다. 공유자가 각자의 공유지분을 자유롭게 처분할 수 있지만, 토지나 건물 같은 경우 일부 지분만 팔기는 현실적으로 어렵다. 그렇다고 공유지분 비율에 따른 특정 부분을 처분하는 것도 허용되지 않는다. 결국 공유물을 제값을 받고 처분하려면 공유물 전체를 처분하여야 하는데 이는 앞에서 언급한 대로 공유자 전체의 동의가 필요하다. 그런데 공유자들 간 의견이 다를 경우 이마저도 힘들 수 있다. 이런 경우 최후의 방법으로 공유물 분할을 생각해볼 수 있다. 보통 여러 명의 공유자가 상속을 통하여 공유물을 공유하고 있는 경우나 공유자 중 일부가 경매 등을 통하여 달리지는 등의 경우 공유물에 대한 이해관계가 다 다르기 때문에 공유물 분할로 이해관계를 정리하려는 경우가 많다.각 공유자는 언제든지 공유물 분할을 청구하여 공유 관계를 해소할 수 있다. 공유자 1인이 공유물분할청구권을 행사하면 어떤 방법에 의해서든지 공유물을 분할해야 하는 법률관계가 발생한다. 그런데 협의로 하는 공유물 분할은 모든 공유자가 다 협의해야 효력이 있으므로, 공유자가 다수이거나 연락이 안 될 때는 쉽지 않다. 협의에 의한 분할이 성립하지 않는 경우 재판상 분할이 행해진다. 이처럼 공유물 분할은 언제든 청구할 수 있고 청구하면 반드시 어떤 방법으로든 분할이 이루어지기 때문에, 공유자로서는 원치 않는 시기에 공유물 분할이 이루어질 수 있다. 법원은 재량에 따라 지분비율에 합리적인 분할을 하면 된다. 따라서 공유물 분할 소를 제기한 원고든 그 상대방인 피고든 원치 않는 방법으로 공유물분할이 이루어질 수 있다.결국 공유관계로 부동산을 취득하는 경우 공유물의 관리ㆍ처분에서 발생할 수 있는 이러한 법률관계를 잘 파악하고 준비하는 것이 불필요한 다툼을 방지하는 방법이 될 수 있다.- 곽종규 KB국민은행 IPS본부 WM투자본부 변호사
