상가건물 임대차보호법이 최근에 개정됐다. 핵심은 계약에서 임차인에게 한층 더 유리하게 변했다는 점이다. 계약갱신 기간도 더 늘어났고, 임대료를 인상할 수 있는 폭도 줄었다. 무턱대고 상가에 투자했다간 큰코다칠 수 있다.
2018년, 2019년 상가건물임대차보호법이 개정됐다. 국민 주거생활 안정을 위한 ‘주택임대차보호법’, 국민 경제생활의 안정을 위한 ‘상가건물임대차보호법’이 제정돼 있다. 입법 취지만큼이나 관련 분쟁이 생기면 어김없이 등장하는 단골 소재다.

임차인을 보호한다는 측면만 부각됐으나 사실 자산가 입장에서도 꽤 신경 써야 하는 문제다. 노후 준비로 상가에 투자해 임대수익을 챙기려는 사례가 많아 주의를 요하기 때문이다. 단도직입적으로 말하면 계약갱신청구권 기간이 5년에서 10년으로, 임대료 인상률이 9% 미만에서 5% 이내로 제한돼 무턱대고 상가에 투자했다간 문제가 생길 수 있다.

어떤 내용이 개정됐는지 꼼꼼히 살펴보자. 앞서 말한 대로 주요 내용으로 임차인의 갱신요구권이 2018년 10월 16일부터 5년에서 10년으로 늘었고, 상가건물임대차보호법의 적용범위를 결정하는 환산보증금 기준은 2018년과 2019년에 걸쳐 증액됐다. 환산보증금은 보증금과 차임으로 된 계약이 있는 경우 보증금과 차임에 100을 곱한 금액을 의미한다. 달라진 환산보증금 기준은 아래 표와 같다.

법 개정으로 임대인과 임차인에겐 각각 어떤 영향을 미칠까. 우선 최근의 법 개정 취지는 임차인을 더 보호하자는 측면이 강해 보인다.

임차인이 계약 만기가 되기 1개월 전에 계약갱신요구를 하면 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 효과가 있다. 임차인이 위와 같은 갱신요구권을 행사하는 경우 임대인이 갱신거절 통지를 하더라도 계약은 갱신된다. 즉 임차인이 계약위반 없이 계약갱신을 요구하면 임대인의 의사에 반하더라도 영업을 더할 수 있게 되는 것이다. 이 기간이 기존에는 최초 임대차계약을 포함하여 총 5년간 보장되었다. 그러던 것이 2018년 10월 16일 개정으로 총 10년간 계약을 유지할 수 있게 개정됐다. 임차인은 계약만 잘 지키면 안정적으로 10년간 임대차관계를 유지할 수 있게 됐다. 임대인은 임차인에게 별다른 귀책사유가 없고 임차인이 요구하는 한 10년간 동일 임차인에게 영업권을 보장한다.

법으로 10년을 보장해주다 보니 임대인으로서는 갱신할 때마다 보증금을 많이 증액해서 임차인이 자발적으로 임대차계약 유지를 포기하도록 하는 방법을 생각해볼 수도 있다. 그러나 환산보증금이 법에서 정한 범위 내인 경우 증액 요청은 5% 범위 내에서 할 수 있다.

계약 기간 중인 경우뿐만이 아니다. 갱신요구권 행사 등으로 갱신되는 경우에도 똑같이 적용된다. 즉 10년간 매년 증액요청을 한다고 하더라도 매년 5% 범위 내에서 증액요청을 할 수밖에 없는 경우가 생길 수 있다. 따라서 처음부터 임대료를 낮게 설정한 경우 또는 그러한 임대차가 설정되어 있는 물건을 매수한 경우 예상한 기대수익률을 밑돌 수 있다.

예를 들어 2018년 10월 16일 기준으로 그 이후 계약이 만료되고 총계약기간은 5년 이상이었으며 2018년 10월 16일부터 갱신 없이 만료되는 계약의 경우에는 기존 법상의 5년의 계약갱신요구권만 행사할 수 있다. 따라서 그 계약이 끝나는 시점에 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다.

다음으로 환산보증금 기준을 초과하는 임대차계약의 경우 보증금 증액 요청 시 5% 보증금증액 상한규정이 적용되지 않는다. 이 두 가지가 환산보증금액에 따른 큰 차이라고 할 수 있다. 그렇다면 환산보증금액 기준이 2018년 1월 26일과 2019년 4월 2일 개정되어 증액됐는데 어느 규정이 적용되는 것일까.

현재의 개정된 규정에 따라 해석하면 되는 것일까. 갱신요구권에서 살펴본 것처럼 환산보증금 관련 규정도 부칙을 만들어 개정된 시점을 기준으로 그 이후 갱신되거나 체결된 임대차계약에 적용되는 것으로 정하고 있다. 즉 2018년 1월 26일 이전 체결된 계약이 그 이후 현재에 이르기까지 갱신되거나 다시 계약이 체결된 적이 없다면 2018년 1월 26일 이전의 규정이 적용되어 환산보증금 기준 초과 여부를 살펴보면 된다.

마찬가지로 2018년 1월 26일 이전에 체결된 계약이라도 그 이후 갱신되었거나 2018년 1월 26일 이후 체결된 계약의 경우 2018년 1월 26일 개정된 법을 기준으로 환산보증금을 계산하면 된다. 또 그러한 계약들이라도 2019년 4월 2일 이후 갱신되거나 다시 계약이 체결된 경우라면 2019년 4월 2일 개정된 환산보증금 기준에 따라 판단하면 된다.

이처럼 상가건물임대차보호법이 여러 번에 걸쳐 개정됐고 개정할 때마다 부칙을 정하여 개정된 법이 적용되는지 여부를 정하여 놓았기 때문에 이를 활용하여 임차인이든 임대인이든 정확한 법조항을 적용하기 복잡할 수도 있다. 따라서 어떤 법의 적용을 받는지 정확하게 판단하고 계악하거나 임대계약을 관리해야 생각지도 못한 손해를 피할 수 있다.