다주택 보유자들에 대한 과세 조치가 강화되면서 수많은 다주택자가 매매하지 않고 증여로 방향을 틀었다. 특히 자녀에게 증여하는 경우가 늘었는데 세금과 몇 가지 주의사항을 정리해봤다.
다주택 보유자들은 강화되는 세금에 지속적으로 부담을 느껴왔다. 하지만 집값 상승이 지속되는 추세에서 다주택들은 주택을 매도하기보다는 증여를 선택했다. 그 결과 작년부터 현재까지 부동산 증여 신고 건수는 역대 최고치를 기록 중이다. 이유가 뭘까? 단순히 매도하는 경우보다 증여하는 경우가 절세에 더 유리하기 때문일까? 그렇지는 않다. 무조건 증여가 유리할 수는 없다. 하지만 향후 가치상승 및 무주택자인 자녀 등 복합적인 부분을 고려했을 때 증여 쪽으로 가는 게 유리하다고 판단한 것으로 보인다.

주택 증여의 핵심은 ‘증여재산평가’

보통 증여는 자녀가 결혼할 예정이거나, 독립한 경우에 유리한 조건이 될 수 있다. 미성년 자녀나 아직 생계를 같이하고 있는 동일 세대의 자녀라면 미리 준다는 사전 증여 효과가 있을 수는 있지만, 결과적으로 세대 전체 주택 수에는 변함이 없기 때문이다.

주택 증여의 핵심은 무엇일까? 바로 재산평가에 있다. 증여세 과세 기준이 되는 것이 바로 증여재산평가이다. 증여 대상 물건의 가치가 얼마인지를 평가해야 그 금액에 맞는 세금이 책정되기 때문이다. 그럼 증여재산은 어떤 방식으로 평가할까? 증여재산을 평가할 때는 시가가 우선이다. 여기서 시가는 어려운 말로 불특정 다수 사이에서 자유롭게 거래되어 성립하는 가액을 의미한다. 따라서 보통 실제 거래가 이루어진 해당 자산의 매매가액이나 감정을 통한 감정가액 등이 해당된다. 그러나 해당 자산의 시가는 매번 존재하지 않기 때문에 시가가 없는 경우에는 유사한 자산의 매매가액으로 하며, 이 매매가액을 세법에서는 매매사례가액이라 부른다. 시세를 매매사례가액이라 생각하면 편하다. 매매사례가액도 없는 경우 사용할 수 있는 금액이 공시 가격이다. 따라서 공시가격은 재산평가방법의 마지막 순서로, 제한적으로 사용된다.

현재 주택 증여의 대부분을 차지하는 아파트는 공시 가격을 사용하는 것이 매우 제한적이다. 지금처럼 아파트 거래가 빈번하게 발생하는 시점에서는 유사매매사례가액을 벗어나 공시가격으로 증여재산을 평가하기란 어렵다고 볼 수 있다.

그렇다면 유사매매사례가액은 동일 단지 내 아파트라면 다 통용되는가? 그렇지는 않다. 유사매매사례가액을 적용할 때도 명확한 기준이 있다. 단지 내에 있는 주택으로, 전용면적과 공시가격의 차이가 5% 이내여야 한다. 저층과 고층, 남향과 서향 등 여러 사항에 따라 실제 시세가 다르기 때문이다. 따라서 해당 조건을 모두 충족하는 주택의 실거래가액이 있을 때 그 가액을 평가 금액으로 쓸 수 있고, 그 금액이 둘 이상인 경우에는 차이가 적은 것, 가장 가까운 것 순서로 적용한다. 따라서 아파트의 경우 실거래가 꾸준히 발생하고 있다면, 사실상 매매사례가액을 무시하고 증여재산을 평가하기는 어렵다고 볼 수 있다.

다만, 단독주택은 규격화된 주택을 찾기 어려워 유사 매매사례가액을 적용하기 어렵다. 따라서 이 경우에는 공시가액을 활용해 증여재산을 평가하는 게 훨씬 수월하다.

시가 등 감정가액, 유사매매사례가액 등을 적용하는 과정에서도 시기가 중요하다. 증여일을 기준으로 일정 기간 범위 내에 있는 가액만 적용되기 때문에 그 적용범위 기간을 명확히 알아야 한다. 일반적인 증여재산의 평가 기간은 증여일을 기준으로 전 6개월, 후 3개월까지이다. 이 범위 내에 있는 가액이어야 사용할 수 있다. 이때, 유사매매사례가액은 실제 거래가액을 사용하기 때문에 증여일 이후에도 계속 발생할 수 있다. 따라서 세법에서는 유사매매사례가액을 사용해 신고하는 경우, 신고일 이후 발생하는 유사매매사례가액은 포함하지 않는다. 해당 주택의 실거래가액이 지속적으로 상승하는 추세라면 유사매매사례가액으로 신고하는 경우, 증여일 이후 빠른 시일 내에 신고하기를 권장한다.

일반적인 평가기준일 외에도 증여일 기준 전 2년, 증여세 신고기한(증여일로부터 3개월이 되는 달의 말일까지) 이후 추가 6개월까지의 기간 중 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 판단될 경우 해당 기간 내의 시가 등을 평가심의위원회 의결을 거쳐 적용할 수도 있다. 따라서 터무니없는 평가금액으로 증여재산을 신고한다면, 증여세 신고가 부인될 수 있음을 명심해야 한다.

감정가액은 시세와 유사하지만, 통상적으로는 시세 대비 80~90% 정도로 평가되는 경우가 많아 아파트의 경우 시세가 상승 추세에 있다면 증여일 이전부터 사전에 감정가액을 준비해 평가가액으로 활용하는 것이 절세에 도움이 될 수 있다. 감정가액은 통상 두 곳 이상에서 감정평가를 받아 해당 금액의 평균가액을 써야 인정받을 수 있지만, 공시가액을 기준으로 10억원 이하라면 한 곳에서 받은 가액으로도 인정받을 수 있어 감정 평가 수수료를 절약할 수 있다. 공시가액은 보통 시세의 60~70%가 일반적이기 때문에 아파트 등 공동주택이 아닌 단독주택은 공시가액을 평가가액으로 활용해 증여재산을 평가해야 증여세를 줄이는 데 도움을 줄 수 있다. 이때 공시가액은 매년 4월 말을 기준으로 공시되는데, 부동산 가격이 오르는 추세에서는 공시가액도 올라간다. 따라서 새로운 공시가액이 공표되기 전에 증여하는 것이 평가액을 낮출 수 있는 방법이다.

공동명의로 증여하면 절세할 수 있어

평가금액을 적정하게 선정했다고 하더라도 높은 평가 금액에 따른 증여세 부담을 무시할 수는 없다. 증여세 세율은 가액에 따라 10~50% 누진세율을 적용하기 때문에 금액이 크면 클수록 세금이 더 크게 증가한다. 따라서 평가금액이 확정되었다면, 분산증여도 고려해볼 수 있다. 가령, 결혼 예정이거나 이미 결혼한 자녀라면 자녀 단독명의로 증여하기보다는 사위 또는 며느리에게 같이 증여하는 공동명의 증여를 택하는 것이 유리할 수 있다.

추가적으로 주의해야 하는 사항은 취득세이다. 다주택자가 주택 증여 시 일정 요건에 해당하면 일반적인 증여 취득세 3.5%가 아닌 12% 중과세율이 적용된다. 해당 요건은 증여대상 물건인 주택이 조정대상지역에 소재할 것, 공시가액이 3억원 이상일 것이다. 따라서 취득세 납부금액도 무시할 수 없다.

- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원