지난 2월 모 대기업 그룹 일가가 검찰에 넘겨졌다. 서울 강남구 건물 3채를 불법으로 용도 변경해 사용한 혐의였다. 수년간 담당 구청에 이행강제금을 냈고, 최근에야 불법 사항을 원상 복구했다. 무단 증축이나 조경 훼손 등 건물주가 ‘위반’인지조차 모르는 경우가 태반이다.
최근 재벌가 소유 빌딩이 ‘무단 증축’ 등으로 문제가 된 바 있다. 여러 채를 허가 없이 용도를 변경한 혐의(건축법 위반) 등으로 검찰에 넘겨지기까지 했다. 이미 소유한 건물을 불법으로 사용해도 문제지만, 건물을 새로 매입하는 입장에서도 ‘위반건축물’인지를 따지는 일은 꽤 중요하다. 하지만 매수인 입장에선 기존 임대차관계는 물론 매매조건 등 확인해야 할 사항이 많아 놓치는 경우가 허다하다.

위반건축물이란 허가 없이 증·개축된 건축물을 말한다. 건물주 입장에서 무허가 증축 등의 행위가 끊이지 않는 것은 이득이 되기 때문이다. 관할 관청에 위반건축물으로 무허가 증축 사실 등이 적발되는 한이 있어도 이행강제금을 내면서 버티는 이유다.

‘버티기’를 좀 더 살펴보자. 현행법상 연면적 85㎡ 이하 주거용 건축물에 부과되는 이행강제금은 1/2범위에서 감경되고 이행강제금 부과 횟수가 5회로 제한된다. 건물주에 따라 불법 증축으로 얻는 수익이 이행강제금으로 무는 금액보다 크다는 생각에 불법건축을 강행할 수 있다. 그러나 나중에 사고가 생기면 위반건축물이어서 감당해야 할 리스크는 상당하다. 지난해 51명이 희생된 밀양 세종병원 화재 사건의 경우 병원이 위반건축물임이 밝혀졌고, 건물주는 이에 따라 민형사상 책임까지 지게 됐다. 원칙대로 하면 위반건축물의 경우 추후 건물증축이 허가되지 않을 수 있고, 이행강제금뿐만 아니라 철거까지도 가능할 수 있다.

따라서 건축물을 매수할 때는 위반건축물 여부를 꼭 확인해야 한다. 매수하고자 하는 건축물이 위반건축물인지는 어떻게 확인할 수 있을까. 몇 가지 방법을 살펴보자.

위반건축물의 경우 등기부 등본에는 표시되어 있지 않고 건축물대장상 위반건축물 여부란에 위반이라고 표시되어 있다. 건축물대장상 위반 내용에는 어떤 위반을 했는지 기재되어 있다. 중개사를 통해 거래하는 경우 중개사가 제공하는 중개대상물확인설명서에 위반 여부를 표시하게 되어 있다. 매수인은 거래 시 건축물대장과 중개대상물확인설명서를 확인하여 위반건축물 여부를 판단할 수 있다. 또 매도인과 중개사는 건물 매도와 이를 중개하는 경우 위반건축물 여부를 설명해야 하므로 이러한 설명이 있었는지도 확인하여 놓을 필요가 있다.

매수인 입장에서 위반건축물을 거래한 경우 매도인과 매수인, 이를 중개한 중개사 간의 책임관계는 어떻게 될까.

우선 부동산중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있다. 또 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의하여 중개가 완성되기 전에 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하여야 한다. 이를 불성실하게 하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 위반건축물을 중개할 경우도 마찬가지다. 무단으로 건물이 증축되었고 이러한 증축부분이 중개사의 선량한 관리자의 주의로써 확인할 수 있는 사항인 경우 매수인에게 그 사실을 설명하고 무단 증축된 부동산을 매수함으로써 받을 수 있는 불이익(즉, 철거명령, 이행강제금 부과 가능성 등)에 관하여 설명할 업무상 주의의무가 있다. 중개사가 이러한 설명의무를 위반한 경우 매수인이 그 위반 사실을 알았든 몰랐든 설명의무 위반의 책임을 지게 된다. 다만, 매수인이 그 위반사실을 안 경우 손해배상 시 과실상계에서 고려될 수 있다. 과실상계란 매수인에게도 손해발생에 과실이 있는 경우 이를 손해배상의 범위를 정할 때 고려하는 것을 의미한다. 이때 매수인의 손해는 매매대금, 이행강제금을 낸 경우 이행강제금, 등기비용, 각종 세금, 중개수수료, 이사비용 등이 해당될 수 있다.

위반건축물을 중개해도 책임

다음으로 매매계약 체결 당시 매수인이 매도인으로부터 매매목적물 중 증축된 부분 등이 건축법에 위반되어 철거하여야 하는 사정에 관한 고지를 받았더라면 매매계약을 체결하지 않았을 것이 명백한 경우 매도인이 이를 알리지 않고 매도한다면 매수인은 계약취소와 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있다. 예를 들어 위반건축물로 인하여 이행강제금이 발생하고 있는데도 적극적으로 이를 속이고 매도한다면 매수인은 불법행위를 이유로 매매계약을 취소하고 손해배상을 청구할 수 있다. 한편 위반건축물이 매매계약에서 차지하는 비중에 따라 계약취소까지는 인정되지 않을 수 있다. 즉, 위반건축물 부분이 면적이나 기능 면에서 건물에서 차지하는 비중이 작고 위반한 부분을 철거하더라도 매매목적대로 사용 가능한 경우라면 계약해제나 취소는 인정되지 않을 수 있다. 이러한 경우라도 건축법 위반 부분을 철거하고 재시공하는 비용 등을 청구해볼 수 있다.

한편 매매계약 당시 위반건축물이 있음을 매도인이 알리거나 중개사가 설명하는 등의 이유로 매수인이 알고 매매계약을 체결하였다면, 매수인은 매도인에 대하여 계약해제나 취소가 어려울 수 있다. 또 이 경우 매매계약을 중개한 중개사에 대한 손해배상책임 추궁도 어려울 수 있다.

결국 매수인 입장에서 본다면, 부동산 거래 시 매수인은 관련 서류를 확인해서 건축물이 법에 위반되는지 확인해야 하고 위반건축물임이 밝혀졌다면 최악의 경우 철거 가능성까지 감안하고 살지 말지를 선택해야 한다. 매도인은 위반건축물임을 알리고, 중개사는 위반건축물이 확인되면 이를 매수인에게 설명해야 매수인으로부터 책임 추궁을 피할 수 있다.

법을 위반하여 건축하는 행위는 지양되어야 하지만 이미 지어놓은 위반건축물을 거래해야 하는 상황에서는 매도인, 매수인, 중개사 모두 이로 인한 분쟁이 언제든지 발생할 수 있음을 유의해야 한다.